文章核心观点 - 利率上升使房地产投资信托（REIT）行业失宠，但长期仍有机会，Agree Realty、Realty Income和NNN REIT三只REIT股息收益率处于历史高位，值得关注 [1] 共同特点 - 三家REIT均采用净租赁模式，租户承担大部分物业运营成本，使REIT专注于投资组合增长，且净租赁投资房地产风险较低 [2] - 三家REIT均大量投资零售领域，净租赁零售物业易买卖和重新招租，适合保守的股息投资者 [2] Agree Realty投资要点 - 过去十年投资组合从130处物业增至2135处，年化股息增长率约6%，高于同行，当前股息收益率接近4.9%达近十年高位 [3][4] - 与行业巨头Realty Income相比物业数量少，未来增长空间大 [4] Realty Income投资要点 - 拥有15400处物业，是最大的净租赁REIT，连续30年提高股息，资产负债表获投资级评级，当前股息收益率达5.9%近十年高位 [5] - 规模和财务实力使其在资本市场有优势，可积极收购资产、整合行业，还拓展至欧洲市场，且有少量工业净租赁资产实现多元化 [5][6] NNN REIT投资要点 - 连续34年提高股息，是名单中股息支付最稳定的REIT，2007年以来超70%的收购来自已有合作关系的零售商 [7] - 与零售商共同成长，是可靠的资本来源，拥有约3500处物业，与租户关系良好，实现了稳定增长 [8] 投资建议 - 即使只有500美元也可考虑投资这些净租赁REIT，当前它们股息收益率高且长期前景好 [9]