文章核心观点 - 房地产投资存在对REITs的误解，实际上REITs是更有回报且更安全的投资 [5][16] 房地产投资对REITs的误解及分析 误解1：投资REITs不能使用杠杆 - 房地产投资者认为买REITs不能用杠杆，无法获得与租赁房产投资相同回报 [18] - 实际上REITs能享受杠杆好处，投资者买REITs股票提供的资金相当于首付，REITs会加债务进行杠杆操作，且REITs能获得更多样资本、更好条款，还能保护投资者个人责任 [18] 误解2：REITs税收效率不高 - 房地产投资者认为REITs股息按“普通收入”征税，税收效率不如私人房地产投资 [8] - 实际上REITs不缴纳公司税，会保留30 - 50%现金流用于再投资，部分分配被归类为“资本回报”不征税，“普通收入”部分有20%扣除，还会投资于有税收递延的增长型资产，有能力应对财产税上调，能避免财产转让税，也可放入税收递延账户 [8] 误解3：REITs收益率太低 - 房地产投资者看到主要REIT ETFs股息收益率仅4 - 5%，认为REITs是糟糕投资 [20] - 实际上股息收益率不等于现金流收益率，REITs保留现金流用于再投资会增加税收效率和未来现金流及股价，主要REIT ETFs低收益率是因其投资于低杠杆、增长型资产，REITs行业也有股息收益率超8%的公司 [20] 误解4：投资租赁房产能获得20%以上回报 - 房地产投资者认为投资租赁房产能获得20%以上年总回报，REITs远不及 [10] - 实际上他们常挑选特定房产与REITs行业平均比较，且未考虑自身时间和劳动价值，房地产回报不稳定，全周期实际平均年回报远低于好年景，考虑调整因素的研究表明REITs回报更高，若租赁房产能轻松获得20%以上回报，会有更多资本进入使回报降低 [10][13] 误解5：REITs只是纸质资产 - 房地产投资者认为REITs是“纸质”资产，缺乏吸引力且风险高 [4] - 实际上一切资产都以某种纸质形式为支撑，REITs的公司结构可限制责任风险，上市能使其更高效筹集资金、加速增长、提高盈利能力和总回报，投资者可查看REITs房产列表，过去几十年只有少数REITs破产，而每年有无数房地产投资者破产或受骗，REITs受SEC监管、有分析师密切监测，更安全 [4] REITs的优势 回报方面 - 具有显著规模经济、更好的资本获取渠道、开发能力、服务收益、良好关系、优秀人才，可通过发行或回购股票实现更快增长 [16] 安全方面 - 具有流动性、多元化、专业管理、保守融资特点，股东享受有限责任 [16] 其他方面 - 投资者可专注职业发展、保持地理自由、不影响生活方式 [6] 相关案例及数据 - Innovative Industrial Properties在2017 - 2022年为股东带来17倍回报，10万美元在5年内接近变成200万美元 [10][11] - 研究显示FTSE NAREIT Equity REIT Index年回报率12.4%，S&P 500年回报率10.9%，NCREIF Property Index年回报率8.7%，NCREIF/Townsend Opportunistic年回报率8.4%，ODCE年回报率7.7%，NCREIF/Townsend Value Added年回报率6.4%，平均而言REITs每年比私人房地产投资高出2 - 4% [21][26]