公司房地产投资情况 - 截至2024年2月27日，公司有76项房地产投资或承诺，分布在美国21个州，包括6家医院、60座医疗/办公楼、4个独立急诊科、4个学前和儿童保育中心、1个空置的特色设施和1块位于芝加哥的空地[18][21] - 截至2024年2月27日，公司在21个州有76项房地产投资或承诺，包括6家医院设施、4个独立急诊科、60座医疗/办公楼等[198][200] - 2023年第三季度收购的McAllen Doctor's Center，100%主租赁给UHS的子公司，初始年基本租金约为62.4万美元[23][25] - 2023年第三季度，公司以约760万美元收购McAllen Doctor's Center，初始年基本租金约为62.4万美元[42] - 2021年12月31日，公司与UHS交易产生约6840万美元的收益，公司向UHS支付约410万美元现金[28] - 2021年，公司与UHS资产交易产生约6840万美元收益，计入当年合并损益表[37] - 2023年和2022年，6家租赁给UHS子公司的医院租赁收入分别占公司合并收入的约25%和26%，2021年约为25%[29] - 截至2024年1月1日，6家医院的租赁固定期限平均还剩8.6年，有1 - 10年不等的续租选项[29] - 2023年底6家医院的综合加权平均覆盖率约为5.5（范围 - 0.4至10.0），2022年底为约4.5（范围 - 1.0至9.7）[30] - 2023年3月，与UHS子公司就Sierra Medical Plaza I签订的主弹性租赁协议，初始年最低租金为130万美元加公共区域维护费用的按比例分摊部分[23][26] - 2023年和2022年，租给UHS子公司的6家医院设施租赁收入分别占公司合并收入的25%和26%；过去五年，UHS相关租户产生的总收入约占公司合并收入的37%，2023 - 2021年分别约为41%、40%和37%[33] - 截至2023年和2022年12月31日，公司合并资产负债表中与UHS资产交易相关的融资应收款分别为8330万美元和8360万美元[34] - 2023年和2022年，Aiken和Canyon Creek租赁物业的年租金分别约为580万美元和570万美元，计入合并损益表的租赁付款部分（融资租赁利息收入）每年约为550万美元[35] - 2021年，Inland Valley Campus租赁收入为450万美元，其中基本租金260万美元，奖金租金190万美元[35] - 2023年第一季度，Sierra Medical Plaza I建设基本完成，成本估计约3500万美元，截至2023年12月31日已发生约2900万美元，初始年最低租金130万美元[43] - 2021年第四季度，公司以约310万美元购买Grayson Properties, LP 5%少数股权，实现100%控股[44] - 截至2024年1月1日，各医院租赁有不同的年最低租金、租赁到期时间和续租选项，部分租金有年度递增比例，如Wellington Regional Medical Center年租金每年递增2.5% [38][39][40][45] - 2021年5月，公司以约1290万美元收购位于内华达州拉斯维加斯的Fire Mesa办公楼，该建筑100%出租，初始租约2027年8月31日到期，有两个5年续约选项[48] - 公司是UHS子公司13份地面租赁的承租人，2023年相关物业年度租赁付款总额约为57.1万美元，2024 - 2027年预计每年相同，此后总计3190万美元[49] - 2023年，公司在四个合资企业的非控股股权产生的收入占合并及非合并收入的8%，持股比例33% - 95%[121] - 艾肯地区医疗中心2023年床位273张，平均 occupancy为60%，最低租赁收入407.2万美元，租赁期至2033年[170] - 麦卡伦医疗中心2023年床位370张，平均 occupancy为56%，最低租赁收入548.5万美元，租赁期至2026年[170] - 惠灵顿地区医疗中心2023年床位155张，平均 occupancy为73%，最低租赁收入664.3万美元，租赁期至2026年[170] - 峡谷溪行为健康中心2023年床位102张，平均 occupancy为52%，最低租赁收入184.1万美元，租赁期至2033年[170] - 2023年公司有73份与重要医疗办公楼相关的新租约或续租约，占这些物业可出租总面积的22%（续租占19%，新租占3%）[176] - 2023年续租租约的加权平均租金较到期租约增长约4%[176] - 2023年新租或续租租约的加权平均租户改善成本约为每平方英尺7美元[176] - 2023年开始的新租和续租租约的加权平均租赁佣金约为租约期内基本租金收入的3%[176] - 2023年开始的新租和续租租约提供的租户优惠平均约为未来租约期内基本租金总收入的0.3%[176] - 2022年1月1日惠灵顿地区医疗中心年公平市场租赁费率为630万美元，租金将在2022 - 2026年每年1月1日累计复利增长2.5%[177] - 截至2023年12月31日，麦卡伦医疗中心净账面价值或净融资应收款为1350万美元[177] - 截至2023年12月31日，惠灵顿地区医疗中心净账面价值或净融资应收款为880万美元[177] - 截至2023年12月31日，克莱夫行为健康中心净账面价值或净融资应收款为3100万美元[177] - 截至2023年12月31日，艾肯地区医疗中心融资应收款为5740万美元，峡谷溪行为健康中心融资应收款为2590万美元[177] - 总可租赁可出租面积（RSF）为4155288，2024 - 2029年各年到期占比分别为13%、6%、10%、24%、8%、4%、35%[180] - 医院投资子项中，McAllen Medical Center可出租面积422276，2027年到期占比100%；Behavioral Health Services可出租面积346000，2029年及以后到期占比100%等[178] - 专业设施子项中，Evansville Facility可出租面积77440，2024年到期占比100%[178] - 医疗办公楼子项中，Goldshadow - 2010 - 2020 Goldring MOB's可出租面积74868，2024 - 2029年各年到期占比分别为4%、24%、12%、9%、7%、0%、44%等[178] - 其他投资子项中，总可出租面积2963245，2024 - 2029年各年到期占比分别为16%、8%、15%、12%、12%、5%、32%[180] - 部分2024年到期RSF的估计市场利率比到期租约的租赁利率高约0% - 4%[180] - 部分2024年到期RSF的估计市场利率比到期租约的租赁利率高约5% - 10%[181] - 部分2024年到期RSF的估计市场利率比到期租约的租赁利率低约1% - 5%[181] - 学前和儿童保育中心中，Chesterbrook Academy - New Britain可出租面积8402，2029年及以后到期占比100%等[180] - 门诊护理中心中，Hanover Emergency Center可出租面积22000，2029年及以后到期占比100%等[180] - 2023年和2022年12月31日，公司自有占用医院设施每平方英尺平均有效年租金分别为21.43美元和21.31美元；MOBs、FEDs和儿童保育中心每平方英尺平均有效年租金分别为32.59美元和31.46美元；所有占用物业每平方英尺平均有效年租金分别为29.21美元和28.25美元[182] - 2023年，没有物业产生的收入等于或超过公司合并收入的10%，也没有物业的账面价值超过公司合并资产的10%[183] - 截至2023年12月31日，医院物业2026年到期租赁面积618,765平方英尺，到期租金15,082,007美元，占比14%；2033年到期租赁面积413,700平方英尺，到期租金5,458,061美元，占比5%等[185] - 2023年，UHS转让给公司的两个设施的年度租赁费率约为580万美元[204] 公司与UHS关系及风险 - 若UHS子公司不续租或行使购买权，公司可能需寻找新运营商或面临未来收入下降风险[41] - 过去五年，来自UHS相关租户的总收入约占公司合并收入的37%，2023、2022和2021年分别约为41%、40%和37%[54] - 截至2023年和2022年12月31日，UHS持有公司5.7%的已发行受益权股份[53] - UHS及其子公司面临未决法律诉讼、政府调查和监管行动，2021 - 2023年分别占公司合并收入的37%、40%和41%，这些事项可能对其业务和财务状况产生重大不利影响，进而影响公司[105] - 2023年UHS的租赁付款约占公司合并收入的41%，截至2023年12月31日，UHS子公司租赁公司6家医院设施，租期2026 - 2040年不等[118] - 公司业务依赖UHS，若UHS出现财务困难、不付款或不续租，公司收入和净利润可能大幅减少[118] - 公司与UHS的关系可能产生利益冲突，未来业务交易条款可能不如与第三方交易有利[119][120] - UHS在2023、2022和2021年分别占公司合并收入的41%、40%和37%[204] 公司运营受政府政策影响 - 公司的急性护理设施和行为健康护理医院很大一部分收入来自第三方付款人，政府项目的变化会影响报销水平和服务成本[62] - 公司的医院设施需遵守联邦、州和地方政府的广泛复杂法律法规，若失去认证将无法从医保和医疗补助计划获得报销[65][67] - 公司的三家急性护理医院、三家行为健康护理设施和两家FED由UHS子公司运营，另外两家FED由第三方运营，位于多个州，减少的医疗补助收入可能产生重大不利影响[70] - 2011年《预算控制法案》规定2012 - 2021财年联邦开支大幅削减，期间所有医疗保险付款减少2%，后续立法将削减延长至2032年，2022年3月31日前暂停削减，之后至6月30日削减1%，此后恢复2%削减[80] - 2024 - 2027年，联邦资金对各州医疗补助不成比例份额医院（DSH）拨款每年减少80亿美元[81] - 《平价医疗法案》修订了医疗保险和医疗补助计划的报销规定，2010 - 2019财年降低年度市场篮子更新，2011年10月1日起对医疗保险B部分可报销项目和服务、2012年10月1日起对医疗保险住院服务实行生产率抵消市场篮子更新，2013年10月开始削减医疗保险DSH付款，2024年开始削减医疗补助DSH报销[83] - 《降低通胀法案》允许医疗保险和医疗补助服务中心（CMS）从2026年开始就某些单一来源药物和生物制品价格进行谈判，2026年先从10种高成本医疗保险D部分支付的药物开始，2027年15种D部分药物，2028年15种B或D部分药物，2029年及以后20种B或D部分药物[89] - 公司医院设施和医疗办公楼运营商的收入和运营结果受政府和第三方付款人影响，政府项目变化导致报销限制和减少，私人付款人要求降低支付率[76][78] - 公司部分医院和FEDs位于德州、佛罗里达州、弗吉尼亚州、南卡罗来纳州和爱荷华州，这些州医疗补助收入减少可能对公司运营结果产生重大不利影响[77] - 2019年1月1日起，CMS要求医院以机器可读格式公开标准收费清单，2021年1月1日起要求公开特定付款人协商费率等信息，2023年4月26日更新执法流程，违规将面临每日罚款[90] - 《综合拨款法案》旨在防止或限制特定情况下患者余额计费，禁止意外账单，限制医疗服务提供者收取更高的非网络费率款项[91] - 2023年5月11日，美国联邦政府宣布的新冠疫情国家紧急状态结束，此前医疗服务提供者享有的优惠付款条款终止[92] - 《CARES法案》设立1750亿美元“公共卫生和社会服务应急基金”，公司租户收到该基金定向分配款项及加速支付的医保资金，并于2021年第一季度提前归还所有资金[96] - 基于价值的采购趋势可能对公司医院运营商的收入产生负面影响，政府和私人支付方将财务激励与医疗质量和效率挂钩，若无法达到预期质量标准，收入可能受损[98][99][100] - 公司运营商需遵守众多法律法规，若违规可能面临刑事和民事处罚，影响其履行对公司的义务，公司奖金租金也受运营商政府报销金额影响[101][102] - 2017年《减税与就业法案》虽未对公司产生重大直接影响，但可能间接影响公司，《CARES法案》对其部分条款进行修正，未来税法可能进一步变化[104] - 2011年《预算控制法案》实施后，医疗保险支付每年最多削减2%，该削减已延长至2032年[207] - 2023年5月11日联邦政府宣布的新冠国家紧急状态结束，租户部分有利支付条款终止[204] - 2024年1月19日拜登签署法案，为部分联邦机构项目和活动拨款至2024年3月1日或8日[204] 公司面临的其他风险 - 尽管截至2023年12月31日，新冠疫情未对公司运营结果产生重大不利影响，但未来疫情对租户和公司运营及财务结果的潜在不利影响取决于多种不可控和不可预测因素[93] - 新冠疫情相关因素影响公司未来财务结果，无法量化其影响，PHE结束或使有利政策终止，McAllen医疗中心若患者量和收入下降，公司未来该物业的奖金租金收入可能显著减少[94] - 部分租户可能无法按时支付租金或修改、终止租约，新冠疫情或使潜在租户减少，影响