文章核心观点 - 公司认为EPR Properties风险回报佳，重申买入评级，尽管此前表现不佳，但电影剧院业务复苏、估值有吸引力且重大风险难实现，现金流有望稳定 [20] 公司业务 - EPR Properties是专注于体验式地产投资的REIT，持有多种类型物业，包括电影院、餐饮娱乐场所、景点、滑雪度假村等，还有7%的幼儿教育设施和私立学校少数股权，管理层欲从教育板块转向体验式经济 [1] - 公司投资组合包括体验式和教育板块，体验式板块含影院、餐饮娱乐等多种类型，教育板块含幼儿教育和私立学校，公司战略是减少影院和教育板块占比，增加其他体验式板块占比 [2] 投资建议与表现 - 公司曾多次发表看好EPR Properties股票的文章，去年5月建议买入电影院相关股票，11月建议通过优先股投资，推荐C系列优先股，其股息收益率达7%，与普通股有1对1上行空间且下行风险低 [3][4] - 自上次文章发布后，股票表现不佳，总回报率为 -8%，而标普500回报率为24%，C系列优先股回报率为 -3%（含股息） [5] 买入原因 电影剧院业务复苏 - 电影剧院占公司近70亿美元投资组合超三分之一，此前受疫情冲击大，两大运营商支付租金困难，导致投资者恐慌，股票市场低估影院物业价值，但问题已过去，这是买入机会 [8][11] - 2023年剧院业务在《芭比》和《奥本海默》等影片推动下显著复苏，票房收入同比增长近30%达89亿美元，虽仍低于2019年水平，但租金覆盖率升至1.7倍，与2019年持平，非剧院物业租金覆盖率也高于2019年 [12] - 今年票房收入开局缓慢，第一季度同比下降6.6%，但预计第二季度随着多部影片上映将改善，全年票房收入预计为80 - 84亿美元，虽略低于去年但仍能支持良好租金覆盖率，且近期租约到期率低、利率对冲高，租金覆盖率和收款情况对现金流影响大 [13] - 苹果和亚马逊投入巨资制作院线电影，表明电影剧院仍是大片变现关键部分，行业将整合，部分位置不佳的影院将关闭，但优质影院将继续运营，公司已降低影院业务占比，预计投资组合将逐渐从影院和教育转向纯体验式，但过程缓慢 [13] 估值有吸引力 - 尽管电影剧院业务复苏，但股票市场仍以较低估值定价，远期FFO倍数为8.2倍，隐含资本化率为8.6%，与10年期国债收益率利差超400个基点，对于BBB - 评级公司而言过高，且预计每股FFO稳定，租金覆盖率改善 [14] - 估值打折，若利率和收益率下降，有显著两位数上行潜力，保守假设下每股FFO持平、10年期收益率降至4.0%，有较大上行空间，公司认为市场意识到影院并非注定失败时，利差压缩至至少300个基点，可带来高达43%的上行空间 [15] - 悲观情况下，假设未来两年每股FFO下降10%，若利率降至4%且与国债收益率利差维持400个基点，预期下行风险小于10%（确切为5.3%） [17] 重大风险难实现 - 市场已对电影剧院业务完全失败进行定价，降低了租户问题带来的下行风险，但需考虑利率风险，若通胀回升、美联储加息，股价可能下跌 [19][20] - 投资者可获得8.5%的高股息收益率，派息率为70%，即使在悲观情况下也能保证股息支付 [19]