文章核心观点 - 尽管 Realty Income 公司股价近年下跌，但 AFFO 每股收益和股息支付持续增长，结合当前利率环境和估值情况，公司可能处于一生难得的估值水平，是被低估的投资选择 [4][20] 公司表现 股价表现 - 年初至今股价下跌 8.20%，过去一年下跌 13.55%，过去 5 年下跌 24.16%，同期标普 500 指数上涨 85% [4] AFFO 表现 - 过去 5 年 AFFO 每股收益从 2018 年的 3.19 美元增长至 2023 年的 4.01 美元，涨幅达 28.5% [4] 股息表现 - 目前初始股息收益率为 6.03%，接近过去 10 年最高水平，2020 年疫情前收益率接近 3.50% [6][8] - 自 1994 年 IPO 以来，复合年股息增长率为 4.3% [8] - 假设股息增长率为 3.25%，约 10 年后成本收益率可能接近 8.5% [9] - 连续 648 个月支付股息，连续 30 年增加股息总额，连续 106 个季度增加股息支付 [10] 面临问题 利率影响 - 当前利率环境导致公司股价下跌，影响公司筹集资金方式 [12] - 2021 - 2023 年公司流通股数量从 41450 万股增至 69230 万股，主要因利率上升，公司为避免高息债务而更多发行新股 [13] 估值情况 股息折现模型估值 - 假设股息增长率为 3.75%，每股估值为 77.14 美元 [1] 历史 P/FFO 比率估值 - 过去十年平均 P/FFO 比率为 20.50，当前为 13.41，较历史平均折价 34.5% [16][26] 可比公司 P/AFFO 倍数估值 - 可比公司平均 P/AFFO 为 15.87，公司当前 P/AFFO 为 12.76，若应用可比公司平均 P/AFFO，公司内在价值为 66.39 美元 [17] 投资优势 - 与标普 500 公司相比，公司单位市场风险回报率处于第 90 百分位，回报率为 13.6%，贝塔系数仅为 0.5，兼具低市场波动风险和高回报潜力 [14]