REITs投资服务 - 推出名为"Put REITs In Retirement"的系列文章 提供适合退休人士的REITs投资清单 目前已列出10只中的前2只 [1] - iREIT®服务提供深度研究 覆盖REITs mREIT 优先股 BDCs MLPs ETFs 建筑商和资产管理公司等多个领域 [1] - iREIT® Tracker工具追踪超过250只标的 提供质量评分 买入目标和减持目标等数据 [1] 新增功能 - 近期新增名为iREIT Buy Zone的评级追踪器 帮助会员筛选价值标的 [2] 促销活动 - 提供2周免费试用服务 [2][4] - 免费试用期间赠送书籍 [4]

财务概况 - 2024年总收入为14亿美元，2024年每股修改后的基金运营收益(MFFO)为1.61美元，每股净收入为0.89美元[11] - 2024年支付的分配总额为2.437亿美金，年化分配为每股0.96美元，年收益率为8.2%[11] - 截至2025年3月31日，公司的股本市值为31亿美元，净债务为15亿美元，净总债务占总资本化的比例为33%[11] - 2025年第一季度可比酒店的总收入为324,262千美元，同比下降0.4%[30] - 2025年第一季度可比酒店的调整后酒店EBITDA为104,866千美元，同比下降5.4%[30] - 2025年第一季度的净债务与TTM EBITDA比率为3.3倍[122] - 2025年预计资本支出为8000万至9000万美元[11] - 截至2025年第一季度末，公司的循环信贷额度下可用资金约为5亿美元[26] - 截至2025年3月31日，公司的可用流动性为5.15亿美元[122] 用户数据 - 2025年第一季度可比酒店的每间可用房收入(RevPAR)为111美元，入住率为71%，平均房价(ADR)为157美元[26] - 2024年1月至2025年3月期间，RevPAR在2024年1月为$145，2025年3月为$162，增长了约11.7%[43] - 2024年1月至2025年3月期间，酒店的平均日房价（ADR）在2024年1月为$156，2025年3月为$163，增长了约4.5%[43] - 2024年第一季度可比酒店的入住率为72.2%，第二季度为79.9%，第三季度为77.1%，第四季度为71.4%[196] - 2024年第一季度可比酒店的每间可用房收入（RevPAR）为111.97美元，第二季度为130.97美元，第三季度为126.06美元，第四季度为109.30美元[196] 市场扩张与收购 - 2023年和2024年分别收购了六家和两家酒店，目前有两家酒店在合同中待购[26] - 自2020年以来，公司共收购了22家酒店，购买总价约为10亿美元[125] - 2023年公司通过ATM计划出售约1280万股，净收益约为2.16亿美元[112] - 2023年10月，公司收购了位于盐湖城的停车场，购买价格为910万美元[127] - 2024年3月，公司以1.168亿美元收购了234间客房的AC Hotel Washington DC Convention Center[141] 负面信息与挑战 - 2025年第一季度可比酒店的调整后酒店EBITDA利润率为32.3%，较2024年下降180个基点[30] - 2025年第一季度可比酒店的调整后酒店EBITDA利润率为34.1%，第二季度为39.4%，第三季度为37.1%，第四季度为33.0%[196] - 2025年第一季度可比酒店的总收入为325,427千美元，第二季度为380,446千美元，第三季度为372,579千美元，第四季度为327,243千美元[196] 其他策略与信息 - 公司的财务状况强劲，流动性充足，能够继续追求增值收购并优化资产组合[53] - 公司的酒店组合中94%的酒店独立于品牌管理，提供灵活性以对齐绩效目标[106] - 公司在85个市场的地理多样性有助于推动强劲且一致的业绩[69] - 公司的资产组合中，机场酒店贡献10%，城市酒店贡献34%，郊区酒店贡献44%[71] - 自2020年以来，公司已售出35家酒店，总销售额为3.829亿美元，平均酒店年龄为18年[132]

被列入Zacks Rank 5(强力卖出)名单的股票 - Apple Hospitality REIT Inc (APLE)为公开交易的房地产投资信托基金 过去60天内其当前年度盈利的Zacks共识预期被下调44% [1] - Assertio Holdings Inc (ASRT)为专业制药公司 过去60天内其当前年度盈利的Zacks共识预期被大幅下调50% [1] - Boot Barn Holdings Inc (BOOT)为生活方式零售连锁企业 过去60天内其当前年度盈利的Zacks共识预期被下调93% [2] 盈利预期调整情况 - 房地产投资信托行业公司APLE盈利预期降幅达44个百分点 [1] - 制药行业公司ASRT遭遇盈利预期腰斩级调整(50%) [1] - 零售行业公司BOOT盈利预期下调幅度接近双位数(93%) [2]

核心观点 - 公司以1880万美元收购位于坦帕的Homewood Suites酒店 共126间客房 每间客房成本约149万美元 收购价格低于重置成本 基于过去12个月业绩的资本化率为12% 预计资本支出后资本化率为高个位数 [1][5] - 坦帕东区酒店市场复苏显著 截至2025年4月的过去12个月 RevPAR同比增长约15% [6] - 公司战略重组包括：签约收购纳什维尔260间客房的Motto by Hilton酒店 预计收购价9820万美元 计划出售休斯顿206间客房的Marriott Energy Corridor酒店 售价约1600万美元 [7] - 收购完成后 公司投资组合扩展至37个州和华盛顿特区的221家酒店 共29893间客房 其中97家为万豪品牌 118家为希尔顿品牌 [8] 收购标的分析 - 标的酒店位于坦帕Palm River Road 10240号 毗邻公司现有Embassy Suites酒店 区位优势显著 [2][3] - 周边商业资源丰富 覆盖会展 体育赛事 生命科学 医疗保健 学术机构 制造业 物流 保险 金融 科技等多个领域 [2] - 休闲旅游资源密集 靠近佛罗里达州博览会场地 Busch Gardens主题公园 佛罗里达水族馆 动物园 坦帕河滨步道 以及Amalie Arena等四大体育场馆 [4] - 医疗与教育资源便利 临近HCA Florida Brandon医院 坦帕总医院Brandon分院 南佛罗里达大学和坦帕大学 [4] 战略布局 - 通过收购强化佛罗里达市场布局 利用坦帕经济增长红利 该市拥有大量企业总部和大型活动承办能力 [3][9] - 收购体现公司投资策略：选择具有强劲增长潜力且估值合理的资产 通过运营协同和装修改造提升回报 [5] - 交易完成后 公司实现跨37州的广泛地域多元化 品牌组合以万豪和希尔顿为主导 [8] 行业动态 - 坦帕东区酒店市场表现强劲 RevPAR同比提升15% 显示该区域酒店业持续复苏 [6] - 公司持续调整资产组合 通过买卖酒店优化资源配置 纳什维尔新项目预计2025年底完成收购 [7]

美国房地产投资信托行业股票回购活动 - 美国房地产投资信托(REIT)行业在第一季度的普通股回购金额达到约9.932亿美元 [2] - 该行业的股票回购活动相比之前增加了超过一倍 [2]

REITs市场表现 - 自COVID-19爆发以来 REITs波动性显著上升 初期与其他资产类别同步暴跌 随后出现明显复苏 [1] 专家背景 - Roberts Berzins拥有10年以上金融管理经验 协助顶级企业制定财务战略并执行大规模融资 [1] - 在拉脱维亚推动REIT框架制度化 提升波罗的海地区资本市场流动性 [1] - 参与制定国家国有企业融资指南 建立私人资本投资保障性住房的框架 [1] - 持有CFA和ESG投资证书 曾在芝加哥期货交易所实习 积极参与波罗的海资本市场发展的思想领导活动 [1]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度，可比酒店总营收3.24亿美元，较2024年第一季度下降0.4%；调整后酒店EBITDA为1.05亿美元，下降约5%；RevPAR为111美元，下降0.5%；ADR为157美元，上涨1%；入住率为71%，下降1.5% [8] - 2025年4月，可比酒店RevPAR较2024年4月下降约3.5% [13] - 第一季度，总酒店费用增长2.2%，CPOR基础上增长4%；总每间可用客房工资为42美元，增长4%；合同劳动力占总工资的比例降至7.1%，较2024年同期下降160个基点 [15] - 第一季度，调整后EBITDAre约为9500万美元，下降约5%；MFFO约为7600万美元，每股0.32美元，每股下降约6% [17][18] - 截至2025年3月31日，总债务约15亿美元，约为过去12个月EBITDA的3.3倍，加权平均利率为4.8%；现金约1500万美元，循环信贷额度约5亿美元 [18] - 2025年全年，预计净收入在1.67 - 1.95亿美元之间；可比酒店RevPAR变化在 - 1 - 1%之间；可比酒店调整后酒店EBITDA利润率在33.7 - 34.7%之间；调整后EBITDAre在4.33 - 4.57亿美元之间 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度，品牌官网预订占比40%，OTA预订占比降至11%，酒店直销占比提高至26%，GDS预订占比18% [14] - 第一季度，其他收入增长9%，主要受停车收入驱动 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度，32个市场政府入住率组合增长，政府需求占比稳定在5 - 6% [10] - 第一季度，休斯顿、洛杉矶、新奥尔良、里士满和盐湖城等市场RevPAR增长显著 [11][12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采取资本配置策略，优化现有投资组合，推动每股收益增长，为股东创造长期价值 [2] - 公司将继续监测股息分配率和时间，根据酒店业绩和资本用途进行调整 [1] - 若股价持续低于私人市场交易价值，公司将继续出售资产并回购股份 [5] - 2025年，公司预计在酒店再投资8000 - 9000万美元，对约20家酒店进行重大翻新 [5] - 行业交易市场仍具挑战，交易规模处于历史低位，同比大幅下降 [2] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年第一季度，酒店需求受多种因素影响，但整体需求仍健康，公司对市场变化有应对能力 [8][9] - 公司认为有利的供需动态将持续，近期资本配置活动为股东创造了增量价值，资产负债表提供了灵活性 [21] - 公司团队有能力应对市场变化，通过机会主义交易实现盈利最大化和价值提升 [20] 其他重要信息 - 公司庆祝成立25周年和在纽约证券交易所上市10周年 [6] - 公司密切关注关税对项目成本和进度的潜在影响，目前暂无已知延误 [6] 问答环节所有提问和回答 问题: 请详细说明RevPAR指南，以及未来几个月的需求情况和消费者行为变化 - 公司根据2月下旬的预订情况和第一季度的实际表现调整了指导范围，预计第二季度是最差的季度，下半年RevPAR增长约1%；近期表现令人鼓舞，但还不能确定为趋势；公司认为有机会获得更多市场份额 [24][25] 问题: 交易市场的对话情况如何，未来的交易机会和活跃度如何 - 交易市场基本保持不变，债务仍然可用，但不确定性使一些潜在买家持观望态度；公司在处置小型资产方面较为有效，未来仍有机会进行此类交易，并可能将收益用于回购股份；像坦帕Homewood Suites这样的独特交易机会较少 [27][28] 问题: 宏观不确定性导致RevPAR下降的具体情况，是预订犹豫还是取消订单 - 部分原因与政府需求下降有关，但集团业务表现强劲；3月政府客房入住率下降，4月有所改善；谈判业务表现稳健 [35][36][38] 问题: 请说明公司的资本支出哲学，包括支出金额、方向以及是否考虑推迟项目以节省现金 - 公司历史上资本支出占收入的5 - 6%，预计今年支出8000 - 9000万美元，用于20家酒店的全面翻新和其他需求；公司认为目前资产负债表较强，除非宏观经济环境大幅恶化，否则按计划进行翻新是谨慎的做法；公司有能力根据情况调整支出 [42][43] 问题: 第二季度是否是最差的季度，下半年RevPAR增长1%的说法是否正确 - 是的，公司预计第二季度是最差的季度，下半年RevPAR增长约1% [47] 问题: 修订后的RevPAR增长指导中点更反映3月的情况还是4月底至5月的稳定情况 - 修订后的指导范围是基于第一季度的实际表现、需求趋势和细分市场情况确定的；最近一周的表现令人鼓舞，但还不能确定为趋势，也未纳入修订后的指导范围 [49][51] 问题: ADR在第一季度抵消了部分入住率疲软的影响，业务调整后如何看待ADR和入住率 - 公司通过增加酒店直销业务，保持了较好的价格水平；随着入住率的提高，预计房价也将上涨；即使业务结构发生变化，公司对ADR的增长潜力仍持乐观态度 [56][57] 问题: 集团业务的预订趋势是否有变化，是否有犹豫签约的情况 - 集团业务保持强劲，主要是小型企业和休闲团体的近期预订；除3月与政府相关的部分团体取消订单外，目前没有其他明显的阻力 [61][62] 问题: 如果决定出售资产并回购股份，公司能够多快完成交易，以及交易规模的预期 - 公司持续在市场上寻找机会，有可能在3 - 6个月内完成一定数量的交易；由于缺乏整体收购方，目前最可能的情况是出售单个资产，因此要扩大规模需要进行大量的个别交易；公司的交易意愿没有实际限制 [63] 问题: 目前市场上有多少资产待售，是否会关注底部10%的投资组合 - 公司是机会主义卖家，不局限于特定类型的资产；公司不会透露正在探索的交易规模，但会寻找能够优化价值的资产进行出售 [67] 问题: 公司对远期合同的兴趣如何，在当前环境下的执行能力如何 - 公司对远期合同的兴趣仍然浓厚，但执行能力受到限制；新建筑开工大幅减少，关税的不确定性也影响了定价，导致新开发项目的交易减少；在价格明确之前，公司进行远期承诺的能力将受到限制 [69][70] 问题: 酒店运营商如何考虑成本缓解措施，是否已将其列为优先事项 - 公司一直关注成本节约和运营效率，但目前入住率下降幅度不大，无法对劳动力结构和成本结构进行重大调整；公司主要关注提高生产力、减少合同劳动力、降低员工流失率等方面；如果情况恶化，公司有能力进行调整 [73][74] 问题: 酒店行业在衰退情景下的表现如何，公司投资组合的风险如何 - 公司认为多数市场新供应的减少显著改变了风险状况，降低了下行风险，增加了上行潜力；历史上，新供应增长是行业负面表现的加剧因素，而目前这种情况不太可能发生；预计短期内大部分投资组合将不受新供应的影响 [75][76] 问题: 公司酒店在中高端及以下档次的RevPAR较弱，是否是因为中低收入消费者的压力和缺乏降级效应 - 公司认为这更多是由于特定市场的集中、天气、日食比较、复活节日期变化等因素，而不是连锁规模的影响；第一季度通常是公司业务的淡季，宏观噪音也对市场产生了影响 [82] 问题: 与疫情前相比，公司的全职员工数量和合同劳动力构成如何，灵活性是否有所变化 - 全职员工数量略低于疫情前水平，合同劳动力占比约为7%，仍略高于疫情前，但跟踪情况有所改善；公司在需求下降时能够高效运营，团队有能力快速适应环境变化，相对而言灵活性有所提高 [83][84][85]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度可比酒店总营收3.24亿美元，较2024年第一季度下降0.4% [9] - 第一季度可比酒店调整后酒店EBITDA为1.05亿美元，较2024年第一季度下降约5% [9] - 第一季度可比酒店RevPAR为111美元，下降0.5%；ADR为157美元，上涨1%；入住率为71%，下降1.5% [9] - 第一季度调整后EBITDAre约为9500万美元，较2024年第一季度下降约5% [16] - 第一季度MFFO约为7600万美元，每股0.32美元，较2024年第一季度每股下降约6% [17] - 截至2025年3月31日，总未偿债务约15亿美元，约为过去十二个月EBITDA的3.3倍，加权平均利率为4.8% [17] - 2025年全年，预计净收入在1.67 - 1.95亿美元之间；可比酒店RevPAR变化在 - 1%至1%之间；可比酒店调整后酒店EBITDA利润率在33.7% - 34.7%之间；调整后EBITDAre在4.33 - 4.57亿美元之间 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度其他收入增长9%，主要由停车收入驱动 [14] - 第一季度可比酒店总酒店费用较去年第一季度增长2.2%，按CPOR计算增长4% [15] - 第一季度同店每间入住客房总工资为42美元，较2024年第一季度增长4% [15] - 第一季度合同劳动力占总工资的比例降至7.1%，较2024年同期下降160个基点或18% [15] - 第一季度可比酒店可变酒店费用仅增长1.6% [15] - 第一季度可比酒店公用事业费用上涨9%，同店财产税增长8% [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度32个市场政府入住率组合增长，政府业务占比在5% - 6%之间，过去一个月稳定在较低水平 [11] - 2025年4月，可比酒店RevPAR较2024年4月下降约3.5% [13] - 第一季度周末入住率在3月同比增长1.3%，工作日入住率同比降幅逐季改善 [13] - 第一季度周末和工作日ADR均增长1%，部分抵消了入住率下降的影响 [14] - 第一季度同店客房夜渠道组合同比相对稳定，品牌官网预订占40%，OTA预订下降80个基点至11%，酒店直销提高110个基点至26%，GDS预订占18% [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在资本配置上保持纪律，寻求优化和增强现有投资组合，推动每股收益增长，为股东实现长期价值最大化 [2] - 自年初以来，公司完成两家酒店出售，总价约2100万美元；签订休斯顿万豪酒店出售协议，售价1600万美元；签订坦帕Homewood Suites品牌购买合同，约1900万美元；回购约3200万美元普通股；支付近8900万美元分红 [2] - 公司预计2025年在酒店再投资8000 - 9000万美元，对约20家酒店进行重大翻修 [6] - 若公司股票相对于私人市场交易价值存在大幅折扣，将继续机会性出售资产，并将收益主要用于额外的股票回购 [5] - 行业交易市场仍具挑战性，行业交易量处于历史低位且同比大幅下降 [2] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年第一季度，公司酒店需求总体保持稳定，但受到多种因素影响 [9] - 1 - 2月，阳光地带地区极端冬季天气影响旅行需求；南加州酒店季度后期需求疲软；3月，政府旅行减少和宏观经济不确定性对旅行需求造成压力 [10] - 尽管面临挑战，但公司对市场进行调整，部分市场表现良好，如休斯顿、洛杉矶、新奥尔良、里士满和盐湖城等 [11] - 基于4月初步结果，可比酒店RevPAR同比下降约3.5%，但上周末周五和周六RevPAR同比实现两位数增长 [13] - 管理层认为公司拥有多元化投资组合、稳定业务、低杠杆和专业团队，有信心在任何宏观经济环境中实现盈利并为股东创造长期价值 [8] - 行业供需动态有利，公司近期资本配置活动为股东带来了增量价值，资产负债表提供了重要的选择权 [20] 其他重要信息 - 第一季度公司支付约7000万美元分红，每股0.29美元，包括1月支付的每股0.05美元特别现金分红 [1] - 按周三收盘价计算，公司年化每月常规现金分红每股0.96美元，年化收益率约为8.2% [1] - 自年初至4月，公司回购约240万股普通股，加权平均市场购买价格约为每股13.32美元，总购买价格约为3230万美元 [3] - 自疫情爆发以来，公司完成约3.38亿美元酒店出售，另有1600万美元待售，预计今年第三季度完成交易 [4] - 同期，公司投资10亿美元进行新收购，提升了投资组合质量 [4] - 第一季度资本支出约为2000万美元，公司密切关注关税对项目成本和进度的潜在影响 [7] 问答环节所有提问和回答 问题: 请详细说明RevPAR指引，以及从需求角度未来几个月的情况和消费者行为变化 - 公司根据2月下旬的预订情况和第一季度表现调整了指引中点，目前预订情况较当时下降200个基点，第二季度受4月影响将是最差季度，预计下半年RevPAR增长约1% [22] - 近八天公司业绩显著增强，但尚不能确定为趋势，同时公司认为有机会获取更多市场份额 [23] 问题: 交易市场后续情况如何，公司的交易活跃度预期 - 交易市场基本未变，债务仍可获取，但不确定性使部分潜在大型交易参与者持观望态度 [25] - 公司在处置小型资产方面较为有效，通常出售给当地业主运营商，未来有机会继续此类交易并可能将收益用于回购股票 [25] 问题: 除政府业务外，宏观不确定性导致RevPAR下降的原因，是预订犹豫还是有散客或团体取消情况 - 部分原因与政府业务减少有关，但公司团队专注于团体和酒店直销业务，整体团体业务表现强劲 [33] - 3月政府客房夜数下降约15%，占入住率组合下降的80个基点；4月政府客房夜数下降幅度小于3月，取消情况趋于平稳 [34] - 协商业务表现稳定，3月占比17%，仅下降10个基点；4月接近18% [35] 问题: 请说明公司的资本支出理念、金额、方向，以及是否会因不确定性推迟项目以节省资金 - 历史上公司资本支出占收入的5% - 6%，今年预计支出8000 - 9000万美元，用于20家酒店的全面翻修及其他需求 [39] - 公司认为自身资产负债表强于同行，除非宏观经济环境大幅恶化，否则按计划进行翻修是谨慎的做法 [40] - 公司会关注关税影响，并可灵活调整项目进度和总支出 [40] 问题: 确认第二季度是否为最差季度，下半年RevPAR增长趋势是否为1%，以及修订后RevPAR增长指引中点更反映3月情况还是4月底至5月情况 - 公司确认第二季度为最差季度，下半年RevPAR增长趋势为1% [43] - 修订指引基于第一季度实际情况、需求趋势和市场细分情况，上周表现虽令人鼓舞，但尚不能确定为趋势，未纳入修订指引范围 [45] 问题: ADR在第一季度抵消了部分入住率疲软的影响，业务结构调整后如何看待ADR和入住率关系 - 公司通过增加酒店直销业务确保有良好的基础业务，目前价格合理 [50] - 随着入住率增长，预计能够提高房价，且在部分业务板块疲软的情况下，仍有信心维持房价增长潜力 [51] 问题: 团体业务预订趋势是否有变化，是否有团体客户签约犹豫情况 - 公司团体业务主要是小型企业和休闲团体，预订情况良好，除3月与政府相关的部分团体取消外，目前未看到明显阻力 [54] 问题: 若决定机会性出售资产并回购股票，出售资产的速度和规模如何 - 公司持续在市场中寻找机会，有可能在3 - 6个月内完成一定数量的交易 [56] - 由于缺乏整体收购方，交易可能以单个资产出售为主，若公司股价维持当前水平且有执行能力，对交易规模没有限制 [56] 问题: 目前市场上待售资产数量，以及是否会因股价情况回购股票提升FFO每股收益 - 公司是机会性卖家，选择能优化价值的资产出售，未透露当前待售资产数量 [60] - 回购股票有助于提升FFO每股收益 [59] 问题: 公司对远期合同的态度，在当前环境下是否几乎没有兴趣 - 公司对远期合同仍有强烈兴趣，但执行能力受限 [62] - 市场上新建酒店开工率大幅下降，关税带来的定价不确定性也使新建项目搁置，影响了与潜在卖家的讨论 [63] 问题: 酒店运营商如何考虑成本控制，是否已将其列为优先事项 - 公司一直注重成本节约和高效运营，但目前入住率变化未达到需要大幅调整劳动力或成本结构的程度 [65] - 公司主要关注提高生产力、减少合同劳动力、降低员工流动率等方面，若情况恶化，有能力进行调整 [66] 问题: 酒店行业和公司投资组合在衰退情景下的表现，是否仍存在风险 - 公司认为多数市场新供应不足，显著改变了风险状况，降低了下行风险，增加了资产的上行潜力 [68] - 历史上酒店行业和公司投资组合受供应影响较大，当前市场环境下，公司资产受到前所未有的保护，表现将更强劲 [68] 问题: 本季度中高端酒店RevPAR较弱，是否表明中等收入消费者承压，且未出现预期的消费降级现象 - 公司认为本季度业绩受特定市场因素影响较大，如天气、日食对比、复活节时间变化、春假延长和宏观不确定性等，而非酒店档次因素 [72] 问题: 与疫情前相比，公司全职员工数量和合同劳动力构成情况，以及在需求变化时的灵活性 - 全职员工数量略低于疫情前水平，合同劳动力占比约7%，仍略高于疫情前，但跟踪情况好于疫情前 [73] - 公司在需求下降时能够高效运营，经历疫情后，团队有信心在环境变化时迅速做出调整 [76]

财务数据关键指标变化 - 2025年第一季度总营收3.277亿美元，较2024年的3.295亿美元下降0.5%[93] - 2025年第一季度净收入3122.1万美元，较2024年的5405万美元下降42.2%[93] - 2025年第一季度调整后酒店EBITDA为1.05265亿美元，较2024年下降4.1%[93] - 2025年第一季度可比酒店平均入住率71.1%，较2024年下降1.3%，ADR为156.56美元，增长1.0%，RevPAR为111.36美元，下降0.5%[95] - 2025年和2024年第一季度酒店运营费用分别为1.999亿美元和1.973亿美元，占总收入的61.0%和59.9%[101] - 2025年和2024年第一季度物业税、保险及其他费用分别为2340万美元和2100万美元，占总收入的7.1%和6.4%[102] - 2025年和2024年第一季度一般及行政费用分别为920万美元和1060万美元，占总收入的2.8%和3.2%[103] - 2025年和2024年第一季度折旧和摊销费用分别为4790万美元和4680万美元[104] - 2025年和2024年第一季度利息及其他净费用分别为1940万美元和1730万美元[106] - 2025年第一季度FFO为7484.5万美元，MFFO为7573.9万美元；2024年第一季度FFO为8234.3万美元，MFFO为8324万美元[111] - 2025年第一季度EBITDA为9890.2万美元，EBITDAre为9534.5万美元，Adjusted EBITDAre为9537.8万美元，Adjusted Hotel EBITDA为1.05265亿美元；2024年第一季度EBITDA为1.1854亿美元，EBITDAre为1.00774亿美元，Adjusted EBITDAre为1.0081亿美元，Adjusted Hotel EBITDA为1.09793亿美元[117] - 2025年第一季度净收入为3122.1万美元，2024年第一季度为5405万美元[111][117] - 2025年第一季度，公司每股支付股息0.29美元，总计6960万美元[138] 各条业务线表现 - 2025年第一季度，公司出售两家酒店，总售价约2100万美元，净收益约360万美元[87] - 2025年3月31日，公司纽约独立精品酒店恢复运营，有209间客房[89] - 2025年4月4日，公司收回纽约一家酒店209间客房经营权[127] 各地区表现 - 截至2025年3月31日，公司拥有219家酒店，共29,558间客房，分布在37个州和哥伦比亚特区[84] - 截至2025年3月31日，公司拥有219家酒店，共计29558间客房，分布在37个州和哥伦比亚特区[118] - 安克雷奇的Embassy Suites酒店于2010年4月30日收购或建成，有169间客房[121] - 奥本的Hilton Garden Inn酒店于2014年3月1日收购或建成，有101间客房[121] - 伯明翰的Courtyard酒店于2014年3月1日收购或建成，有84间客房[121] - 钱德勒的Courtyard酒店于2010年11月2日收购或建成，有150间客房[121] - 凤凰城的Courtyard酒店于2010年11月2日收购或建成，有164间客房[121] - 斯科茨代尔的Hilton Garden Inn酒店于2016年9月1日收购或建成，有122间客房[121] - 坦佩的Hyatt House酒店于2020年8月13日收购或建成，有105间客房[121] - 公司酒店客房总数为29,558间[125] 管理层讨论和指引 - 公司预计2025年可比酒店RevPAR将季节性改善，全年与2024年持平[98] - 公司预计2025年剩余时间利息费用将高于2024年同期[107] - 公司预计运营现金流、循环信贷额度、额外借款、酒店处置和股权发行所得将满足流动性需求[136] - 公司当前年度股息率为每股0.96美元，按月支付，目前预计每月股息为每股0.08美元[139] 其他没有覆盖的重要内容 - 公司有两份潜在酒店购买合同，总价约1.17亿美元，分别位于佛罗里达州坦帕和田纳西州纳什维尔[85] - 截至2025年3月31日，公司拥有219家酒店和1处非酒店物业[120] - 截至2025年3月31日，公司14处物业受地面租赁约束[120] - 截至2025年3月31日，公司14家酒店有抵押贷款负担[120] - 截至2025年3月31日，公司总债务为15亿美元，其中抵押贷款债务为2.523亿美元，无担保信贷安排下未偿还债务为13亿美元[131] - 截至2025年3月31日，公司可用现金约为1490万美元，循环信贷额度下未使用借款额度约为5.002亿美元[131] - 公司于2025年2月25日提交的S - 3表格通用暂搁注册声明自动生效，可不定数量或金额发行多种证券[134] - 2024年2月23日，公司签订股权分配协议，可出售至多5亿美元普通股，2024年和2025年第一季度未出售[135] - 2024年5月公司董事会批准股份回购计划延长一年，授权回购总额达3.354亿美元，截至2025年3月31日约2.745亿美元仍可用于回购，2025年第一季度回购约190万股，总价约2630万美元[140] - 截至2025年3月31日公司持有酒店相关储备金约3150万美元，2025年第一季度资本支出约1960万美元，预计2025年支出8000 - 9000万美元[141] - 截至2025年3月31日公司未来12个月有3.611亿美元债务本金和利息到期，其中730万美元抵押贷款已在4月11日还清[142] - 截至2025年3月31日公司有两份潜在酒店购买合同，总价约1.17亿美元，预计分别在6月和年底完成交易[144] - 成本分摊安排下公司和ARG现金管理时，每家公司可随时预付或延期最多100万美元，每季度结算[145] - 截至2025年3月31日公司约4.28亿美元（约占总债务28%）受可变利率影响，利率每变动100个基点，年净利润影响约430万美元[145] - 截至2025年3月31日公司有12份利率互换协议，固定约7.35亿美元可变利率债务利息，期限从2025年5月至2029年12月[146] - 2025年4月公司按股份回购计划回购约50万股，总价约600万美元，截至4月30日约2.685亿美元仍可用于回购[151] - 2025年4月11日公司还清730万美元抵押贷款，15日向股东支付约1910万美元分红，17日宣布每股0.08美元月度现金分红[152][153] - 2025年3月31日公司总债务15.40266亿美元，可变利率债务11.63亿美元，固定利率债务3.77266亿美元，并列出各年到期金额及平均利率[158] - 公司与关联方有交易，交易可能非公平交易[129]

财务数据关键指标变化 - 2025年第一季度净收入3.1221亿美元，同比下降42.2%；每股净收入0.13美元，同比下降40.9%[2] - 2025年第一季度运营收入5.0859亿美元，同比下降29.0%；运营利润率15.5%，同比下降620个基点[2] - 2025年第一季度调整后EBITDAre为9537.8万美元，同比下降5.4%；可比酒店调整后酒店EBITDA为1.04866亿美元，同比下降5.4%[2] - 2025年第一季度平均每日房价（ADR）为156.24美元，同比增长2.0%；入住率71.1%，同比下降1.3%；每间可售房收入（RevPAR）为111.04美元，同比增长0.7%[2] - 2025年第一季度可比酒店RevPAR较2024年第一季度微降0.5%；4月初步结果显示，可比酒店RevPAR同比下降约3.5%[6][9] - 2025年第一季度总营收3.27702亿美元，2024年同期为3.29512亿美元[35][38][41][45] - 2025年第一季度净收入3122.1万美元，2024年同期为5405万美元[35] - 2025年第一季度可比酒店总营收3.24262亿美元，2024年同期为3.25427亿美元，同比下降0.4%[38][41] - 2025年第一季度可比酒店调整后酒店EBITDA为1.04866亿美元，2024年同期为1.10853亿美元，同比下降5.4%[38][41] - 2025年第一季度实际ADR为156.24美元，2024年同期为153.18美元，同比增长2.0%[38][41][45] - 2025年第一季度实际入住率为71.1%，2024年同期为72.0%，同比下降1.3%[38][41][45] - 2025年第一季度实际RevPAR为111.04美元，2024年同期为110.25美元，同比增长0.7%[38][41][45] - 2025年第一季度同店酒店总营收3.17343亿美元，2024年同期为3.20161亿美元，同比下降0.9%[45] - 2025年第一季度同店酒店调整后酒店EBITDA为1.03175亿美元，2024年同期为1.08681亿美元，同比下降5.1%[45] - 2025年第一季度加权平均普通股流通股数为24006.7万股，2024年同期为24240.8万股[35] - 2024 - 2025年同店酒店第一季度运营收入为5085.9万美元，运营利润率为15.5%[48] - 2024 - 2025年同店酒店第一季度总营收为3.17343亿美元，调整后酒店EBITDA为1.03175亿美元，利润率为32.5%[48] - 2024 - 2025年同店酒店第一季度平均每日房价（ADR）为155.69美元，入住率为71.3%，每间可售房收入（RevPAR）为111.07美元[48] - 2024 - 2025年第一季度实际总营收为3.27702亿美元，实际ADR为156.24美元，实际入住率为71.1%，实际RevPAR为111.04美元[48] - 2024 - 2025年第一季度净利润为3122.1万美元，EBITDA为9890.2万美元，EBITDAre为9534.5万美元，调整后酒店EBITDA为1.05265亿美元[56] - 2025年第一季度与2024年第一季度相比，净利润从5405万美元降至3122.1万美元，资金运营从8234.3万美元降至7484.5万美元[61] - 2025年第一季度修改后资金运营为7573.9万美元，2024年第一季度为8324万美元[61] - 2025年净收入指引低端为1.66534亿美元，高端为1.94834亿美元，调整后酒店EBITDA低端为4.71301亿美元，高端为4.96001亿美元[63] - 2025年可比酒店调整后酒店EBITDA低端为4.716亿美元，高端为4.963亿美元[63] - 2025年Q1与2024年Q1相比，Top 30市场入住率从77.1%降至76.2%，降幅1.2%；ADR从166.94美元升至169.09美元，涨幅1.3%；RevPAR从128.67美元升至128.78美元，涨幅0.1%；占调整后酒店EBITDA的79.4%[73] - 2025年Q1与2024年Q1相比，所有其他市场入住率从65.4%降至64.2%，降幅1.8%；ADR从135.33美元升至136.10美元，涨幅0.6%；RevPAR从88.47美元降至87.37美元，降幅1.2%；占调整后酒店EBITDA的20.6%[73] - 2025年Q1与2024年Q1相比，机场位置入住率从80.2%升至80.4%，涨幅0.2%；ADR从154.73美元降至154.23美元，降幅0.3%；RevPAR从124.12美元降至123.92美元，降幅0.2%；占调整后酒店EBITDA的10.4%[76] - 2025年Q1与2024年Q1相比，郊区位置入住率从71.4%升至71.7%，涨幅0.4%；ADR从146.84美元升至149.19美元，涨幅1.6%；RevPAR从104.85美元升至106.95美元，涨幅2.0%；占调整后酒店EBITDA的44.5%[76] 各条业务线表现 - 同店酒店指公司截至2024年1月1日拥有并使用的216家酒店[49] 各地区表现 - 截至2025年3月31日，公司拥有219家酒店，共计29558间客房，分布在37个州和哥伦比亚特区的84个市场[8] - 公司拥有220家酒店，约29800间客房，分布在37个州和哥伦比亚特区的85个市场，包括97家万豪品牌酒店、117家希尔顿品牌酒店、5家凯悦品牌酒店和1家独立酒店[25] 管理层讨论和指引 - 基于2025年第一季度表现和未来预订略有回落，公司更新2025年运营和财务展望，与此前提供的2025年指引中点相比，净收入减少650万美元，可比酒店每间可售房收入变化率降低200个基点，可比酒店调整后酒店息税折旧摊销前利润率降低50个基点，调整后房地产息税折旧摊销前利润减少1400万美元[23] - 2025年全年，公司预计净收入在1.67 - 1.95亿美元之间，可比酒店每间可售房收入变化率在 - 1.0% - 1.0%之间，可比酒店调整后酒店息税折旧摊销前利润率在33.7% - 34.7%之间，调整后房地产息税折旧摊销前利润在4.33 - 4.57亿美元之间，资本支出在8000 - 9000万美元之间[23] 其他没有覆盖的重要内容 - 2025年第一季度公司出售两家酒店，总售价约2100万美元，实现销售总收益约360万美元；另有一家酒店已签约出售，售价约1600万美元；两家酒店签约待购，预计总收购价约1.17亿美元[7][12][14] - 2025年初至4月，公司回购约240万股普通股，总价约3200万美元[7] - 2025年第一季度，公司在资本支出上投资约2000万美元，预计2025年在资本改善上投资8000 - 9000万美元[16] - 公司预计2025年6月以约1880万美元收购拥有126间客房的希尔顿坦帕布兰登欢朋酒店，2025年末以约9820万美元收购田纳西州纳什维尔市中心在建的希尔顿Motto酒店（预计260间客房）[17] - 2025年2月，公司以约830万美元出售拥有76间客房的希尔顿查塔努加 - 汉密尔顿广场欢朋酒店；3月，以约1270万美元出售拥有130间客房的万豪印第安纳波利斯费舍尔春丘套房酒店，预计用部分净收益完成1031交换，递延约240万美元应税收益[17] - 截至2025年3月31日，公司总未偿债务约15亿美元，当前综合加权平均利率约4.8%，手头现金约1500万美元，循环信贷额度可用约5亿美元；总未偿债务包括约2.52亿美元物业级债务和约13亿美元无担保信贷额度；4月偿还约700万美元有担保抵押贷款，截至4月30日，无抵押酒店达207家；3月31日净现金和现金等价物后的总债务与总资本化比率约33%，加权平均债务到期约两年[19] - 2025年第一季度，公司按股票回购计划以约13.61美元/股的加权平均市场价格购买约190万股普通股，总价约2630万美元；第一季度后又购买约50万股，截至4月30日，共购买约240万股，加权平均市场价格约13.32美元/股，总价约3230万美元；截至4月30日，股票回购计划剩余约2.685亿美元用于回购股票[20] - 截至2025年3月31日，公司“按市价发行”计划（ATM计划）剩余5亿美元用于发行股票，第一季度未出售股票[21] - 2025年第一季度，公司支付普通股股息总计0.29美元/股，包括1月15日支付的0.05美元/股特别现金股息；基于4月29日收盘价11.85美元，当前年化定期月现金股息0.96美元/股，年收益率约8.1%[22] - 公司2025 - 2029年及以后总债务到期金额分别为293,001美元、352,649美元、278,602美元、334,066美元、162,294美元、119,654美元，总计1,540,26美元，公允价值为1,517,41美元[67] - 公司2025 - 2029年及以后总债务平均利率分别为4.8%、4.9%、4.8%、4.4%、3.8%、3.6%[67] - 公司2025 - 2029年及以后可变利率债务到期金额分别为225,000美元、278,000美元、275,000美元、300,000美元、85,000美元，总计1,163,00美元，公允价值为1,164,94美元[67] - 公司2025 - 2029年及以后可变利率债务平均利率分别为5.0%、5.1%、5.1%、4.6%、3.3%[67] - 公司2025 - 2029年及以后固定利率债务到期金额分别为68,001美元、74,649美元、3,602美元、34,066美元、77,294美元、119,654美元，总计377,266美元，公允价值为352,466美元[67] - 公司2025 - 2029年及以后固定利率债务平均利率分别为4.0%、4.0%、4.1%、4.1%、3.9%、3.6%[67] - 截至2025年3月31日，公司总资产49.48178亿美元，总负债17.35358亿美元，股东权益32.1282亿美元；与2024年12月31日相比，资产略有减少，负债和股东权益有相应变化[33]