文章核心观点 - 尽管办公行业面临短期压力，但亚历山大房地产公司长期投资价值高，当前股价下跌、收益率回升，具有吸引力，维持“买入”评级，目标价165美元/股，若股价跌至110美元/股以下可能增持 [2][10][15] 公司基本面 - 公司是生命科学房地产领域的“先行者”，拥有高质量资产、现金流和长期合作关系，自2014年以来年均增长7%，股息也在增长 [4] - 公司资产负债表稳健，管理层经验丰富，信用评级为BBB+，长期债务占比低于42%，市值超200亿美元 [3] - 公司运营安全性高，过去15年入住率不低于94%，2024年预计入住率超95%，租户来自多个领域超800家，过去12个月新合同超77%收入来自现有客户，前20大客户超91%收入来自投资级或上市大盘股公司，过去五年租金收缴率超99.5%，2024年第一季度达99.8% [4] 财务与运营情况 - 2024年第一季度业绩稳定积极，本季度超34万平方英尺新资产投入使用，全部租出，年净营业收入达2600万美元，2024 - 2027年预计持续增长 [6] - 自2019年以来，公司出售近85亿美元房产，获利30亿美元，善于处置非核心资产 [6] - 公司杠杆率在行业内极具吸引力，流动性超60亿美元，32%债务2049年后到期，98.9%债务为固定利率，平均利率低于3.87%，平均剩余债务期限13.4年，含优先股杠杆率接近5倍 [6] 行业前景 - 生命科学行业规模将达5万亿美元，年研发资金460亿美元，2019 - 2023年企业研发资金较2014 - 2018年增长41%，行业关注度上升 [6] 风险因素 - 主要风险是在公司估值过高时投资 [7] - 运营风险因多元化和资产质量较低，但资产循环存在一定担忧，公司更关注出售资产的选择和价格 [8] - 供应需求方面，公司认为2025年后供应将达峰值，之后新增建设项目有限 [8] 估值与投资建议 - 公司当前估值显示有上涨空间，市盈率与调整后资金流比率（P/AFFO）降至近15倍，远低于五年平均的26倍，考虑到增长预期，20 - 21倍P/AFFO较为合理，目标价对应19.5 - 20倍P/FFO [10][15] - 以116美元/股价格计算，即使在低估值水平下，年收益率可达22%，按20倍P/AFFO计算，年涨幅超15%，公司通常能在10 - 20%误差范围内实现目标 [10][11] - 公司兼具收益性、安全性和未来表现潜力，维持“买入”评级，若股价跌至110美元/股以下可能增持 [12][15] 行业对比 |公司名称|市值（百万美元）|信用评级|年初至今涨幅（%）|股息连续支付年数|股息收益率（%）|派息比率（%）| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |Office Properties Income Trust|92|ccc+|-73|0|1.7|1| |Orion|175|/|-45|0|11.9|43| |City Office REIT|201|/|-20|0|7.9|63| |Brandywine Realty Trust|782|BB+|-18|0|13.0|97| |Piedmont Office Realty Trust|808|BBB-|-12|0|6.7|49| |Easterly Government Properties|1254|/|-11|0|8.6|108| |Empire State Realty Trust|1491|/|-8|0|1.5|32| |Highwoods Properties|2752|BBB|11|0|7.6|87| |COPT Defense Properties|2772|BBB-|-4|1|4.8|62| |SL Green Realty|3220|BB+|8|0|5.2|87| |Cousins Properties|3517|/|-6|5|5.5|74| |Kilroy Realty|3706|BBB|-22|8|6.8|60| |Vornado Realty|4981|BB+|/|0|0.0|42| |Boston Properties|9659|BBB+|-15|0|6.3|80| |Alexandria Real Estate|20384|BBB+|-10|13|4.5|69| [14][16][17][18]