文章核心观点 - 中美洲公寓公司（MAA）有望受益于其多元化的聚焦阳光地带的投资组合，重建计划前景和技术措施进展或推动利润率扩张，健康的资产负债表将支持其增长，但面临租赁单元供应增加、高利率环境、供应链限制、通胀压力等挑战 [1] 利好因素 - 高利率环境下单户住宅价格高，推动公寓租赁需求，公司预计未来保持高入住率 [2] - 2024年第一季度产生95.8%无抵押净营业收入，有机会利用额外担保债务资本 [3] - 过去三个月公司股价上涨7.3%，跑赢行业5.5%的涨幅 [4] - 公司市场运营基本面良好，疫情加速就业转移和人口流入，提升市场吸引力 [6] - 预计2024 - 2026年平均实际入住率分别为95.6%、95.9%和96.0%，总收入同比分别增长1.7%、2.9%和6.1% [7] - 阳光地带市场运营良好、开发管道强劲，重建计划和技术措施进展或推动利润率扩张 [8] - 实施内部投资计划，有助于捕捉租金增长潜力、产生增值回报和提高现有资产收益 [12] - 资产负债表稳健，杠杆率低，循环信贷额度充足，2024年3月31日现金和可用额度共11亿美元，净债务/调整后EBITDAre比率为3.6 [13] - 股息支付稳定，过去五年七次提高股息，五年年化股息增长率9.2%，股息支付率低于行业，预计未来可持续 [14] 不利因素 - 开发和重建管道虽有利于长期增长，但供应链限制和通胀压力可能导致成本超支和租赁问题，影响盈利能力 [5] - 高利率意味着高借贷成本，影响公司购买或开发房地产的能力，2024年3月31日总债务46.2亿美元，预计利息费用同比增长17.6% [9] - 部分市场供应量大，吸引租户困难，租金增长面临压力，住宅房地产市场竞争激烈，影响公司提租和提高入住率能力 [15] 其他股票信息 - 房地产投资信托（REIT）板块中，铁山（IRM）和拉马尔广告（LAMR）排名较好，目前均为Zacks排名2（买入） [10] - 过去两个月，LAMR当前年度每股FFO的Zacks共识估计上调3.7%至8.03美元 [11] - 过去一个月，IRM 2024年每股FFO的Zacks共识估计微升至4.44美元 [16]