文章核心观点 - 公司凭借连续26年提高股息的记录、稳健的三净租赁结构、在高利率环境下的投资能力、战略扩张以及低估值高股息等优势，为追求稳定和高质量股息的投资者提供了极具吸引力的机会 [8] 公司股息表现 - 公司有连续26年提高股息的记录，只有少数房地产投资信托基金（REITs）能与之匹敌，如NNN REIT超过30年、Federal Realty Trust超过50年 [1] - 公司目前股息收益率为5.9%，派息率为74%，股息得到良好覆盖，且管理层在5月将股息提高2.1%，本月又提高0.2% [4] 公司租赁结构优势 - 公司的三净租赁结构运营利润率高于其他资产类别，过去12个月运营利润率（加回折旧）达89%，远高于购物中心REITs行业60 - 65%的水平 [1] - 租户承担物业维护、税收和保险费用，使公司运营结构现金流更灵活，比其他REITs板块更抗衰退，在2007 - 2009年金融危机期间多项运营指标排名靠前 [1] 公司当前运营情况 - 2024年第一季度入住率为98.6%，高于其历史中位数98.2%，续租活动活跃，租金回收利率为104% [4] - 尽管高利率环境下债务成本增加，但收购的资本化率更高，第一季度投资规模达5.98亿美元，加权平均初始现金收益率为7.8%，高于2022年加息前约6.5%的资本化率 [4] 公司战略扩张 - 公司效仿W. P. Carey，扩大在英国和欧洲的业务，当地净租赁物业高度分散，第一季度平均资本化率为8.2% [4] 公司财务状况 - 公司资产负债表强劲，标普信用评级为A -，净债务与EBITDA比率为5.5倍，今年已发行12.5亿美元债务，加权平均利率为5.14%，与收购的7.8%资本化率相比有有利的投资利差 [4] - 管理层预计今年通过有机租金增长和外部增长实现每股调整后运营资金（AFFO）增长4.3%，全年预计收购20亿美元房地产，无需增发股票，去年成功收购Spirit Realty后今年有8.25亿美元自由现金流 [4] 公司估值情况 - 公司当前股价为53.07美元，市盈率与运营资金比率（P/FFO）为12.6，较其历史P/FFO 17.3有显著折扣 [4] - 与同行NNN REIT的P/FFO 12.7相比，公司股价也有轻微折扣，且信用评级更高，有在海外获取更高资本化率项目的机会 [7] 行业市场环境 - 由于利率不确定性，许多股息股票估值具有吸引力，但市场开始忽视美联储“更高更久”的利率言论，资金流向金融、材料和房地产板块 [5] - 市场因强劲就业市场和顽固通胀对股息股票持谨慎态度，公司股价自上次报道以来仅上涨0.1%（含股息总回报率2.1%） [5] 公司投资潜力 - 公司近期分析师预计每股运营资金（FFO）年增长率约4%，即使不回归平均估值也可能产生超越市场的回报，股息投资者可获得高于市场平均的收入流且降低高价买入风险 [7]