行业现状 - REITs年初至今下跌近5%，过去两年表现不佳，市场情绪不乐观 [2][3] Mid - America Apartment Communities, Inc.（MAA） - 专注开发、收购和管理多户社区，是标普500成分股，上市30年，市值约164亿美元，拥有102,661套公寓，分布在16个州和哥伦比亚特区 [4] - 投资组合在价格点、市场、建筑类型和子市场上多元化，70%的物业位于大型市场，最大物业类型是花园式（占62%），最大物业等级是A - /B + 级（占51%），主要聚焦阳光地带市场，最大市场是亚特兰大，占同店净营业收入的12% [5] - 过去10年仅有2020年FFO负增长，分析师预计今年FFO每股下降4.5%，2025年增长1.1%，2026年增长5.2%，次年增长2.4% [6][7] - 自1994年上市以来从未削减或暂停股息，2014年以来每年增加股息，平均股息增长率为7.18% [7] - 拥有投资级资产负债表，标普全球评级为A - ，债务指标良好，平均利率3.6%，94.9%为固定利率，加权平均到期期限7.2年 [8] - 目前股息收益率4.22%，2023年调整后FFO派息率67.96%，当前P/AFFO为17.22倍，低于平均的19.18倍，评级为买入 [8] Realty Income Corporation（O） - 是净租赁REIT，过去28年中有27年实现AFFO每股正增长，自1996年以来AFFO每股中位增长率为5.7%，连续30年增加股息，复合年增长率4.3%，已宣布646次月度股息，连续106个季度增加股息 [10] - 拥有3.342亿平方英尺的投资组合，包括15,485处商业物业，租给1,552个租户，物业位于美国50个州及欧洲多国，投资组合在地理、物业类型、租户和行业上多元化 [10] - 最大租户是Dollar General，占年租金3.4%，前20大租户占年租金36.3%，10个有投资级信用评级，约90%租金来自防御性行业，最大行业是杂货店，占年租金10.1% [10][11] - 一季度末工业物业占投资组合14.7%，游戏物业占3.3%，近期有多项大型收购，还与Digital Realty成立合资企业建设数据中心，一季度末投资组合入住率98.6%，加权平均剩余租赁期限约9.8年 [11] - 2024年第一季度投资5.98亿美元，初始加权平均现金收益率7.8%，国际投资初始加权平均现金收益率8.2%，规模和规模优势使其能在不同地区和物业类型实现增长，可进行大型投资 [15] - 自2014年以来，平均AFFO增长率5.09%，平均股息增长率5.49%，2023年AFFO派息率76.27%，当前混合P/AFFO为13.00倍，低于平均的18.41倍，评级为买入 [17] Prologis（PLD） - 是工业REIT，专注工业物业开发、收购和管理，市值约1019亿美元，拥有12亿平方英尺投资组合，包括5,618处工业物业，分布在19个国家和4大洲，服务约6,700个客户，最大租户是亚马逊，占租金4.9%，前10大租户占年租金14.4% [17] - 约86%净营业收入来自美国，最大市场是南加州，占美国总面积13.7%，拥有2.26亿平方英尺土地储备，预计总投资约390亿美元，主要位于高端市场 [17][18] - 穆迪评级A3，标普全球评级A，债务与调整后EBITDA比率4.6倍，固定费用覆盖率7.6倍，债务加权平均利率3.1%，加权平均到期期限9.3年，2026年前无重大债务到期，拥有58亿美元流动性 [19] - 年初至今股价下跌约18%，因供应过剩和经济不确定性，净吸纳量放缓，分析师预计2024年AFFO每股下降2%，2025年增长17%，2026年增长10% [19] - 过去十年平均AFFO增长率12.32%，平均股息增长率12.14%，目前股息收益率3.49%，P/AFFO为24.60倍，低于平均的27.52倍，评级为买入 [22] Agree Realty Corporation（ADC） - 是净租赁REIT，专注零售物业收购和开发，市值约62亿美元，拥有4490万平方英尺投资组合，包括2,161处零售物业，分布在49个州，与Realty Income有诸多相似点，但规模较小，仅投资美国，专注零售地产，有地面租赁组合 [23] - 一季度末净租赁投资组合出租率99.6%，加权平均租赁期限约8.2年，地面租赁组合包括224份租约，加权平均租赁期限10.3年，租户包括Lowe's、Walmart等，一季度末总面积610万平方英尺，分布在35个州，全部出租，88%租户为投资级，地面租赁产生11.6%的总年化基本租金 [24] - 拥有投资级资产负债表，标普全球评级BBB，债务指标良好，债务到期期限分布合理，2028年前无重大债务到期 [26][28] - 自2015年以来每年实现AFFO正增长，平均AFFO增长率5.86%，过去10年平均股息增长率5.94%，目前股息收益率4.87%，2023年AFFO派息率73.90%，当前P/AFFO为15.30倍，低于平均的18.52倍，评级为买入 [28] VICI Properties Inc.（VICI） - 是游戏REIT，投资体验式物业，主要是大型赌场，拥有标志性物业，如拉斯维加斯大道上的Caesars Palace等，市值约293亿美元，拥有1.27亿平方英尺投资组合，包括93处体验式资产，其中54处游戏物业和39处其他体验式物业 [30][33] - 租户集中，前两大租户Caesars Entertainment和MGM Resorts占年租金74%，但物业具有不可替代性，租约为三净租赁，有合同租金 escalation条款，预计2024年50%租金与CPI挂钩，长期96%租金与CPI挂钩（有上限） [33][34] - 拥有投资级资产负债表，标普全球评级BBB - ，99%债务为固定利率，83%为无担保债务，债务指标良好，2024年无债务到期，加权平均到期期限6.8年 [35] - 自2019年以来平均AFFO增长率6.80%，平均股息增长率10.11%，分析师预计2024年AFFO每股增长5%，次年增长4%，目前股息收益率5.91%，2023年AFFO派息率74.88%，当前P/AFFO为12.81倍，低于平均的15.93倍，评级为买入 [36][37]