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2026年第一季度财务业绩概览 - 截至2026年3月的季度，公司营收为15.5亿美元，同比增长12.2% [1] - 季度每股收益为1.13美元，远高于去年同期的0.28美元 [1] - 营收和每股收益均超出市场预期：营收比Zacks一致预期15亿美元高出3.36%，每股收益比预期1.10美元高出3.04% [1] 关键运营指标表现 - 租金收入（含报销部分）为14.4亿美元，比三位分析师平均预期的14亿美元高出2.86%，同比增长9.7% [4] - 可报销租金收入为9749万美元，比两位分析师平均预期的8469万美元高出15.1%，同比增长11.5% [4] - 不可报销租金收入为13.4亿美元，比两位分析师平均预期的13.2亿美元高出1.52%，同比增长9.6% [4] - 稀释后每股净收益为0.33美元，低于两位分析师平均预期的0.41美元 [4] 市场表现与分析师观点 - 过去一个月，公司股价回报率为+1.9%，而同期Zacks S&P 500综合指数的涨幅为+11.4% [3] - 公司股票目前的Zacks评级为3（持有），表明其近期表现可能与大盘同步 [3]

2026年第一季度业绩表现 - 公司2026年第一季度调整后运营资金每股收益为1.13美元，同比增长6.6%，超出市场一致预期1.10美元2.7% [1] - 第一季度总收入达15.5亿美元，同比增长12.2%，超出市场一致预期15.0亿美元3.4% [1] - 投资组合入住率保持稳健，截至2026年3月31日为98.9% [1] 资本配置与投资活动 - 第一季度投资总额达28亿美元，初始加权平均现金收益率为7.1% [2] - 本季度审查了约310亿美元的投资机会，最终完成约9% [3] - 公司还向信贷投资部署了约10亿美元，包括与物流资产和预租数据中心园区相关的夹层融资 [3] - 贷款和优先股投资的利息及股息收入增至7010万美元，去年同期为3470万美元 [4] 运营与租赁表现 - 14,738处租赁物业的同店租金收入同比增长0.8%，达到11.9亿美元 [5] - 季度内重新租赁单元的租金回收率达到103.4%，新年度基本租金为7330万美元，高于此前同批单元的7090万美元 [6] - 截至季度末，公司拥有或持有15,571处物业的权益，出租给92个行业的1,786家客户，加权平均剩余租期约为8.7年 [6] 费用与资产负债表 - 利息支出为2.919亿美元，高于去年同期的2.684亿美元，一般及行政费用增至5890万美元，去年同期为4400万美元 [7] - 截至2026年3月31日，公司按比例计算的总可用流动性为39亿美元 [8] - 净债务与年度化备考调整后EBITDAre之比为5.2倍，处于管理层目标杠杆范围内 [8] - 季度结束后，公司发行了8亿美元、利率4.750%、于2033年4月到期的优先无担保票据，并对其中的5亿美元收益执行了交叉货币互换 [9] - 公司还完成了一笔6.939亿美元、利率4.91%、于2036年1月到期的无担保定期贷款 [10] 私人资本平台与合作伙伴关系 - 公司与阿波罗建立了战略合作伙伴关系，包括一项10亿美元的股权投资，用于收购一个新成立合资企业49%的股权，该合资企业持有公司贡献的492处零售物业的现有组合 [11] - 美国核心增益基金完成了17亿美元的基石资本募集，管理层表示资本即将完成全部部署，预计完全提取后每年基础管理费将略高于1000万美元 [12] 2026年业绩指引更新 - 公司将2026年每股运营资金指引区间上调至4.41-4.44美元，原为4.38-4.42美元，更新后的区间意味着预计年度每股增长3%至3.7% [13] - 公司将全年投资额指引从80亿美元上调至95亿美元 [13] - 管理层维持同店租金增长指引为1.0%-1.3%，并继续预计2026年入住率约为98.5% [14] - 租赁终止收入预期上调至4500-5000万美元，原为3000-4000万美元，信贷损失展望下调至租金收入约40个基点 [14] 行业其他公司表现 - Federal Realty Investment Trust 2026年第一季度核心运营资金每股收益为1.88美元，同比增长10.6%，超出市场一致预期1.82美元 [16] - Federal Realty总收入为3.4108亿美元，同比增长10.3%，超出市场一致预期3.338亿美元 [16] - 该公司签署了101份可比较零售租约，总面积649,078平方英尺，季度现金租金差为13% [17] - Regency Centers Corporation 2026年第一季度NAREIT运营资金每股收益为1.20美元，同比增长4.3%，略低于市场一致预期1.21美元0.8% [17] - Regency Centers总收入为4.125亿美元，同比增长8.3%，超出市场一致预期4.009亿美元2.9%，同物业净营业收入同比增长4.4% [18]

文章核心观点 - 优质股息股的特征不仅在于股息率 高股息率有时甚至是警示信号 股息增长和长期稳定性同样重要 投资者应寻找拥有长期支付并提高股息记录的公司 [1][2] - 宝洁、房地产收益信托和可口可乐是三支符合上述特征的优质股息股选择 [3] 宝洁公司分析 - 公司拥有超过50个品牌的强大组合 包括汰渍、Bounty和佳洁士等知名消费品 这为其带来了长期生存能力、定价权和零售渠道优势 [6] - 2026财年第三季度销售额同比增长7% 所有品类均实现增长 公司通过营销活动提升品牌影响力 [7] - 第三季度运营现金流为40亿美元 调整后自由现金流生产力为82% 计划在2026年支付100亿美元股息并回购50亿美元股票 派息率为62% 显示其有能力维持强劲且增长的股息 同时保持业务健康增长 [8] - 作为股息之王 公司自1890年起支付股息 并已连续70年提高年度股息 目前股息率为3% [9] 房地产收益信托公司分析 - 公司是全球最大的房地产投资信托之一 拥有超过15,000处全球物业 主要租赁给沃尔玛和劳氏等大型零售连锁店 [10] - 公司资金状况良好 能够持续收购新物业 拥有大量优质物业来源渠道 选择性率为5% 并已扩展至工业和博彩等新领域 实现了业务多元化和更多选择 [10]

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公司战略与平台演进 - 公司战略核心是构建一个多元化的私人资本生态系统 以降低对公开股权市场的依赖 分散永久性股权来源 扩大投资机会集 并支持长期价值创造 同时保持其一贯的承销纪律和信用标准 [1][2][5] - 该战略被视为公司平台的一次重要演进 旨在加强跨周期的增长融资和资本配置能力 其驱动力源于多年前识别出的主要依赖公开股权市场的潜在集中风险 [1] - 公司将私人资本视为一个由不同、不重叠的垂直领域组成的生态系统 这些领域针对不同的地域、物业类型和投资任务量身定制 而非单一策略 [5] 私人资本合作与融资举措 - 公司与Apollo达成了一项程序化合资企业 筹集了10亿美元股权 旨在将公司的可靠收入输送给庞大的保险和年金市场 该合资企业使公司保留了运营控制权 并被视为对传统公开股权的有力补充 [1][17][18] - 公司与GIC建立了战略合作伙伴关系 主要专注于美国和墨西哥的定制建造工业地产的施工融资和承接承诺 [2][20] - 公司为其永久性美国核心增益基金完成了17亿美元的基石资本募集 资金主要来自州、市和雇员养老金计划等机构资本 [2][20] - 这些私人资本工具为公司提供了三种新的、面向长期的替代性股权来源 旨在扩大投资范围 并通过轻资产费用收入加强回报状况 [5][16] 2026年第一季度财务与运营业绩 - 2026年第一季度，公司每股AFFO为1.13美元，同比增长6.6% [4] - 第一季度投资额约为28亿美元（按比例计算为26亿美元），初始加权平均现金收益率为7.1% 投资活动在北美和欧洲之间保持平衡 [4] - 公司将其全年每股AFFO指引区间的中点提高了0.25美元（约60个基点） 并将全年投资额指引提高至95亿美元（按100%所有权计算） [3][15] - 第一季度，公司通过主动的资产管理产生了4020万美元的超额租约终止收入 并将全年终止收入展望区间提高至4500万至5000万美元 [10][16] 投资活动与资产配置 - 第一季度，公司审查了约310亿美元的投资机会 最终完成了约9% 其中约94%的机会是关系驱动的 [6][7] - 公司在全球部署了10亿美元于信贷和结构性投资 包括两笔夹层贷款：一笔3.75亿美元的贷款 以租赁给投资级电子商务客户的高质量物流资产组合为抵押；另一笔1.9亿美元的贷款 用于支持弗吉尼亚州一个预租给投资级超大规模租户的数据中心园区开发 [8][9] - 欧洲平台仍是关键竞争优势 市场比美国更分散、竞争更少 允许公司获取具有吸引力的期限和信用的投资组合导向型定制交易 [7] 资产负债表与资本结构 - 截至第一季度末，公司按比例计算拥有约39亿美元的流动性 季度结束后 又通过远期股权筹集了1.74亿美元 使当前ATM未结算余额达到约14亿美元 [12] - 净债务与年化备考调整后EBITDA的比率为5.2倍 在目标杠杆范围内 若计入远期股权 杠杆率将为4.9倍 [12] - 季度结束后 公司发行了8亿美元、利率4.75%、2033年到期的优先无担保票据 并通过交叉货币互换将其中5亿美元转换为欧元 混合收益率为4.44% [13] - 公司通过一笔与高盛关联公司合作的10年期无担保定期贷款 获得了一种新的债务融资形式 并随后通过交叉货币互换将5亿美元票据转换为欧元 最终混合债务成本为4.34% [13][14] - 欧洲业务继续提供增量低成本融资灵活性 欧元计价的债务定价比可比期限的美元债务低约100个基点 [15] 未来展望与增长动力 - 2026年展望预计将比2025年加速增长 公司将利用其规模、数据驱动和稳健的平台 努力为股东实现持续的双位数总运营回报 [3] - 私人资本计划预计将增强公司跨周期配置资本的能力 提高资本成本效率 并加强为股东提供的长期价值主张 [21] - 公司正在降低其信贷损失展望至约为租金收入的40个基点 这反映了整个投资组合的能见度和业绩改善 [16] 问答环节核心信息 - 第一季度4020万美元的租约终止收入并非集中在单一租户 而是广泛分布 其驱动因素是公司利用分析工具 主动把握投资组合中的机会 以最大化总投资回报并回收资本 [23][24][25] - 私人资本投资与传统投资的划分基于不同的策略和资本需求 三种私人资本工具（开放式基金、保险资本合作、与GIC的定制开发合资）策略差异明显 重叠度极低 旨在满足公开股东无法直接满足的长期回报需求 [27][28][29] - 私人资本战略的核心目的是通过产生可预测的永久性费用收入流 使公司能够确认以往无法确认的开发投资和利息收入 从而为公开股东创造价值并实现平台货币化 [30] - 公司在数据中心领域的投资具有高度选择性 注重运营商质量（与顶级私人运营商合作）和资产位置（如弗吉尼亚州） 其信贷投资通常附有获得物业所有权的路径 当前阶段通过出借资产负债表获得可观收益 最终目标是拥有房地产 [31][32] - 公司吸引第三方资本的唯一意图是促进公开股东的每股收益增长 未来将继续构建能够增强每股长期增长的增值型永久资本解决方案 具体机会将随市场条件演变 [35][36]

财务数据和关键指标变化 - 2026年第一季度，公司实现每股AFFO 1.13美元，同比增长6.6% [5] - 公司上调了2026年全年每股AFFO指引区间，中点上调0.025美元（约60个基点），新区间为4.41美元至4.44美元 [6][18] - 第一季度投资额约为28亿美元（按比例计算为26亿美元），初始加权平均现金收益率为7.1% [5] - 公司上调了全年投资额指引，从80亿美元增至95亿美元（按100%所有权计算）[18] - 净债务与年化备考调整后EBITDA之比为5.2倍，处于目标杠杆范围内；若计入未结算的远期股权，杠杆率将为4.9倍 [15] - 季度末流动性约为39亿美元（按比例计算）[15] - 第一季度录得超额租赁终止收入4020万美元，并将全年租赁终止收入指引区间上调至4500万至5000万美元 [14][18] - 公司降低了信贷损失展望，预计约为租金收入的40个基点 [18] - 影院板块的同店租金收入同比下降约10% [88] 各条业务线数据和关键指标变化 - **投资活动**：第一季度投资额约28亿美元，是近年来的较高季度水平 [10] - **信贷投资**：第一季度在全球范围内部署了10亿美元用于信贷投资，包括两笔夹层贷款（一笔3.75亿美元，一笔1.9亿美元）[11][12] - **私人资本平台**： - 完成了美国核心增益型永续基金的17亿美元基石募资 [7][22] - 与Apollo达成合作，获得10亿美元股权投资，涉及约500处单租户零售物业 [20] - 与GIC建立战略合作伙伴关系，专注于美国和墨西哥的定制工业地产建设融资和承接承诺 [8] - **资产管理**：通过主动管理，季度续租和重新出租的租金回收率超过103% [116] - **基金管理**：美国核心增益型基金一旦资金完全投放，预计每年可产生略高于1000万美元的基础管理费 [71] 各个市场数据和关键指标变化 - **地域分布**：第一季度投资活动在北美和欧洲之间保持平衡 [5] - **欧洲市场**：欧洲市场比美国更加分散且竞争不那么激烈，是公司关键的竞争优势 [10] - **美国市场**：交易市场保持活跃和竞争，尤其对于小型单一资产；公司在更大规模和结构化投资中看到价值创造机会 [11] - **英国市场**：债券市场收益率较高，资本成本环境导致资本化率上升，为公司创造了投资机会 [58][60] - **墨西哥市场**：作为新进入的地理市场，公司通过合作伙伴进行物流/工业地产开发投资，以利用近岸/在岸外包趋势 [108] 公司战略和发展方向和行业竞争 - **私人资本生态系统战略**：公司正构建私人资本生态系统，以多元化永久股权来源、扩大投资机会集、支持长期价值创造 [7][9] - **平台多元化**：私人资本被视为一个由不同、非重叠的垂直领域组成的生态系统，针对不同地域、物业类型和投资要求 [9] - **投资策略**：公司能够投资于自有房地产、贷款、优先股和结构化投资，这提供了灵活性，尤其是在宏观波动时期 [12] - **竞争优势**： - 欧洲平台是关键竞争优势，市场分散，能获取有吸引力的投资 [10] - 在美国，公司的规模、关系和承销能力在大型和结构化投资中提供竞争优势 [11] - 约94%的投资机会由关系驱动，显示了公司业务来源的持久性 [10] - **行业竞争**：美国公共市场竞争格局变化不大，私人侧竞争加剧；高利率环境对公司有利 [54] - **数据与科技**：公司结合对资产和客户的深入了解、专有预测分析和严谨的信用承销，以最大化风险调整后的经济效益 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - **2026年展望**：公司对2026年的展望预计将比2025年加速，目标是利用其规模、数据驱动和强大的平台，为股东实现持续的双位数总运营回报 [7] - **资本部署前景**：基于强劲的渠道和执行力，公司上调了全年投资指引，对实现目标充满信心 [52] - **资本化率展望**：管理层认为公开市场收购的资本化率在近两年内保持在一个相对稳定的区间，难以预测未来方向，这与十年期国债收益率的波动有关 [105][106] - **租赁终止收入**：当前的租赁终止收入水平更多是阶段性的，与过去几年的大型并购交易后的资产清理和重新定位有关，不应被视为新的长期标准 [65][66] - **影院板块前景**：尽管第一季度同店租金收入下降，但行业整体票房趋势向好，公司部分租约转为百分比租金结构，有望在财年末受益 [88][90] 其他重要信息 - **融资活动**： - 季度结束后，发行了8亿美元、利率4.75%、2033年到期的优先无担保票据，并通过交叉货币互换将其中5亿美元换为欧元，混合收益率为4.44% [16] - 与高盛附属公司建立了新的10年期无担保定期贷款融资，并通过与圣地亚哥社区电力公司的安排，获得了6.94亿美元资金，经货币互换后的综合债务成本为4.34% [16][17] - 欧元计价的债务定价比可比期限的美元债务低约100个基点，可作为自然货币对冲工具 [18] - **投资机会筛选**：第一季度审查了约310亿美元的投资机会，最终完成约9%，保持了高度的选择性 [10] - **资产规模**：公司当前平台规模约为900亿美元 [49] - **全年处置计划**：全年处置量预期仍为7.5亿美元 [119] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于4020万美元租赁终止收入的更多细节（驱动因素、是否集中、资产后续处理）[25] - **回答**: 该收入符合此前预期，并已上调全年指引。收入来源不集中于单一租户，而是分布广泛。驱动因素是公司主动利用分析工具，通过提前终止租约、回收剩余租金并重新出租给更合适的租户，或提前回收资本进行再投资，以最大化投资总回报 [25][26] 问题: 与信贷损失相关的4000万美元加回AFFO的理由 [27] - **回答**: 这是非现金项目，源于对贷款投资的预期信用损失（CECL）拨备，是标准的会计处理方式，与租赁终止收入的现金性质不同 [27][29] 问题: 私人资本投资与传统投资在未来几年的预期分配 [31] - **回答**: 私人资本战略旨在利用不同资本来源满足不同投资需求（如低初始收益高增长、保险资本需要的稳定现金流、建设期融资），从而执行过去可能无法进行或无法确认收益的交易，最终通过产生稳定的永久性费用收入流来使公众股东受益 [32][34][35] 问题: 数据中心领域的投资策略和机会（贷款 vs. 资产收购）[36] - **回答**: 信贷投资旨在最终拥有房地产或获得所有权路径。公司在数据中心领域高度选择运营商和地点（如弗吉尼亚州）。当前的贷款投资是与优质私人开发商合作，意图在未来拥有这些资产，同时在前端获得可观收益 [37][38] 问题: 私人资本战略的未来发展计划（是否还有更多合作）[40] - **回答**: 任何吸引第三方资本的行为都需以提升公众股东每股收益为唯一目的。公司已在美国和墨西哥通过现有合作解决了主要需求，但未来若在其他地域或与新的资本来源能形成独特且不干扰资产负债表投资的增值策略，会考虑扩展生态系统 [41][42][43] 问题: 信贷投资期限较短的影响及策略考量 [44] - **回答**: 信贷投资期限较短是设计使然，目的是为了在投资期末有权决定是否收购房地产，并与开发商/客户建立关系，为未来获得更多资产渠道打下基础 [45][46] 问题: 信贷投资组合的规模上限和未来展望 [48] - **回答**: 信贷投资不会主导公司业务，公司对此非常挑剔。其规模将是机会驱动的，且与整体平台规模相关。这些短期贷款的资金未来将用于收购房地产本身 [49][50] 问题: 上调全年投资指引的原因及市场竞争环境 [51] - **回答**: 上调指引基于强劲的渠道和执行力。投资机会在美国和欧洲大致均分。私人资本来源使公司能够进行以往无法完成的交易。美国公共市场竞争格局稳定，私人竞争加剧；欧洲仍是具有吸引力的市场，公司凭借关系和品牌获得大量非公开市场交易 [52][53][54][55] 问题: 英国市场的投资活动及债券市场波动的影响 [57] - **回答**: 英国债券收益率高企导致资本化率上升。公司利用其零售业务网络为潜在客户提供解决方案（如售后回租、资产重组），创造了投资机会。此外，基金因赎回或到期而进行的出售行为也为市场整合提供了良机 [58][60] 问题: 租赁终止收入是否将成为常态及其与并购后资产清理的关系 [65] - **回答**: 当前的租赁终止收入水平不应被视为新常态。这更多是阶段性的，与过去大型并购交易后对非长期持有资产的清理和重新定位有关，旨在优化投资组合 [65][66] 问题: 美国核心增益型基金的完全部署时间表及预计管理费收入 [70] - **回答**: 预计在下一次财报电话会议时，17亿美元股本将完全部署。基金目标资产管理规模为35亿至40亿美元。完全投放后，每年基础管理费将略高于1000万美元 [70][71] 问题: 全年95亿美元投资中债务投资的大致占比 [75] - **回答**: 债务投资的比例是机会性和阶段性的，没有具体数字可以分享。部分初始的债务投资可能后续会转换为股权投资，因为最终目标是拥有房地产 [76][77] 问题: Apollo合作渠道的未来资金使用（收购新资产 vs. 出售现有资产）及容量 [78] - **回答**: 通过Apollo渠道筹集的新资本将主要用于新资产投资。虽然可能暂时将资产放在资产负债表上，但目的是最终放入该合作结构。该合作是计划性的，有望成为未来重要的替代性股权资本来源 [79] 问题: 收购资本化率下降20个基点的原因及未来趋势 [81] - **回答**: 资本化率下降符合预期，主要是由于将更多低收益、高增长的资产配置到核心增益型基金中。这反映了公司战略的执行，并最终推动了每股AFFO指引的上调 [82][83] 问题: 观察名单更新及租赁终止收入是否会影响明年业绩 [84] - **回答**: 租赁终止收入不应被视为每年都会重复的固定数字。当前的举措是为了优化投资组合，创造双赢。虽然数学上若未来收入减少会形成阻力，但这并非公司意图打造的持续策略 [85][86] 问题: 影院板块同店租金下降原因及该板块未来信用风险展望 [88] - **回答**: 同比下降主要受去年会计调整（从收付实现制改为权责发生制）、部分租约转为百分比租金结构导致基础租金降低，以及个别租户重组的影响。行业票房趋势向好，公司部分租约采用百分比租金结构，有望在财年末获得分成收入 [88][89][90] 问题: 在审查的310亿美元机会中，未能达成交易的主要分歧点 [91] - **回答**: 主要分歧包括卖方要价与公司愿意支付的价格脱节，以及对某些高风险调整后回报率的高收益资产感到不适，尤其是在利率波动环境下 [93] 问题: GIC和Apollo合作渠道的潜在年度资本贡献规模 [97] - **回答**: GIC初始出资15亿美元，Apollo合作涉及20亿美元资产管理规模。公司未公开具体增长目标，但这两个合作都是计划性的，旨在成为重要的替代股权资本来源 [97][98] 问题: 数据中心领域是否还有更多与同一合作伙伴的投资机会 [99] - **回答**: 公司正在与合作伙伴进行持续讨论以扩大关系，但双方尚无明确的进一步承诺。目标是部署更多资本 [100] 问题: 欧洲投资加权平均租期约6年的原因 [102] - **回答**: 这反映了公司有意识地在零售园区投资中优先考虑有租金提升潜力的资产。公司积极寻找短租期但高收益的零售园区，因为当前市场续租时租金在加速增长，且租户激励（如装修补贴）在减少 [103] 问题: 剔除基金影响后，公开市场收购的资本化率趋势（欧美对比）[104] - **回答**: 管理层认为公开市场收购的资本化率在过去两年保持稳定，难以预测未来方向，这与十年期国债收益率的波动密切相关。公司目前看到的市场情况与近几年相似 [105][106] 问题: 未来地理扩张的潜在新前沿市场 [108] - **回答**: 进入墨西哥是客户驱动的机会。公司已具备在新地域投资的成熟方案，能够理解并控制风险。未来若出现类似的主题性投资机会（如产业趋势），公司愿意继续扩张 [108][109][110] 问题: 94%关系驱动投资的构成及是否与私人合作有关 [111] - **回答**: 这包括现有租户、重复合作的开发商以及共同投资的客户等多种关系。随着公司品牌在售后回租领域知名度提升，与开发商、客户和资本来源的关系不断深化，该比例和对应的投资额将持续增长 [111][112] 问题: 提前退租资产的处置与再出租策略及租金回收率 [114] - **回答**: 资产管理团队根据多种因素（如租约到期时间、位置风险、信用事件、预测的再出租租金等）进行综合分析，以追求最高的经济回报。策略灵活，整体上季度租金回收率持续超过100% [114][115][116][117] 问题: 对游戏（赌场）行业的看法及未来投资意愿 [123] - **回答**: 公司对游戏行业的投资策略与数据中心类似，高度重视运营商素质、资产位置和EBITDA的可持续性。目前已投资的项目均与顶级运营商（MGM， Wynn）合作，未来将继续保持高度选择性 [124][125]

财务数据和关键指标变化 - 2026年第一季度AFFO每股为1.13美元，同比增长6.6% [5] - 第一季度投资总额约28亿美元（按比例计算为26亿美元），初始加权平均现金收益率为7.1% [5] - 公司上调了全年AFFO每股指引范围，中值上调0.025美元（约60个基点），新指引范围为4.41至4.44美元 [6][18] - 第一季度录得出色的租约终止收入，达4020万美元，并将全年终止收入指引上调至4500万至5000万美元 [14][18] - 公司降低了信贷损失展望，预计约为租金收入的40个基点 [18] - 净债务与年化备考调整后EBITDA的比率为5.2倍，在目标杠杆范围内；若计入未结算的远期股权，杠杆率将降至4.9倍 [15] - 季度末拥有约39亿美元（按比例计算）的流动性 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 投资活动在北美和欧洲之间保持平衡，并向信贷和结构化投资部署了约10亿美元 [5] - 全球信贷投资部署了10亿美元，包括两笔夹层贷款：一笔3.75亿美元贷款，以高质量物流资产组合为抵押，租给投资级电子商务客户；另一笔1.9亿美元贷款，用于支持弗吉尼亚州一个预租给投资级超大规模租户的数据中心园区开发 [11][12] - 影院业务同店租金收入同比下降约10%，主要由于会计调整、续租结构转向更多分成租金以及部分租户重组所致 [88][89] - 资产管理和物业管理的积极策略推动了核心投资组合的AFFO每股增长，续租和重新出租的租金回收率持续超过100% [12][116] - 全年处置量预期仍为7.5亿美元 [119] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度投资量约28亿美元，是近年来较高的季度部署水平之一 [10] - 第一季度投资机会来源达310亿美元，最终成交率约为9%，其中约94%的机会是关系驱动的 [10] - 欧洲市场仍然分散且竞争不如美国激烈，是公司关键竞争优势所在 [10] - 美国交易市场活跃且竞争激烈，尤其对于小型单一资产；公司在规模更大、结构更复杂的投资中看到有意义的增值机会 [11] - 英国市场因债券收益率高企，资本化率有所上升或即将上升，为市场整合提供了良好时机 [58][60] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司正着力构建一个多元化的私募资本生态系统，以分散永久股权来源、扩大投资机会集并支持长期价值创造 [7][9] - 近期完成了三项关键私募资本合作：为永续美国核心增益基金筹集了17亿美元基石资本；与GIC建立战略合作伙伴关系，专注于美国和墨西哥的定制工业建筑融资和承接承诺；从Apollo筹集了10亿美元股权，旨在将稳定收入引入保险和年金市场 [7][8] - 这些私募资本工具被视为对公开REIT模式的补充，旨在提高长期每股价值 [9][20] - 公司战略包括投资于房地产、贷款、优先股和结构化投资，以保持纪律性和选择性，特别是在宏观波动时期 [12] - 公司利用规模、数据驱动和强大的平台，力求为股东实现持续的双位数总运营回报 [7] - 行业竞争方面，美国公开市场竞争格局变化不大，但私募方面竞争加剧；欧洲市场对公司而言仍具吸引力 [54][55] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2026年的展望预计将比2025年加速增长 [7] - 公司认为当前比历史上任何时候都更具差异化，并为长期增长做好了更好准备 [14] - 较高的利率环境将继续对公司有利，因为债务资本成本高企，使得私募资本更难达到其回报门槛 [54] - 关于资本化率趋势，管理层认为过去两年基本保持稳定区间，与十年期国债收益率的波动区间（3.8%-4.5%）相对应，难以预测未来方向 [105][106] - 公司进入墨西哥市场是基于客户驱动的机会，旨在把握近岸外包和岸上外包带来的物流/工业领域顺风，并通过美元计价租约和对熟悉客户来管理风险 [108] 其他重要信息 - 季度结束后，公司发行了8亿美元、利率4.75%、2033年到期的优先无担保票据，并将其中5亿美元互换为欧元，混合收益率为4.44% [16] - 公司通过一项与高盛关联公司的10年期无担保定期贷款，建立了一种新的债务融资形式，并与圣地亚哥社区电力公司合作，最终通过交叉货币互换，全部混合债务成本为4.34% [16][17] - 欧元计价的债务定价比可比期限的美元债务低约100个基点，可作为自然货币对冲工具 [17] - 美国核心增益基金一旦资金完全拨付，每年将产生略高于1000万美元的管理费收入 [71] - 与Apollo的合资企业包含一个在第7至15年期间可行使的看涨期权，在Apollo持有期间将该股权的成本上限设定在6.875% [20] - 与GIC的合作伙伴关系初始出资额为15亿美元 [97] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于第一季度4020万美元租约终止收入的更多细节（驱动因素、是否集中、资产后续处理）[25] - 该收入符合此前预期，并非集中于单一租户，而是广泛分布。其驱动因素是公司通过分析，主动识别那些提前终止租约、回收剩余租金并重新出租给更合适租户能创造更高总回报的资产。这是资产管理和资本回收的积极策略。公司已因此将全年终止收入指引上调至4500-5000万美元 [25][26] 问题: 与信贷损失相关的4000万美元加回AFFO的理由 [27] - 这是非现金项目调整，源于对贷款投资的预期信用损失（CECL）拨备，处理方式与过去类似情况一致 [27][29] 问题: 未来几年私募资本投资与传统投资的比例展望 [31] - 公司旨在通过三个不同的私募资本工具（开放式基金、保险资本、与GIC的定制开发合资企业）来满足不同的投资需求，这些策略重叠很少。目标是利用平台创造可预测的永久性费用收入，从而提升每股收益，而非让私募资本主导投资。这是对公共股权的资本来源多元化 [32][33][34][35] 问题: 数据中心领域的投资策略和前景（贷款 vs 资产收购）[36] - 公司的信贷投资旨在最终拥有房地产或获得所有权路径。在数据中心领域，公司对运营商和地点（如弗吉尼亚州）高度选择。当前的贷款投资是与顶级私人开发商合作，意图在未来拥有这些资产，同时前期获得可观的收益率 [37][38] 问题: 私募资本举措处于早期阶段，未来是否会有更多类似活动 [40] - 任何吸引第三方资本的行为都需以提升公共股东每股收益为唯一目的。公司已在美国（和墨西哥）解决了所需，但未来若在其他地域能创建不干扰资产负债表投资且真正增值的独特策略，会考虑增加。这是在股权端进行多元化，以达成双位数总回报目标 [41][42][43] 问题: 信贷投资期限较短对投资组合的影响 [44] - 信贷投资（如墨西哥定制开发、数据中心贷款）期限较短是设计使然，目的是在开发阶段建立关系、获得更高前端收益，并为最终拥有房地产或获得更多项目流创造条件。公司希望这些投资能转化为房地产所有权 [45][46] 问题: 信贷/贷款投资组合的规模上限 [48] - 该业务不会主导公司投资。公司对信贷投资高度选择性，拒绝的项目远多于接受的。其规模将是机会驱动的，且由于期限短，资本有望循环用于永久性房地产收购。目前没有具体的比例目标 [49][50] 问题: 上调全年投资量展望至95亿美元的原因及市场竞争格局 [51] - 上调源于强劲的渠道和对执行能力的信心。投资在美国和欧洲大致均分，欧洲机会持续，美国势头回升。私募资本渠道也使公司能够进行以往不会做的交易，以促进每股收益增长。美国公开市场竞争格局稳定，私募竞争加剧；欧洲市场因公司已成为首选净租赁品牌而具优势，94%的交易为关系驱动 [52][53][54][55] 问题: 英国市场的投资活动及债券市场波动的影响 [57] - 英国债券收益率高企导致资本化率上升。公司利用其零售业务足迹，通过售后回租或资产重组为客户提供解决方案，从而创造投资机会。市场继续有健康的渠道，基金因赎回或到期而被迫出售的情况持续，为市场整合提供了良机 [58][60] 问题: 年化租约终止收入是否能维持在年基本租金（ABR）85-95个基点的水平 [65] - 当前的终止收入水平（4500-5000万美元）更多是阶段性事件，与过去几年大型并购后对非核心资产的清理和重新定位有关。这不被视为将持续的年度策略，未来金额可能变化 [65][66] 问题: 17亿美元美国核心增益基金完全部署的时间表及管理费收入 [70] - 基金已接近完全部署，预计在下一次财报电话会议时全部资本将部署完毕。之后仍有空间将资产管理规模增至35-40亿美元区间。完全拨付后，年化管理费收入将略高于1000万美元（仅为基础管理费） [70][71] 问题: 95亿美元投资量中债务投资的大致占比，以及Apollo交易的新资金用途（出售现有资产 vs 购买新资产）[75][78] - 公司未提供债务投资的具体占比数字，强调其机会主义性质，部分债务投资可能转为股权。通过Apollo渠道筹集的新资本预计将用于新资产收购，可能暂时在资产负债表上持有，但最终目的是放入该合作策略中 [76][77][79] 问题: 收购资本化率连续两个季度下降20个基点的原因及竞争看法 [81] - 资本化率下降主要预期之中，原因是公司将更多基金资本配置到初始收益率较低但增长性较强的资产。这关乎长期增长，并已体现在上调的业绩指引中。6.7%的资本化率是基金策略的结果 [82][83] 问题: 观察名单更新及终止收入是否会造成明年难以超越的基数 [84] - 终止收入并非旨在成为每年重复的持续策略，更多是基于当前投资组合的资产管理决策。虽然数学上若未来终止收入减少会形成阻力，但公司并非以此作为持续收入来源 [85][86] 问题: 影院业务同店租金下降原因及该板块未来展望和信用风险 [88] - 下降主要由于会计调整、续租结构变化（转向更多分成租金）以及部分租户重组。影院行业前景方面，第一季度和即将到来的第二季度表现良好，预计全年销售额约95亿美元，虽未达2019年110亿美元水平，但趋势正确。分成租金将在财年末计算 [88][89][90] 问题: 在310亿美元投资机会中仅成交9%，卖方预期与公司承销标准脱节最大的领域 [91][92] - 脱节主要在于定价预期不合理，以及部分高收益资产的风险调整后回报不符合要求，特别是在利率波动、债务成本可能构成风险的环境下。公司历来选择性很高，5%-10%的成交率是常态 [93][94][95] 问题: GIC和Apollo计划每年向这些计划性合作投入的新资本规模 [97] - GIC合作初始出资15亿美元，Apollo合作初始资产管理规模20亿美元。公司未公开未来具体增资目标，但强调这些是计划性合作，有望成为未来重要的替代股权资本来源。规模将取决于机会和合作伙伴的兴趣 [97][98] 问题: 数据中心投资是否还有更多与同一合作伙伴的渠道机会 [99] - 公司正与合作伙伴持续讨论以发展关系，但双方尚无明确承诺。目标是部署更多资本，该合作伙伴被认为是顶级的数据中心私人开发商 [100] 问题: 欧洲投资加权平均租期接近6年，是否受零售园区等较短租期资产驱动 [102] - 是的，公司在有意识地优先考虑认为有提升潜力的零售园区投资。目前英国市场续租租金在加速增长，租赁优惠在减少。如果找到高收益的短期租约，公司会接受 [103] 问题: 剔除私募基金影响后，公共收购资本化率趋势（欧美对比）[104] - 管理层认为过去两年资本化率基本保持稳定区间，与十年期国债收益率波动区间相符。预测未来方向非常困难，目前市场所见与过去几年相似。公司资产负债表上100%收购的资产资本化率保持在同一区间 [105][106] 问题: 除现有市场外，是否有新的地理扩张前沿 [108] - 进入墨西哥是客户驱动的机会，是基于近岸外包主题的宏观策略性布局。公司已具备在新地域投资的成熟经验和方法，能够识别和管理风险，愿意为合适的机会进行扩张 [108][109][110] 问题: 94%投资为关系驱动，是否与近期私募合作有关 [111] - 关系驱动比例高源于现有租户、重复合作的开发商以及共同投资的合作伙伴。随着公司品牌知名度提升，关系网络不断扩大，该比例一直稳定在85%-95%左右，但对应的绝对交易量在增长 [111][112] 问题: 提前退租资产的处置与再出租策略及租金回收率 [114] - 资产管理团队根据多种分析（如租约到期时间、位置风险、信用事件、预测分析等）决定最高经济回报的路径（出售、续租、重新出租）。整体上，公司续租和重新出租的合并租金回收率持续超过100%（上季度为103%以上）。策略灵活，有时接受略低的回收率可能是更优的长期决策 [114][115][116][117][118] 问题: 对游戏（博彩）行业的看法及通过任何投资工具加大该类别投资的意愿 [123] - 公司将游戏行业投资与数据中心投资类比，非常看重运营商（如MGM、Wynn）和资产位置。关注EBITDA的可持续性和运营商的盈利能力。目前投资高度选择性，主要与顶级运营商合作，预计这将带来更多交易机会 [124][125]

财务数据和关键指标变化 - 2026年第一季度每股AFFO为1.13美元，同比增长6.6% [4] - 第一季度投资额约为28亿美元，按比例计算为26亿美元，初始加权平均现金收益率为7.1% [4] - 基于2026年的强劲开局，公司将全年每股AFFO指引中点上调0.025美元，约合60个基点 [4] - 公司提高全年投资额指引至95亿美元，并将每股AFFO指引区间提高至4.41美元至4.44美元之间 [16] - 公司提高全年租赁终止收入指引区间至4500万美元至5000万美元之间 [12][16] - 公司降低信贷损失展望至租金收入的大约40个基点 [16] - 第一季度末按比例计算的流动性约为39亿美元 [13] - 净债务与年化备考调整后EBITDA的比率为5.2倍，在目标杠杆范围内 [13] - 第一季度录得4020万美元的租赁终止收入 [12] - 影院业务同店租金收入同比下降约10% [88] 各条业务线数据和关键指标变化 - **私人资本平台**：公司完成了三个关键举措：1）为核心增值型美国基金筹集了17亿美元基石资本 [5]；2）与GIC建立战略合作伙伴关系，专注于美国和墨西哥的定制工业地产建设和收购融资 [5]；3）从Apollo筹集了10亿美元股权，作为一项计划性合作的一部分 [5] - **信贷与结构化投资**：第一季度在全球范围内部署了10亿美元用于信贷投资，包括两笔夹层贷款：一笔3.75亿美元贷款，由高质量物流资产组合支持 [10]；另一笔1.9亿美元贷款，支持弗吉尼亚州一个数据中心园区的开发 [11] - **数据中心业务**：公司进行了第二笔数据中心开发贷款投资，合作伙伴为一家顶级私人运营商，资产位于弗吉尼亚州，意图是最终拥有这些资产 [35][36] - **游戏业务**：游戏类别投资占比在季度内小幅上升至3.2% [124] 各个市场数据和关键指标变化 - **投资活动地域分布**：第一季度北美和欧洲的投资活动保持平衡 [4] - **欧洲市场**：欧洲市场比美国更加分散且竞争不那么激烈，公司能够获得具有吸引力的期限和信用的投资组合型定制交易 [9] - **美国市场**：交易市场保持活跃和竞争激烈，尤其对于小型独立资产 [9] - **英国市场**：英国债券市场波动较大，资本成本环境导致资本化率上升，公司继续看到健康的投资渠道 [57][60] - **墨西哥市场**：公司通过与GIC的合作进入墨西哥市场，投资于定制工业地产，以美元计价租赁来对冲货币风险 [109] 公司战略和发展方向和行业竞争 - **私人资本生态系统战略**：公司正在构建一个私人资本生态系统，以多元化永久股权来源、扩大投资机会集并支持长期价值创造 [5][6] - **战略目标**：通过利用规模、数据驱动和强大的平台，力争为股东实现持续的双位数总运营回报 [5] - **资本来源多元化**：公司旨在减少对公共股权市场的依赖，通过私人资本合作（如Apollo、GIC、核心增值基金）来多元化股权来源 [6][7][17] - **平台优势**：全球平台、长期租赁和保守的资产负债表使公司能够在保持承销严谨性的同时保持活跃 [11] - **投资策略**：公司能够投资于自有房地产、贷款、优先股和结构化投资，这在宏观波动时期提供了灵活性 [11] - **资产管理与分析**：通过深入的资产和物业管理、专有预测分析和严谨的信誉承销，最大化再租赁和续约结果的风险调整后经济效益 [11] - **竞争格局**：美国公共市场竞争格局变化不大，但私人侧竞争加剧 [53] - **欧洲竞争优势**：公司在欧洲，特别是英国，已成为净租赁领域的首选合作伙伴，获得了大量场外交易 [54] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - **2026年前景**：2026年展望预计将比2025年加速增长 [5] - **资本部署**：第一季度投资额是近年来较高的季度部署水平之一，反映了全球平台关系的深度和规模 [9] - **投资机会筛选**：第一季度审查了约310亿美元的投资机会，最终完成了约9%，其中约94%的机会是关系驱动的 [9] - **资本化率趋势**：房地产收购资本化率本季度再次下降20个基点，部分原因是向核心增值基金部署更多资本，该基金收购初始收益率较低的资产 [81][82] - **利率环境影响**：较高的利率环境将继续对公司有利，因为债务资本成本较高，使得私人资本更难达到其回报门槛 [53] - **未来增长**：公司认为目前比历史上任何时候都更具差异化，并为长期增长做好了更好的准备 [12] 其他重要信息 - **季度后融资活动**：季度结束后，公司发行了8亿美元、利率4.75%、2033年到期的优先无担保票据，并将其中5亿美元互换为欧元，混合收益率为4.44% [14] - **创新债务融资**：公司与高盛附属机构建立了新的10年期无担保定期贷款融资形式，并通过交叉货币互换将5亿美元票据转换为欧元，最终混合债务成本为4.34% [14][15] - **Apollo合作结构**：与Apollo的合资企业包括一个在第7年至第15年间可行使的看涨期权，将Apollo持有期间的股权成本上限设定在6.875% [18] - **核心增值基金管理费**：一旦17亿美元基金完全部署，预计每年将产生略高于1000万美元的管理费 [69][70] - **资产处置**：全年资产处置量预期仍为7.5亿美元 [120] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于4000万美元租赁终止收入的细节 [23] - 回答：该收入符合公司此前4000万至4500万美元的预测，且是前置的，现已将全年指引上调至4500万至5000万美元 [23] 该收入并非集中在单一租户，而是广泛分布 [23] 主要驱动因素是希望通过提前收回租金并将资产租赁给更合适的租户来最大化总投资回报 [23] 另一个原因是提前回收资本，为不打算长期占用资产的租户创造价值 [24] 问题: 关于AFFO中4000万美元信贷损失加回项目的理由 [25] - 回答：这是非现金项目，是公司对贷款投资计提的非现金贷款损失准备，处理方式与过去类似情况一致 [25] 租赁终止收入是现金收入，而信贷损失加回是CECL（当前预期信用损失）非现金驱动 [26] 问题: 关于未来私人资本投资与传统投资的分配预期 [28] - 回答：私人资本战略旨在利用那些符合长期回报但可能无法满足上市公司当日增值要求的交易机会 [29] 公司现有的三个私人资本渠道（核心增值基金、保险资本、与GIC的定制开发合资）策略各不相同，重叠很少 [30][31] 这些渠道通过产生可预测的永久性费用收入、允许确认开发投资和开发期间的利息收入等方式使公众股东受益 [32] 问题: 关于数据中心领域的投资策略和前景 [34] - 回答：公司进行信贷投资的目的是最终拥有房地产或获得所有权路径 [35] 公司对数据中心运营商和地理位置（如弗吉尼亚州）高度选择性 [35] 希望与合作伙伴进行更多投资，最终目标是拥有这些数据中心资产 [36] 问题: 关于未来私人资本活动的预期和规模 [38] - 回答：吸引第三方资本的唯一目的是增加公众股东的每股收益 [39] 未来活动不确定，但公司将继续探索能够创造独特策略、不干扰资产负债表投资且具有增值效应的资本渠道 [40] 公司正在努力实现股权资本的多元化 [41] 问题: 关于信贷投资的期限及其对投资组合的影响 [42] - 回答：信贷投资期限较短是设计使然，目的是在投资结束时能够决定是否拥有房地产，并与开发商建立关系以获得未来更多产品 [43][44] 例如，在墨西哥的定制开发贷款，意图是在资产稳定后拥有它 [42] 问题: 关于信贷投资组合的规模上限 [46] - 回答：信贷投资不会主导公司的资本配置，公司对此非常挑剔 [48] 其规模将是平台整体规模（目前超过900亿美元）的函数 [48] 这些贷款是短期性的，希望同一笔资本能用于最终购买房地产 [49] 没有具体的百分比目标，将视机会而定 [49] 问题: 关于提高全年投资额指引的原因和市场状况 [50] - 回答：提高指引是基于强劲的投资渠道和对全年转化的信心 [51] 投资机会在美国和欧洲大致均分 [51] 拥有不同的资本来源使公司能够进行过去不会做的交易，以帮助增长每股收益 [52] 美国私人侧竞争加剧，但高利率环境对公司有利 [53] 欧洲市场对公司而言仍然非常有吸引力，94%的交易是关系驱动的 [54] 问题: 关于英国市场的投资活动和机会 [57] - 回答：英国债券市场利率较高，导致资本化率上升 [58] 公司利用其零售业务足迹为潜在客户提供解决方案，创造投资机会 [58] 英国市场渠道依然健康，较高的利率环境意味着收益率正在或即将扩大，同时基金因赎回或到期而被迫出售资产，为公司整合市场提供了良机 [60] 问题: 关于租赁终止收入是否将成为新常态 [64] - 回答：不应将2025年和2026年的租赁终止收入视为新标准 [64] 这更多是阶段性的，与过去几年大型并购交易后对非理想长期持有资产的重新定位有关 [65] 公司不认为4500万至5000万美元的规模会无限期持续 [65] 问题: 关于17亿美元美国核心增值基金的全额部署时间表和管理费收入 [69] - 回答：公司已接近全额部署，预计在下一次财报电话会议时，所有股权资本将完全部署 [69] 之后仍有资金继续投资，目标资产管理规模达到35亿至40亿美元 [69] 一旦完全提取，年化管理费将略高于1000万美元 [70] 问题: 关于95亿美元投资额中债务投资的占比 [74] - 回答：公司没有具体的债务投资占比数字，这具有机会主义性质 [75] 一些最初作为债务的投资可能会转换为股权投资，因为最终目标是拥有房地产 [75] 问题: 关于Apollo合作中的新资金用途 [78] - 回答：通过Apollo渠道筹集的新资本将用于新的投资，可能涉及先在资产负债表上持有资产，但意图是放入Apollo策略中 [79] 现在合作模式已完全建立并获得认可，公司将致力于扩大这一渠道 [79] 问题: 关于房地产收购资本化率下降的原因 [81] - 回答：资本化率下降符合预期，主要是由于向核心增值基金部署更多资本，该基金收购初始收益率较低的资产 [82] 这推动了公司指引中点的上调 [82] 问题: 关于观察名单和租赁终止收入的可持续性 [84] - 回答：不应预期公司每年都会公布相同的数字 [85] 该策略旨在确保剩余投资组合真正符合长期持有策略，并为租户创造双赢局面 [85] 这不是一项持续策略，主要由资产管理决策驱动 [86] 问题: 关于影院业务同店租金收入下降的原因和前景 [88] - 回答：下降原因包括：Regal走出破产后的调整、去年第一季度将部分现金会计转为权责发生制会计导致的基数效应、一些续租转向了更多基于百分比租金的安排导致基础租金降低，以及At Home重组带来的租金小幅调整 [88] 影院业务前景方面，第一季度表现良好，第二季度也不错，预计全年销售额95亿美元，虽未恢复到2019年110亿美元的水平，但方向正确，有望体现在百分比租金中 [89][90] 问题: 关于310亿美元投资机会中仅完成9%的原因 [91] - 回答：主要脱节在于卖家的要价与公司愿意支付的价格之间存在不合理预期 [92] 此外，一些高收益资产的风险调整后回报率不符合要求 [92] 公司历来非常挑剔，9%的成交率符合5%-10%的历史区间 [93] 问题: 关于GIC和Apollo合作的潜在年度资本贡献规模 [97] - 回答：GIC合作初始出资额为15亿美元，Apollo合作初始资产管理规模为20亿美元 [97] 公司没有公布具体的增长目标数字，但这两项合作都被设计为计划性的，并可能成为未来重要的替代性股权资本来源 [98] 问题: 关于数据中心投资机会的管道和收益率 [99] - 回答：公司正在与合作伙伴进行持续讨论以扩大关系，但双方尚无明确的承诺 [100] 目标是部署更多资本 [100] 问题: 关于欧洲投资加权平均租期接近六年的原因 [102] - 回答：这主要是由于公司有意识地优先考虑具有整合潜力的零售园区投资 [103] 公司积极寻找零售园区，如果能找到短期租约，也会接受 [103] 问题: 关于剔除私人基金影响后的资本化率趋势 [104] - 回答：很难预测资本化率走向，因为它与十年期国债收益率密切相关，而后者在过去两年波动剧烈 [105][106] 目前市场所见与过去几年相似，但公司现在有能力追求更多低收益率、高质量、高增长的资产 [107] 问题: 关于未来地理扩张的考虑 [109] - 回答：进入墨西哥市场主要是客户驱动的机会，公司通过与经验丰富的合作伙伴合作、采用美元计价租赁来对冲风险 [109] 如果出现类似的主题性机会（如近岸外包），公司愿意继续扩张，并且已经具备了在新地域投资的操作经验和风险控制能力 [110][111] 问题: 关于94%投资为关系驱动的构成 [112] - 回答：这包括现有租户、重复合作的开发商以及共同投资的客户 [112] 随着公司在售后回租领域、开发商和资本来源中的知名度提高，这个比例所代表的绝对交易量在持续增长 [113] 问题: 关于资产提前空置后的处置与再租赁策略及回收率 [116] - 回答：资产管理团队会综合评估多种方案，包括再租赁、出售等，目标是实现最高的经济回报 [117] 决策基于预测分析、位置风险、信用事件可能性、再租赁率预期等因素 [117] 总体而言，公司的续租和再租赁综合回收率持续超过100%，例如上一季度超过103% [118] 这得益于资产管理团队的经验以及与客户就多资产进行谈判的能力 [119] 问题: 关于游戏行业的看法和未来投资兴趣 [124] - 回答：公司对游戏行业的看法与对数据中心投资类似，非常看重运营商（如MGM、Wynn）的质量和资产位置 [125] 公司将继续保持高度选择性 [126]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, DC 20549 FORM 10-Q ☒ Quarterly report pursuant to Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 For the quarterly period ended March 31, 2026 or ☐ Transition report pursuant to section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 Commission File Number 1-13374 REALTY INCOME CORPORATION (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 33-0580106 (State or Other Jurisdiction of Incorporation or Org ...