文章核心观点 当前是投资房地产投资信托基金（REITs）以获取丰厚且不断增长股息收益的好时机，虽集中投资一半资产于REITs并非最优策略，但REITs值得在投资组合中占显著比例，投资者应将其与其他高收益且防御性较强的资产类别进行组合和多元化配置 [1][10] 各部分总结 投资策略 - 投资于能提供超常股息收益率的优质防御型企业 [1] - 注重股息增长，但首要目标是确保初始投资时的股息分配水平不下降 [1] - 将股息再投资于组合股票，尤其关注暂时低迷的股票，以最大化股息收入复利效应 [1] - 避免过度的单一证券集中风险 [1] 高收益且持久的收入 - REITs能提供高于平均水平的收益率，且有防御性现金流支撑 [2] - 虽整体REIT市场股息收益率吸引力不足，但深入挖掘可找到符合投资标准的高收益REITs，如零售净租赁、酒店和多元化REIT板块 [3][4] - 投资组合中占比较高的EPR Properties、Realty Income Corporation和Apple Hospitality REIT股息收益率分别为5.9%、8.5%和6.6%，且资本结构稳健、能持续增长调整后运营资金（AFFO） [4] 不断增长的收入 - 高收益REITs不一定意味着收入增长前景不佳，相对宽松的运营资金（FFO）派息率是REIT股息投资策略的关键组成部分 [5][6] - REITs可通过发行新股、回购股票、举借新债、从有利的租约展期和租金上涨中获取更高净营业收入（NOI）、结合未分配FFO和额外债务进行并购或有机开发项目等途径增加股息分配 [6] - Realty Income、EPR Properties和Apple Hospitality REIT的FFO派息率分别为74%、70%和63%，2024或2025年的FFO增长共识估计分别为3.6%、3.3%和2.2% [6] 潜在的上行期权价值 - 虽价格上涨在股息收入投资策略中并非主要因素，但REIT价格大幅上涨时可减持并将收益重新分配到其他高收益防御性资产 [7] - 美联储加息后多数REITs受影响，倍数下降，但FFO结果持续上升，因通胀使租赁利差更有吸引力且固定利率借款降低了利息支出 [7][8] - 利率下降时，REITs应会出现倍数扩张，债务成本降低将增强FFO生成能力并释放更多资金 [9] 总结建议 - 若投资目标是获取丰厚且不断增长的股息收益而不承担不必要的财务风险，当前是投资REITs的好时机 [10] - 集中一半资产投资REITs可能不是最优策略，投资者应将REIT投资与其他高收益防御性资产类别进行组合和多元化配置 [10]