文章核心观点 - 推荐超配净租赁房地产投资信托基金（REITs），认为当前该行业估值处于折价状态，给出四家看好的REITs公司 [34] 行业情况 - 净租赁REITs是REITs领域第三大板块，仅次于基站和工业建筑 [5] - 净租赁REITs总市值865.03亿美元，股息率7.2%，当前P/FFO为11.0，年初至今涨幅3.67% [8] 公司情况 Realty Income Corporation（O） - 专注于单租户独立物业，以三净租赁方式租给美国、英国及欧洲六国的租户 ，市值约461亿美元，拥有15485处商业地产，面积3.342亿平方英尺，租给1552个租户，涉及89个行业 [6] - 零售物业占比近80%，工业物业占14.7%，博彩物业占3.3%，还有27处农业地产，通过与Digital Realty的合资企业进入数据中心领域 [7] - 2024年第一季度租金收入12.1亿美元，2023年同期为9.253亿美元；NFFO为8.798亿美元，合每股1.05美元，2023年同期为6.856亿美元，合每股1.04美元；AFFO为8.629亿美元，合每股1.03美元，2023年同期为6.507亿美元，合每股0.98美元 [12] - 一季度投资近6亿美元，约54%在英国和欧洲，国际交易加权平均现金收益率8.2%，使总投资组合加权平均现金收益率升至7.8% [12] - 一季度末投资组合入住率98.6%，加权平均租赁期限9.8年，净债务+优先股与预估调整后EBITDAre之比为5.5倍，流动性40亿美元，拥有投资级资产负债表，标普评级A-，穆迪评级A3 [12] - 运营55年来持续收租并向股东支付股息，自1994年上市以来宣布646次月度股息，连续106个季度提高股息，连续30年提高股息，复合年增长率4.3%，当前股息率5.95%，P/AFFO为12.98倍，平均AFFO倍数为18.41倍，评级为买入 [13] Agree Realty Corporation（ADC） - 专注于独立零售物业的开发和收购，市值约62亿美元，拥有近2200处物业，面积4490万平方英尺，分布在49个州，专注美国市场 [15] - 最大行业为杂货店，占年化基础租金（ABR）的9.7%，其次是家居装修和汽车服务，分别占8.7%和8.4%，目标是可用于多个零售行业的通用物业，避免单一用途资产 [15][16] - 与沃尔玛、克罗格等大型零售商合作，近70%的租金来自投资级租户 [16] - 一季度地面租赁占总ABR近12%，610万平方英尺的地面租赁组合全部租出，有224份租约，加权平均租赁期限10.3年，88%的租金来自投资级租户，最大租户是劳氏，占地面租赁ABR的14% [18] - 资产负债表状况良好，固定费用覆盖率4.9倍，净债务与经常性EBITDA之比为4.8倍，预估基础上为4.3倍，标普评级BBB，2028年前无重大债务到期，债务加权平均到期期限约7年 [19] - 2014年以来平均AFFO增长率5.73%，平均股息增长率5.63%，每月支付股息，股息记录良好，2023年12月31日AFFO派息率为73.90%，当前股息率4.90%，P/AFFO为15.19倍，正常AFFO倍数为18.02倍 [21] Essential Properties Realty Trust, Inc.（EPRT） - 专注于单租户物业的收购和管理，主要租给服务导向和/或体验型行业的中型市场公司，市值约47亿美元，拥有1937处物业，面积1930万平方英尺，分布在48个州，有383个租户，涉及16个行业，投资组合出租率99.9%，加权平均租赁期限14.1年 [23] - 最大行业为洗车行，占ABR的15.1%，其次是幼儿教育和医疗/牙科，分别占11.3%和10.9%，最大租户是Equipment Share，占ABR的4.3%，前10大租户租了295处物业，占ABR的19.1% [23] - 2018年年中完成首次公开募股并同年成为REIT，自上市以来持续支付并提高股息，2019年每股股息0.88美元，截至2023年底增至1.12美元，2024年第二季度宣布每股季度股息0.29美元，按年计算为1.16美元，较去年同期增长约1.75% [24] - 资产负债表状况良好，标普评级BBB-，预估流动性8.63亿美元，资产100%无抵押，无担保债务 [24] - 杠杆率低，预估净债务与调整后EBITDAre之比为3.6倍，债务加权平均利率3.6%，加权平均到期期限4.7年 [25] - 2020年以来平均AFFO增长率8.24%，平均股息增长率5.54%，2023年AFFO派息率67.88%，股息安全，当前股息率4.28%，P/AFFO为16.01倍，平均AFFO倍数为18.70倍，评级为买入 [26] NetSTREIT Corp（NTST） - 2019年末成立的小盘REIT，专注于单租户零售物业的收购和管理，市值约12亿美元，拥有628处物业，面积1130万平方英尺，分布在美国45个州 [28] - 一季度87.2%的年租金来自必需品、折扣或服务导向型零售商，51.5%的租户为必需品零售商，23.0%为折扣零售商，12.7%为服务导向型零售商，其余12.8%为其他类型租户，最大行业为美元商店，占2024年第一季度ABR的17.1% [28] - 净租赁投资组合100%出租，加权平均租赁期限9.2年，71.1%的ABR来自投资级租户，最大租户是Dollar General，占ABR的11.7%，前10大租户中有9个具有投资级信用评级 [28] - 资产负债表资本充足，杠杆率低，近期债务到期较少，最近的债务到期日为2027年，预估调整后净债务与调整后EBITDAre之比为2.9倍，长期债务与资本比率为36.79%，EBITDA与利息费用比率为4.83倍，99%的资产无抵押，预估流动性6.668亿美元 [30] - 过去几年平均AFFO增长率8.14%，预计合理的AFFO年增长率约4.5%，股息率4.85%，2023年AFFO派息率66.39%，当前P/AFFO为13.60倍，正常AFFO倍数为18.26倍 [32]