宏观经济环境 - 2022年第一季度美国GDP下降1.6%，失业率为3.6%[153] - 2022年美联储多次加息，3月加息25个基点，5月加息50个基点，6月加息75个基点，截至6月30日利率区间为1.5% - 1.75%[154] - 公司运营受当前高通胀、利率上升、新冠疫情和欧洲地缘政治紧张局势影响，金融市场波动、供应链瓶颈和经济增长放缓[153] 公司管理层变动 - 2022年7月1日，William R. Crooker成为公司首席执行官兼总裁，并被任命为董事会成员，Benjamin S. Butcher辞去首席执行官职务，成为董事会执行主席[147] 公司运营受疫情影响情况 - 公司在2022年第二季度末未因新冠疫情遭受重大干扰或签订租金延期协议[150] - 公司预计新冠疫情将加速一些工业特定趋势，继续支持工业地产的长期需求，如电子商务的兴起[156] 公司业务发展观点 - 公司认为当前经济环境虽动荡，但多元化投资组合将受益于有竞争力的租金和高入住率[155] - 公司投资组合受益于全国工业市场的低空置率，工业空间需求强劲[157] - 公司业务增长取决于外部收购活动和内部投资组合入住率及租金水平[148] 公司税务情况 - 公司组织运营旨在维持房地产投资信托（REIT）资格，目前向股东分配收入，免缴联邦所得税，但仍需缴纳州和地方税及未分配收入的联邦所得税和消费税[146] 租约租金相关数据 - 2022年截至6月30日的三个月和六个月，运营投资组合中新租约和续租约的SL租金分别增长约21.9%和23.6%，现金租金分别增长约14.1%和14.6%[159] - 2022年截至6月30日的三个月，新租约面积131.2102万平方英尺，每平方英尺基础租金4.51美元，SL租金4.65美元，现金租金增长14.8%，SL租金增长22.0%；续租约面积191.5146万平方英尺，每平方英尺基础租金4.94美元，SL租金5.17美元，现金租金增长13.7%，SL租金增长21.9%[162] - 2022年截至6月30日的六个月，新租约面积249.1326万平方英尺，每平方英尺基础租金5.24美元，SL租金5.50美元，现金租金增长20.2%，SL租金增长29.6%；续租约面积387.5818万平方英尺，每平方英尺基础租金4.96美元，SL租金5.25美元，现金租金增长11.2%，SL租金增长19.8%[162] - 2022年7月1日至2023年6月30日，约7.2%的年化基础租金收入的租约将到期，预计新租约租金高于现有到期租约[166] 租约到期情况 - 截至2022年6月30日，2022 - 2031年及以后各年租约到期情况：2023年到期租约86份，涉及面积1102.7366万平方英尺，占总可出租面积10.1%，年化基础租金收入4921.5万美元，占比9.5%等[168] 公司物业收购与出售情况 - 2022年截至6月30日的六个月，公司收购17处物业，总面积326.7304万平方英尺，总价3.37272亿美元[170] - 2022年截至6月30日的六个月，公司出售2栋建筑和1块土地，可出租面积约30万平方英尺，账面价值约1410万美元，销售净收入约3840万美元，净收益约2430万美元[171] - 2020年12月31日后，公司收购83座建筑，约1460万平方英尺，出售24座建筑，约300万平方英尺和一块土地[194] - 2020年12月31日后，公司收购83栋建筑，总面积约1460万平方英尺，出售24栋建筑和一块土地，总面积约300万平方英尺[214] 市场与租户相关数据 - 截至2022年6月30日，按年化基础租金收入计，前20大市场占比65.2%，其中芝加哥占7.5%，费城占7.3%等[174] - 截至2022年6月30日，按年化基础租金收入计，前20大租户行业占比82.9%，其中航空货运与物流占11.3%，集装箱与包装占8.0%等[176] - 前20大租户共73份租约，占年化基础租金总收入的17%[178] 同店组合相关数据 - 截至2022年6月30日，同店组合有459座工业建筑，约9320万平方英尺，占总组合的83.6%，同店入住率从2021年6月30日的97.6%增至98.7%[181] - 2022年第二季度，同店租金收入增至1.3102亿美元，同比增加158.4万美元，增幅1.2%；总运营收入增至1.31077亿美元，同比增加146.9万美元，增幅1.1%[183] - 2022年第二季度，同店物业运营费用降至2322.9万美元，同比减少38.8万美元，降幅1.6%[183] - 2022年第二季度，同店净营业收入增至1.07848亿美元，同比增加185.7万美元，增幅1.8%[183] - 2022年上半年同店租金收入约2.629亿美元，较2021年同期的约2.566亿美元增加约630万美元，增幅2.5%[207] - 2022年上半年同店运营费用约4980万美元，较2021年同期的约4830万美元增加约150万美元，增幅3.1%[212] 公司收入与费用相关数据 - 2022年第二季度，总组合净收入降至3308.4万美元，同比减少29.9万美元，降幅0.9%[183] - 2022年第二季度，收购建筑对净营业收入的贡献增至1960万美元，出售建筑贡献降至 - 10万美元[194] - 2022年第二季度，其他资产对净营业收入的贡献增至360万美元，同店组合的终止、太阳能和其他收入调整增至170万美元[196] - 2022年第二季度，总其他费用增至8204.5万美元，同比增加1162.4万美元，增幅16.5%[183] - 2022年第二季度其他费用总额约为1750万美元，较2021年同期的约930万美元增加约820万美元，增幅88.8%，主要因租赁物业销售收益减少约560万美元及利息费用增加约260万美元[200] - 2022年上半年总收入3.20709亿美元，较2021年同期的2.72422亿美元增加4828.7万美元，增幅17.7%[203] - 2022年上半年净收入8710万美元，较2021年同期的5870万美元增加2830万美元，增幅48.3%[205] - 2022年上半年其他费用总额约1.622亿美元，较2021年同期的约1.425亿美元增加约1980万美元，增幅13.9%[219] - 2022年上半年其他收入（费用）约1080万美元，较2021年同期的约1890万美元减少约810万美元，降幅42.9%[221] 公司业绩指标相关数据 - 公司按美国房地产投资信托协会标准计算资金运营收益，管理层将其作为补充业绩指标[224] - 2022年Q2和H1可分配给普通股股东和单位持有人的FFO分别为1.01788亿美元和1.98977亿美元，2021年同期分别为0.84474亿美元和1.57644亿美元[228] - 2022年Q2和H1净营业收入分别为1.32626亿美元和2.6006亿美元，2021年同期分别为1.13071亿美元和2.20064亿美元[231] 公司现金流相关数据 - 2022年上半年经营活动提供的净现金约为1.912亿美元，较2021年同期的约1.624亿美元增加约2880万美元，增幅17.7%[233] - 2022年上半年投资活动使用的净现金约为3.349亿美元，较2021年同期的约2.02亿美元增加约1.329亿美元，增幅65.8%[233] - 2022年上半年融资活动提供的净现金约为1.364亿美元，较2021年同期的约3780万美元增加约9860万美元，增幅260.6%[233] 公司流动性与信贷安排 - 截至2022年6月30日，公司总即时流动性约为6.43亿美元，包括1260万美元的现金及现金等价物和6.304亿美元的无担保信贷安排即时可用额度[239] - 2022年7月26日，公司修订并重述无担保信贷安排，将可用借款总额从7.5亿美元增至最高10亿美元[240] - 2022年7月26日，公司签订两份2028年到期、本金总计3.75亿美元的贷款协议，并偿还两份2023年和2024年到期、本金总计3.25亿美元的定期贷款[240] - 截至2022年6月30日，公司无担保信贷安排和无担保定期贷款的未提取名义承诺总额约为6.304亿美元[250] - 2022年7月26日，公司将无担保信贷安排的借款承诺从7.5亿美元增加至最高10亿美元，用一个月有担保隔夜融资利率（SOFR）加0.10%调整取代一个月伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）[252] - 2022年7月26日，公司签订新的无担保定期贷款协议，分别从美国银行和富国银行获得1.875亿美元贷款，偿还了1.5亿美元的无担保定期贷款D和1.75亿美元的无担保定期贷款E[253] 公司股息情况 - 2022年上半年公司宣布的普通股股息总额为每股0.730002美元，每月股息为每股0.121667美元[242] - 2022年7月12日，董事会宣布2022年7 - 9月普通股股息为每月每股0.121667美元[242] 公司债务相关数据 - 截至2022年6月30日，公司总未偿本金为2444810000美元，加权平均期限为5.0年，有担保债务占比2.2%，未来12个月到期债务占比12.1%，净债务与房地产成本基础比率为35.8%[256] - 2022年4月28日，公司签订4亿美元高级无担保票据的私募协议，固定年利率为4.12%，于2032年6月28日到期[254] - 截至2022年6月30日，公司有10.91亿美元的浮动利率债务未偿还，其中无担保信贷安排余额为1.16亿美元[269][272] 公司股权相关数据 - 公司有权发行最多2000万股优先股，截至2022年6月30日和2021年12月31日，无优先股发行或流通[259] - 公司有权发行最多3亿股普通股，2022年2月17日启动的7.5亿美元普通股市场发售计划，截至2022年6月30日，可发售金额为7.5亿美元[260][262] - 截至2022年6月30日，公司拥有运营合伙企业约97.9%的普通股单位[263] 公司利率互换相关数据 - 2022年7月27日，公司签订七份利率互换协议，总名义金额为3.75亿美元，将新无担保定期贷款的SOFR固定在2.579%[253] - 截至2022年6月30日，23笔利率互换公允价值处于资产头寸，约为3790万美元[268] - 除无担保信贷安排外，所有未偿还浮动利率债务通过利率互换固定至到期[269][272] - 公司使用利率互换等衍生金融工具管理借款利率风险[271] - 公司不时会签订利率互换协议和其他利率套期保值合同[269][273] 利率变动影响 - 若利率上升100个基点，假设2022年6月30日止六个月无担保信贷安排余额为1.16亿美元，公司利息支出将增加约60万美元[273] - 利率上升可能影响公司现金流、偿债能力和资产处置能力[269][272][273] 利率互换协议风险 - 利率互换协议可能使公司面临交易对手违约、结算成本高、协议不可执行等风险[273] 公司其他情况 - 截至2022年6月30日，公司有与开发项目和某些其他协议相关的信用证约360万美元[270] - 截至2022年6月30日，公司无其他重大表外安排[270] - 2022年截至6月30日，增值投资组合和第一代租赁相关租约，面积分别为23.7123万平方英尺和74.8359万平方英尺，不纳入运营投资组合统计[164]