文章核心观点 - 公司是优质的三网租赁房地产投资信托基金，业绩稳定增长，资产负债表评级为A，股息丰厚且有支撑，预计到2026年底有近40%的累计总回报潜力，维持买入评级 [17] 一季度业绩表现 - 2024年第一季度公司总收入同比飙升33.5%至近13亿美元，比分析师共识高出1.6亿美元 [2] - 公司1月完成对Spirit Realty Capital的收购，本季度发行960万股，股份总数增长26.2%至8.37亿股，每股收益同比增长5.8% [2] - 第一季度末公司入住率连续稳定在98.6%，略低于2023年第一季度末的99% [2] - 第一季度198份续约或重新出租的租约租金回收利率为104.3%，同店租金收入增长率为0.8% [2] - 第一季度每股调整后运营资金（AFFO）为1.03美元，同比增长5.1%，AFFO利润率收缩40个基点至68.5% [2] 未来增长前景 - 公司维持2024年每股AFFO指引中值为4.17美元，较2023年增长4.3%，分析师共识为4.18美元 [3] - 入住率预计保持在98%中高位，2024年第一季度有93亿美元收购机会，完成5.98亿美元交易（不含Spirit交易），加权平均现金收益率7.8% [3] - 同店租金收入预计因年度租约递增保持低个位数增长，2025年和2026年每股AFFO预计分别增长3.4%和3% [3] - 美国和欧洲有庞大可寻址市场，欧洲市场竞争小、收益率高，超一半收购量在英国和欧洲，加权平均现金收益率8.2% [3] 资产负债表情况 - 截至3月31日公司有40亿美元可用流动性，2025年底到期债务24亿美元，有16亿美元缓冲 [4] - 年化自由现金流8.25亿美元可用于投资，2024年20亿美元投资计划无需额外债务或股权融资，公司增长计划可自我维持 [4] - 公司获标普A-信用评级，本季度发行4.5亿美元4.75%无担保票据和8亿美元5.125%无担保票据用于偿还到期债务 [4] 估值分析 - 公司当前P/AFFO比率为12.7，远低于10年正常水平18.4，给予14.7的公允价值倍数，得出每股公允价值63美元，较6月21日股价有15%折价 [5] - 若公司达到增长共识并回归公允价值，到2026年可实现39%的累计总回报 [5] 股息情况 - 公司6%的远期股息收益率高于房地产行业中值4.7%，获Seeking Alpha量化系统B级评分 [6] - 公司有30年股息增长记录，远高于行业中值1.3年，获量化系统A+级评分 [6] - 公司10年复合年股息增长率为3.8%，高于行业中值3.1%，获量化系统B-级评分 [6] - 预计2024年股息支付率为74.2%，低于评级机构期望的90%，未来股息增长有望与每股AFFO增长匹配 [6] 股价表现 - 自上次文章发布两个月来，公司股价上涨2%，而标准普尔500指数上涨9% [14] 风险因素 - 公司持续向欧洲扩张可能面临美元主导导致的不利外汇换算和不同监管环境的挑战 [16] - 公司若信用评级下调，将影响资本成本、侵蚀竞争优势和增长潜力 [16] - 公司物业集中地区可能遭受自然灾害，导致高额免赔额和超出保险范围的损失 [16]