财务数据和关键指标变化 - 本季度核心FFO每股0.56美元，较上年增长7.7% [9][12] - 本季度可供分配现金总计8720万美元，较上期增长16.6% [12] - 净债务与运行率调整后EBITDA之比为5.1倍，杠杆率接近区间低端 [12] - 现金同店NOI本季度增长4%，年初至今增长4.7% [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 本季度开始22份租约，总面积320万平方英尺，现金和直线租赁利差分别为14.1%和21.9%，季度留存率89.6% [12] - 本季度收购额1.654亿美元，包括9栋建筑，稳定现金和直线资本化率分别为5.2%和5.7% [9] - 本季度完成1笔非核心资产出售，季度末后完成一个2处物业组合出售，总面积100万平方英尺，总收益8200万美元，现金资本化率5.2% [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场租金增长约8%，费城、宾夕法尼亚州中部、埃尔帕索、萨克拉门托等市场表现较强 [23] - 公司投资组合目前约15%低于市场水平 [29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 鉴于资本市场不确定性，扩大下半年收购量范围并降低中点，今年提高现金资本化率指引25个基点 [10] - 维持今年2 - 3亿美元的处置指引范围，预计全年处置资本化率在4.5% - 5%之间 [11] - 专注资本循环，评估所有资本来源和机会，包括资产处置、债务和股权融资等 [10][56] - 有能力执行开发项目，若有有吸引力的机会将进行开发 [70] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 工业基本面良好，短期和中期需求驱动因素将持续带来顺风，近岸和在岸将在中期提供额外需求 [7] - 供应受建筑成本上升和供应链积压限制，市场空置率低，租金持续强劲增长 [8] - 资本市场波动，利率快速上升导致市场进入价格发现期，工业资本市场整体放缓 [9] 其他重要信息 - 6月28日为先前宣布的私募票据提供资金，10年期票据总计4亿美元，加权平均利率4.12%，用于偿还循环信贷额度余额 [13] - 7月26日对原定于2023年1月到期的定期贷款D和2021年1月到期的定期贷款E进行再融资，新定期贷款总计3.75亿美元，2028年1月到期，固定利率3.31% [13] - 将循环信贷额度扩大至10亿美元，增加2.5亿美元额度，定价和到期日不变 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 收购承保方面，随着股价降低和债务成本上升，是否提高了门槛率，市场是否配合资本化率上升？ - 作为承保的一部分，资本成本是承保模型的输入因素，门槛率自然会增加；市场处于价格发现阶段，资产供应减少，预计价格发现期正常化后将恢复正常收购节奏 [19] 问题: 收购在较高范围是否需要更多普通股权益，能否评论债务与股权融资？ - 自1月以来未发行股权，今年无需发行股权，本季度提高了杠杆范围，有强劲的内部增长、留存现金和资本循环机会，今年无需普通股权益即可实现指引 [21] 问题: 从地理角度看，不同市场需求水平是否有差异，经济疲软或通胀是否影响需求，全国趋势是否稳定？ - 全国趋势稳定，部分市场较强，部分较弱，上季度市场租金增长约8%，费城等市场表现较强；运营和租赁利差良好，同店组合入住率上升，停机时间缩短 [23][24] 问题: 租赁决策的孕育期是否有变化？ - 已签署租约的孕育期无重大变化 [25] 问题: 收购管道从37亿美元降至30亿美元的原因是什么？ - 主要原因是市场上资产供应减少，卖家因市场不确定性和价格发现期而等待；较小部分原因是更严格的承保门槛和输入因素 [27] 问题: 出售的8200万美元组合，相对于初始定价下降70个基点，按租赁期限划分，投资组合中有多少资产的资本化率变动较大，多少变动较小？ - 该组合增长较低，租金处于市场水平；投资组合情况多样，难以准确回答；目前投资组合约15%低于市场水平，市场租金持续强劲增长 [29] 问题: 调整了收购预期资本化率，但未提及处置预期定价，是否有变化？ - 预计处置资本化率在4.5% - 5%之间，意味着处置资本化率增加25个基点，与收购情况类似 [32] 问题: 随着定价变化，今年出售资产的类别组成是否有变化以达到资本化率目标？ - 资产类别无重大变化，主要考虑外部估值高于内部估值的资产 [33] 问题: 价格相对于资本成本调整需要多长时间，价格相对于资本成本变动的合理调整幅度是多少？ - 这是个难题，一般在一些较强市场，资本化率变动在25 - 75个基点之间，低增长、长期租赁的资产变动较大 [35] 问题: 收购管道下降部分原因是更严格的承保标准，能否详细说明，是否由资本成本变化、租赁和租金调整驱动？ - 主要是资本成本原因，且这是管道下降的次要原因，主要原因是市场处于价格发现阶段，资产供应减少 [37] 问题: 25个基点的资本化率增长在不同市场的差异如何，不同市场的高低端情况如何？ - 目前处于价格发现阶段，不同市场情况不同，一般在25 - 75个基点之间，受多种因素影响 [38] 问题: 2023年租赁到期情况如何，与过去几个季度相比进展如何？ - 进展良好，已处理25%的2023年租赁到期情况，2022年滚动租金为中两位数，2023年已处理部分的现金滚动租金为18.5% - 19% [39] 问题: 投资组合的按市值计价是基于现金还是GAAP基础？ - 是基于现金基础，按市值计价主要关注未来几年，目前25%的2023年到期租约处理情况显示租金呈高两位数增长 [41] 问题: 对于合资企业或设立投资基金以保留部分投资组合并提取资本，是否有不同或发展的想法？ - 与之前讨论的情况无不同，目前业务计划不考虑合资企业结构，对当前业务计划和指引范围感到满意 [42] 问题: 过去几个月租赁谈判中的租金递增情况如何，与几个季度前相比能提高多少？ - 租赁团队每次谈判都尝试争取与CPI挂钩，但效果不佳；目前签署的租约租金递增率为3%以上，部分市场为4%以上，递增率随市场供需动态而增加 [43] 问题: 现有租约的平均递增率是多少？ - 部分租约与CPI挂钩，递增率在2.3% - 2.5%之间，过去几年因新租约递增率提高而显著增加 [45] 问题: 收购处置指引中提高预期25个基点，是否意味着将专注于通常加权平均租赁期限（WALT）较短的收购，之前9年期、5.2%资本化率的交易现在情况如何？ - 将专注于符合投资门槛的交易，交易中租赁期限长短不一；第二季度末完成的3笔收购资本化率比之前高25 - 30个基点，是市场变动的结果 [47] 问题: 能否谈谈租户信用风险，信用观察名单情况如何，在经济衰退或可能衰退的情况下，对入住率风险的看法如何？ - 租户规模较大、更成熟，80%以上租户收入超过1亿美元，60%以上租户收入超过10亿美元，更可能进行重组而非破产；今年前6个月无信用损失，租户观察名单缩短，行业多元化 [51] 问题: 是否有地区或行业组的租赁节奏发生变化？ - 未观察到明显趋势，预计第三方物流（3PL）在定价方面可能有更多阻力，但尚未出现相关趋势 [54] 问题: 如何评估发行股权的吸引力，分析发行债务或股权以支持外部增长时使用什么指标或框架？ - 考虑多个因素，如机会是否在每股指标和净资产价值（NAV）基础上具有增值性，是否对投资组合有长期积极影响；今年的指引不意味着发行股权，会谨慎评估市场情况 [56] 问题: 当隐含资本化率回到中5%水平时，是否会愿意发行股权，主要关注收益指标还是其他方面，随着公私市场变动，预计在什么水平会再次发行股权？ - 今年的指引不意味着发行股权，发行股权时会考虑多个因素 [58] 问题: 是什么推动了季度间入住率大幅增加，这是否是一个大的积极惊喜？ - 这是租赁方面的积极惊喜，入住率在投资组合和同店组合中均有所上升，主要原因是停机时间比预期短，这也是同店指引提高的重要驱动因素 [59] 问题: 如果明年资金成本没有改善，2023年的投资游戏计划是什么？ - 明年可用的资本来源与现在相同，对未来24个月的内部增长有良好预期，同店增长预计在4%左右；有大量留存收益，约每年7000 - 8000万美元，并有能力进行资本循环；今年无需发行股权 [61] 问题: 本季度核心业务表现良好，但为何不提高全年盈利指引，是因为收购量降低还是其他原因？ - 扩大并降低了全年净收购预期的中点，部分被同店指引的提高所抵消；6月底为4亿美元私募票据提供资金也影响了核心FFO范围 [62] 问题: 第二季度利差比第一季度略低，有什么原因可以解读？ - 无特别原因，利差广泛分布，本季度签署的租约在本季度开始，涉及20多份租约；利差强劲，去年全年平均利差持续增加，2023年早期展望利差也将继续增加 [63] 问题: 若展望未来一两个季度，今年晚些时候发行债务的利率预计是多少，是中4%、高4%还是其他预期？ - 4.12%的票据于4月发起，6月提供资金；最近再融资的定期贷款利率为3.31%；目前是私募票据和定期贷款的组合，今年在债务资本市场的工作基本完成；若对2023年建模，长期债务利率使用中4% - 高4%较为合理 [64] 问题: 中4% - 高4%的评论是否反映了近期美联储加息？ - 是的，这是目前在私募市场发行债务的预期利率，但债务资本市场是动态的，答案可能会很快变化 [66] 问题: 大型投资组合处置的前景和意愿如何，出售大型投资组合与零散资产是否仍有聚合利差？ - 由于价格发现阶段，目前难以回答聚合利差问题，许多大型私人投资者持观望态度；历史上聚合利差在75 - 150个基点之间，市场稳定后可能仍存在 [68] 问题: 大型投资组合处置交易的近期和中期前景如何？ - 过去曾进行过此类交易，未来也愿意考虑；会评估所有资本来源和机会，若机会有吸引力将执行 [69] 问题: 鉴于斯巴达堡开发交易启动，更多开发交易的前景如何，如何权衡当前环境下的承保回报？ - 目前进行的开发交易非常成功，有能力执行此类项目；该开发项目预计回报良好，将在约一年后完成；若有更多有吸引力的机会将进行评估和执行 [70] 问题: 关键市场的供应前景是否有变化？ - 供应有所增加，但因供应链积压而放缓；市场供需动态强劲，同店表现预计明年与今年相似，2023年已签署租约的利差高于今年 [72] 问题: 大型沿海市场和部分二级市场的供应是否存在差异？ - 部分市场供应略多，但无需过度担忧，对投资组合现状感到满意 [73]