房地产投资组合分布 - 公司拥有75处房地产投资或承诺，分布在21个州，包括6家医院设施、58个医疗/办公楼、4个独立急诊部门、4个学前和儿童保育中心以及3个目前空置的专业设施[19][23] - 截至2022年2月24日，公司100%拥有6家医院设施（3家急症护理和3家行为健康护理）[23] - 截至2021年12月31日，公司持有资产的净账面价值或融资应收款：McAllen Medical Center 1530万美元、Wellington Regional 1030万美元、Clive Behavioral Health 3390万美元、Aiken Regional 5770万美元、Canyon Creek 2470万美元[167] 租赁收入与合同期限 - 2021年，6家急症和行为健康护理医院的租赁收入占公司合并收入的25%，而2020年为22%[26] - 截至2022年1月1日，6家医院的租赁合同平均剩余期限为10.6年，并包含1至10年不等的续约选项[26] - 2021年，3个专业设施全部空置，其中一个设施的租赁收入占公司合并收入的2%[27] - 2021年公司25%收入来自急性护理医院、行为健康医院和独立急诊部门的租赁，主要由UHS子公司运营[59] - 2021年公司从UHS子公司租赁的Inland Valley Campus获得450万美元租赁收入（260万美元基础租金+190万美元奖金租金）[192] - 2022年从UHS接收的两处设施（Aiken Regional Medical Center和Canyon Creek Behavioral Health）预计年租金收入为560万美元[192] 收购与资产交易 - 2021年12月31日，公司以280万美元现金从UHS收购了Aiken Regional Medical Center和Canyon Creek Behavioral Health的房地产资产[28] - 2021年第四季度，公司收购了Grayson Properties, LP的5%少数股权，现100%拥有该有限合伙企业[28] - 2021年5月收购了一处办公楼，2022年1月收购了一处医疗办公楼[28] - 2021年12月31日完成资产置换：将Inland Valley Campus不动产出售给UHS，换取Aiken Regional Medical Center（含273张床位）和Canyon Creek Behavioral Health（102张床位）资产[159] - 2021年12月31日子公司以公平市价向UHS出售Inland Valley不动产资产，同时获得UHS转让的Aiken Regional Medical Center（含急症医院和行为健康中心）及Canyon Creek Behavioral Health资产[163] UHS相关业务 - 公司从UHS子公司租赁的三家急症护理和一家行为健康护理医院设施在2021年12月31日的合并收入占公司五年合并收入的约23%（2021年、2020年和2019年分别为25%、22%和22%）[32] - UHS相关租户的合计收入在截至2021年12月31日的五年中占公司合并收入的约32%（2021年、2020年和2019年分别为37%、33%和31%）[32] - UHS占公司2021年合并收入的37%，2020年和2019年分别为33%和31%[192] - UHS持有公司5.7%的已发行股份（截至2021年和2020年12月31日）[50] - UHS相关租户收入占公司2021年合并收入的37%，2020年和2019年分别为33%和31%[51] - 2021年UHS的租金支付占公司合并收入的37%，UHS租赁的6家医院设施租约将在2026年至2040年间到期[118] 财务表现 - 公司2021年净收入为1.092亿美元，较2020年的1940万美元增长8970万美元，主要得益于房地产资产处置收益[210] - 2021年总营收增长620万美元（7.9%），主要来自Clive Behavioral Health设施租金及UHS附属医院额外租金收入[211] - 2021年FFO（经营现金流）为5087.9万美元，同比增长460万美元，增幅10%[214] - 2021年FFO每股摊薄收益为3.69美元，较2020年的3.36美元增长0.33美元[214] - 2021年净利润为1.09166亿美元，较2020年的1944.7万美元大幅增长8970万美元[214] - 2021年房地产处置收益包括西南医疗系统Inland Valley校区资产交易，贡献8730万美元增长[210] 租赁物业表现 - McAllen Medical Center（370张床位）2021年入住率51%，年租金548.5万美元，租约至2026年（5年）[160] - Wellington Regional Medical Center（155张床位）2021年入住率75%，年租金631.9万美元，100%面积适用2.5%租金递增[160] - Clive Behavioral Health（100张床位）2021年入住率16%，年租金262.8万美元，租约至2040年（50年），100%面积适用2.75%递增[160] - Spring Valley MOB II 2021年入住率95%（2020年71%），年租金82.8万美元，85%面积适用2%-3%租金递增[161] - Rosenberg Children's Medical Plaza连续五年保持100%入住率，年租金226.5万美元，100%面积适用2%-3%递增[161] - Henderson Union Village MOB 2021年入住率61%（2020年52%），年租金144.8万美元，68%面积适用2%-3%递增[161] 租赁面积与到期情况 - 医院投资部分总租赁面积（RSF）为1,114,603平方英尺，其中56%的租赁将在2026年到期，44%在2026年后到期[168] - 专科设施部分总租赁面积为262,694平方英尺，100%的租赁已在2022年到期[168] - 医疗办公楼部分总租赁面积为2,759,722平方英尺，17%已在2022年到期，28%将在2026年后到期[170] - 公司总租赁面积为4,137,019平方英尺，18%已在2022年到期，30%将在2026年后到期[170] - McAllen Medical Center租赁面积为422,276平方英尺，100%将在2026年到期[168] - Aiken Regional Medical Center租赁面积为346,000平方英尺，100%将在2026年后到期[168] - Wellington Regional Medical Center租赁面积为196,489平方英尺，100%将在2026年到期[168] - 4058 W. Melrose Facility租赁面积为115,554平方英尺，100%已在2022年到期[168] - Texoma Medical Plaza租赁面积为115,284平方英尺，53%将在2026年后到期[168] 租金与市场比较 - 2021年医院设施的平均有效年租金为每平方英尺24.86美元，2020年为20.96美元[171] - 2021年MOBs、FEDs和儿童保育中心的平均有效年租金为每平方英尺30.49美元，2020年为29.95美元[171] - 2021年所有物业的平均有效年租金为每平方英尺28.88美元，2020年为27.45美元[171] - 2021年到期的部分租赁物业市场租金预计比现有租金高5%至9%[170] - 2021年到期的RSF（租赁平方英尺）市场预估租金比到期租约低约1%至3%[171] - 2021年到期的RSF市场预估租金比到期租约低约5%至7%[171] - 2021年到期的RSF市场预估租金比到期租约平均低约16%[171] 租约与租金收入 - 2026年医院物业到期的租赁面积为618,765平方英尺，年租金为13,543,412美元，占年租金总额的14%[175] - 2022年其他合并物业到期的租赁面积为264,530平方英尺，年租金为8,847,200美元，占年租金总额的10%[175] - 截至2021年12月31日，所有物业的总租赁面积为3,413,908平方英尺，年租金总额为92,329,747美元[175] - Aiken Regional Medical Center年租金389.5万美元，租约至2033年（35年），100%面积适用2.25%租金递增条款[160] - Clive Behavioral Health的年度租金在2021年为250万美元，从2022年起每年增加2.75%，初始租期为20年，可选择五个10年续租期[37] - Aiken和Canyon Creek的年度总租金在2022年约为560万美元（Aiken为390万美元，Canyon Creek为170万美元），从2023年起每年增加2.25%[35] 医疗行业风险 - 急性护理医院收入严重依赖联邦医保（Medicare）和医疗补助（Medicaid），受政策变动影响显著[60][65] - 公司三家急性护理医院和三家行为健康设施由UHS子公司运营，位于德州等预算赤字严重的州，医疗补助拨款可能减少[67] - 医院运营商面临护士短缺导致的薪资上涨压力，可能影响租金支付能力[57] - 医疗行业法规复杂性可能引发合规风险，进而影响公司收入[63] - 医疗补助资金减少可能对公司位于德克萨斯州、佛罗里达州等州的医院租户运营产生重大不利影响[84] - 医疗事故诉讼及保险成本上升可能影响运营商偿债能力，进而对公司收入产生负面影响[134][135] - 加州地震保险费率持续上涨，若运营商无法履行保险或租赁义务，公司收入可能减少并面临诉讼风险[135] COVID-19影响 - 2021年第一季度至第二季度，公司急性护理医院的COVID-19患者数量普遍下降，非COVID患者活动相应恢复[74] - 2021年第三季度至2022年第一季度，由于Delta和Omicron变种，急性护理医院的COVID-19患者数量增加[74] - COVID-19可能导致公司租户无法按时支付租金或要求修改/终止租约，影响公司收入和现金流[79] - COVID-19导致医院患者量下降，可能使未来UHS租赁的医院奖金租金收入显著减少[189] - 公司2021年财务业绩未受COVID-19重大不利影响，但2022年影响尚无法完全量化[190] 政策与法规 - 2021年11月5日生效的CMS临时最终规则要求所有Medicare和Medicaid认证设施的员工在2022年1月4日前完成疫苗接种[77] - 2022年2月13日和3月15日分别为涉及最高法院诉讼的州医院员工完成第一剂和第二剂疫苗接种的最后期限[77] - 根据《预算控制法》，2022年3月31日后 Medicare 支付将减少1%，6月30日后减少2%[86] - 2024年至2027年，联邦医疗补助 disproportionate share hospital (DSH) 拨款每年减少80亿美元[87] - 美国预算控制法案2011年规定2012-2021年联邦预算削减9170亿美元，其中医疗保险支付每年减少2%[193] - 美国救援计划法案（ARPA）扩大医保补贴，预计将增加医保交易所参保人数[193] - CMS的疫苗接种规定要求医疗机构员工在2022年1月4日前完成接种，未合规机构可能被终止Medicare/Medicaid资格[190] - 医疗保险支付削减在2021年12月31日前暂停，2022年3月31日后将恢复2%的削减[193] - 美国最高法院维持CMS疫苗接种规定，但暂停了OSHA对100人以上企业的疫苗强制令[190] REIT相关 - 公司作为REIT无需缴纳联邦所得税，但需将至少90%的应税收入分配给股东[52] - 公司作为REIT需遵守严格的收入分配要求，否则可能面临额外税收和财务压力[131] - 若无法维持REIT资格，公司将按普通企业税率缴纳所得税，显著减少股东可分配现金流[128] - 公司为满足REIT资格可能放弃有利投资机会，需持续满足收入来源、资产多样化及股东分配等要求[133] - 2017年税收法案对REITs可能产生正面和负面的间接影响[106] 其他风险 - UHS及其子公司面临多项法律诉讼和政府调查，可能对公司业务和财务状况产生重大不利影响[107][108][109] - 医疗设施转让可能需要监管批准，延迟或阻碍转让可能导致公司承担继任责任或需要赔偿后续运营商[111] - 医疗行业竞争加剧可能导致公司收入下降和物业价值降低，部分竞争对手享有税收豁免和慈善支持的优势[113][114] - 公司11%的合并收入来自5家合资企业，持股比例在33%至95%之间，缺乏控制权可能带来投资损失风险[122] - 公司持有非控股权益的合资企业可能因第三方成员行使购买或出售权利而影响公司收益[123][124] - 公司面临房地产所有权相关的风险，包括环境责任、市场流动性不足和租户破产等[126] - 关键高管或医院管理团队流失可能削弱公司运营能力及医疗服务质量[136] - 行业竞争加剧可能导致投资机会减少，资本成本差缩窄，影响增长及收购活动[137] - 医疗设施改造成本高昂，若租户退租需承担数百万美元级别翻新费用[138][139] - 2020年9月UHS遭遇网络安全事件，虽未发现数据泄露，但导致IT系统暂停并产生恢复成本[141] - 经济恶化或失业率上升可能减少医保覆盖人群，导致医院患者量及公司租金收入下降[142] - LIBOR停用后，公司需将134亿美元债务及利率衍生品合约转至SOFR基准，可能增加利率波动风险[147][148][149] - 气候相关灾害可能造成财产损失，若超出保险覆盖范围将导致成本上升及需求下降[151]