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This pair of REITs steadily raised their dividend payouts for over a decade.You don't need to be an income-seeking investor to appreciate dividend-paying stocks. That's because businesses that commit to returning profits to shareholders have a tendency to outperform businesses that don't.The average dividend-paying stock in the benchmark S&P 500 index produced a 9.2% annualized return over the 50-year period ended 2024. Stocks in the same index that didn't pay dividends produced a disappointing 4.3% average ...

While most commercial office landlords are still hunting for post‑pandemic tenants, there's a sector of the real estate industry that's breeding breakout growth: life sciences. Global biotech spending is projected to triple from roughly $1.7 trillion in 2025 to more than $5 trillion by 2034. All that R&D cash needs purpose‑built laboratory space.That's what makes Alexandria Real Estate Equities (ARE 0.17%) such a standout real estate investment trust (REIT). It owns the largest portfolio of labs and life-sc ...

This quarter, Alexandria's adjusted funds from operations came in well above expectations. The surge was supported by disciplined cost controls, strong execution in portfolio operations, and realized gains in non-real estate investments. Operating margin held steady at 71 %, just one percentage point below last year. General and administrative costs dropped by more than one-third compared to the first half of last year, and now account for just 6.3 % of net operating income -- the lowest in a decade for the ...

财务数据和关键指标变化 - FFO每股摊薄经调整后2025年第二季度为2.33美元，较上一季度增长1.3%，包括旧金山和圣地亚哥近期开发交付的积极影响 [33] - 季度末入住率为90.8%，较上一季度下降90个基点，重申2025年底入住率指导为90.9% - 92.5% [33][34] - 同店净营业收入（NOI）本季度下降5.4%，现金基础上增长2%，重申2025年同店业绩指导 [34][35] - 调整后EBITDA利润率本季度保持在71%，与五年平均水平一致 [36] - 2025年通过战略成本节约举措，有望实现约4900万美元的年度节省，过去十二个月一般及行政费用（G&A）占NOI的比例为6.3%，为过去十年最低水平 [36] - 2025年前六个月实现6000万美元的风险投资收益，全年展望保持在1 - 1.3亿美元不变 [39] - 2025年前六个月其他收入为3970万美元，占总收入不到3%，季度平均约2000万美元 [40] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第二季度租赁约77万平方英尺，现金基础租赁价差为5.5 - 6.1%，续租的租户改进和租赁佣金较前两季度下降40%，平均租期为9.4年 [26] - 专注开发和再开发租赁取得进展，本季度租赁131,768平方英尺 [26] - 已确定的2024年第三季度补充中78.6万平方英尺租赁到期空间，已租赁20%，另有30%以上有潜在租户 [27] 开发业务 - 第一季度交付约21.8万平方英尺90%已租赁的A +级实验室空间，预计每年增加约1500万美元净营业收入 [24] - 目前正在推进311 Arsenal、Sylvan Road资产、1450 Owens、269 East Grand和701 Dexter等项目 [7] 资产处置业务 - 第二季度完成约8400万美元资产销售，包括2425 Garcia Avenue和404450 Bayshore Parkway等 [29] - 截至目前，处置和非核心待处置资产约7.854亿美元，预计非核心项目处置和部分权益销售加权平均资本化率在7.5% - 8.5% [30] 各个市场数据和关键指标变化 大波士顿地区 - 两个竞争项目交付时完全空置，减少2025年预计交付未租赁空间至30万平方英尺，2026年预计交付250万平方英尺，三分之二已预租 [27] 旧金山地区 - 两个竞争项目交付，减少2025年预计交付空间至70万平方英尺，32%已预租，今年后无额外供应 [28] 圣地亚哥地区 - 公司在Torrey Pines的1 Alexandria Square交付11.9万平方英尺全租赁空间，下半年还有约12万平方英尺未租赁竞争空间待交付，2026年预计交付40万平方英尺，100%已预租 [28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司重点关注2027年及以后的稳定化管道项目，推进多个项目进展 [7] - 实施资产回收战略，计划在未来两个季度增加约11亿美元可执行销售管道，处置重点在第四季度 [7][29] - 持续进行战略成本节约举措，目标是2025年较2024年节省约4900万美元 [36] - 评估2027年再开发项目的替代低成本投资机会 [42] - 行业竞争方面，公司凭借独特的产品质量、品牌信任和大型校园平台优势，在租赁市场中脱颖而出，吸引高质量租户 [5][23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临宏观和行业逆风，公司在多个财务和运营指标上仍保持稳健表现 [6] - 预计美联储未来几个季度将降低利率，这对行业资本市场至关重要 [7] - FDA运营稳定，有望实现PDUFA目标，增加AI效率，行业对其现代化举措表示期待 [8][9] - 关税对生物制药创新生态系统影响理论上不大，行业有多种手段降低影响 [10][11] - 药品定价和最惠国待遇（MFN）政策影响目前受限，市场反应显示担忧有限，行业有积极因素，如研发回流等 [12][13] - 生命科学行业租赁数据反映租户基础多样性重要性，行业在解决未治疗疾病方面的努力将支撑公司长期增长 [14][21] 其他重要信息 - 公司A. Davis Drive大楼获得国际年度建筑奖，体现为租户提供的工作场所质量 [22] - 生命科学风险投资资金上半年保持稳定，约220亿美元，融资主要为后期阶段 [14] - 公共生物科技股权市场仍面临挑战，第二季度无生物科技IPO，预计利率下降后市场才会有明显改善 [16] - NIH预算维持去年水平，白宫虽提议削减但有两党支持维持现状，少数租户依赖NIH资金 [17] 问答环节所有提问和回答 问题1: 加州Campus Point租赁交易的趋势或催化剂，以及是否与回流或美国国内投资有关 - 该交易与政府回流政策无关，是大型制药公司将核心研发中心整合到西海岸优质地点以吸引和留住人才的举措 [44][45] 问题2: 免租期上升的看法及未来趋势 - 本季度免租期因一笔特定租赁而上升，过去三四个季度呈上升趋势，未来情况待定 [46][47] 问题3: 租户选择Campus Point定制建筑而非市场空置空间的原因 - 大型租户需要世界级的位置、独特的设计、丰富的设施以及强大的基础设施，而这些是普通建筑无法满足的 [51][54] 问题4: 租赁管道的趋势 - 各子市场情况不同，难以一概而论 [57] 问题5: 不考虑资产处置，剩余投资组合下半年入住率是否会下降2%，以及2026年租赁到期情况 - 目前入住率为90.8%，接近指导范围下限，预计资产处置和正常租赁将使年底入住率达到指导范围；2026年租赁到期情况尚在制定业务计划和租赁策略，暂无法提供明确指导 [61][65] 问题6: 去年提到的14亿美元停止资本化项目是否仍按计划进行，以及属于披露中的哪一类 - 该项目是30亿美元未来土地储备的一部分，将按项目逐个评估，预计年底14亿美元项目停止资本化 [66][67] 问题7: 租户对FDA领导层变更、最惠国待遇政策以及宏观不确定性和利率的看法 - 不同类型租户关注点不同，总体而言利率对行业有负面影响，FDA虽暂无明显延迟情况但仍是租户担忧因素 [71][73] 问题8: 租户对FDA情况的适应时间 - 取决于租户所处阶段，研发阶段租户不太关注FDA批准，临床试验阶段租户高度关注 [74] 问题9: NIH预算稳定情况下，资金发放是否存在问题 - 租户担心NIH间接成本限制和拨款发放问题，这对机构租户有一定影响 [75][76] 问题10: 是否考虑通过大型合资或核心资产交易解决资本需求 - 公司战略是聚焦大型校园资产，倾向拥有更多大型校园资产，目前优先出售土地和未稳定资产，必要时可进行大型交易 [81][83] 问题11: 未来18个月入住率情况及定制建筑租赁管道潜力 - 租赁活跃程度受资本市场和政策影响，预计美联储降息和机构稳定运营将促进租赁决策；入住率方面，目前接近指导范围下限，已租赁待交付空间对明年入住率有积极影响，2026年租赁到期情况需进一步制定策略 [86][88] 问题12: 部分开发项目未显示租赁变化，是否有潜在租户及驱动因素 - 各项目情况因子市场、建筑或校园而异，公司多数租赁来自现有租户，潜在租户池有所增加，但决策时间延长 [91][95] 问题13: 如何分类季度内的租赁面积 - 28.6万平方英尺的开发、再开发和先前空置空间租赁中，13.1万平方英尺为开发和再开发租赁，剩余15.5万平方英尺为现有物业的空置空间租赁 [98][99] 问题14: 大型定制建筑项目的建筑成本和潜在交易情况 - 相关信息将在后续补充文件中公布 [106] 问题15: 2027年再开发项目的替代方案 - 部分子市场有新一代科技公司对校园空间有需求，如Mission Bay的AI公司，可考虑将部分预定为实验室或办公室的建筑进行调整 [107] 问题16: 2026年已知空置空间的重新租赁时间和成本 - 情况因项目而异，部分项目需投入资本，如Greater Stanford项目，目前难以确定空置时间 [110][112] 问题17: Torrey Pines项目租金高于预期是特定项目还是市场普遍现象 - 该项目因质量高受到市场关注，能推动租金上涨，证明租户愿意为优质资产支付更高价格 [114][115] 问题18: 处置资产时提高资本化率的原因 - 主要是因为处置的资产多处于过渡阶段，买家承担续租风险，所以资本化率提高，且这些资产非核心资产，不在大型校园内 [119][121] 问题19: 30亿美元潜在项目除利息费用外的前期开发成本规模 - 从10 - Q报告来看，资本化运营费用（包括物业税、保险等直接成本和间接费用）约占资本化基础的3% [125][126] 问题20: 30亿美元项目若不继续推进是否会出售 - 其中一部分项目正在评估出售，预计今年部分销售来自土地，出售资产将自然停止资本化 [127]

财务数据和关键指标变化 - FFO每股摊薄调整后为2.33美元，较上一季度增长1.3%，包括旧金山和圣地亚哥近期开发交付的积极影响 [34] - 季度末入住率为90.8%，较上一季度下降90个基点，重申2025年底入住率指导为90.9% - 92.5% [34][36] - 同一物业NOI下降5.4%，现金基础上增长2%，重申2025年同一物业业绩指导 [36] - 调整后EBITDA利润率为71%，与五年平均水平一致 [38] - 2025年通过战略成本节约举措，预计实现约4900万美元的年度节省，过去十二个月G&A成本占NOI的比例为6.3%，为过去十年最低水平 [38] - 2025年前六个月，风险投资实现6000万美元收益，全年展望为1 - 1.3亿美元 [41] - 2025年前六个月，其他收入为3970万美元，占总收入不到3%，季度平均约2000万美元 [42] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 二季度租赁约77万平方英尺，现金基础租赁价差为5.5 - 6.1%，续约租户改进和租赁佣金较前两季度下降40%，平均租期为9.4年 [25] - 已租赁20%此前确定的78.6万平方英尺租赁滚动空间，另有30%以上有潜在租户 [27] 开发业务 - 一季度交付约21.8万平方英尺90%已租赁的A + 级实验室空间，预计每年增加约1500万美元净运营收入 [23] 资产处置业务 - 二季度完成约8400万美元资产销售，截至目前处置和非核心待处置份额约7.854亿美元 [29][30] 各个市场数据和关键指标变化 大波士顿地区 - 两个竞争项目共约56.5万平方英尺交付时为空置，2025年剩余预计交付未租赁空间降至30万平方英尺，2026年预计交付250万平方英尺，其中三分之二已预租 [27] 旧金山地区 - 两个竞争项目交付，2025年预计交付空间降至70万平方英尺，其中32%已预租，今年后无额外供应 [28] 圣地亚哥地区 - 公司交付11.9万平方英尺已完全租赁空间，2025年下半年约12万平方英尺未租赁竞争空间待交付，2026年预计交付40万平方英尺，100%已预租 [28][29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注2027年及以后的稳定管道项目，如311 Arsenal、Sylvan Road资产、1450 Owens、269 East Grand和701 Dexter [6][7] - 推进资产销售和回收战略，未来两季度可执行销售管道约11亿美元，预计非核心项目处置和部分权益销售加权平均资本化率在7.5% - 8.5% [7][30] - 继续开展未来管道项目的重要前期建设活动，根据市场情况评估项目是否继续推进 [39][40] - 公司在生命科学房地产领域具有品牌和产品质量优势，其大型校园平台能吸引优质租户，在竞争中占据优势 [5][6] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业面临宏观和行业逆风，但公司在多个财务和运营指标上表现稳健，预计美联储未来几个季度将降低利率，有利于行业资本市场 [6][7] - FDA运营稳定，有望提高效率，关税对生物制药创新生态系统影响不大，药物定价和最惠国待遇政策影响有限，行业有理由保持乐观 [8][9][10][12][13] - 生命科学行业具有韧性，并购加速和生物制药许可资金流入是行业积极因素，公司通过留住和吸引优质租户为长期增长奠定基础 [14][19][20][21] 其他重要信息 - 公司A. Davis Drive大楼获得国际年度建筑奖，体现其为租户提供的工作场所质量 [22] - 公司拥有强大的企业信用评级、最长平均剩余债务期限和46亿美元的流动性，专注实现年底净债务与调整后EBITDA杠杆目标为5.2倍 [43][44] - 董事会维持季度股息为每股1.32美元，股息收益率为7.3% [45] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 加州Campus Point租赁交易的趋势或催化剂，以及是否有近岸外包等因素推动 - 该交易与近岸外包政策无关，是大型制药公司将核心研发中心整合到西海岸优质地点以吸引和留住人才的举措 [48] 问题2: 免租期增加的看法及未来趋势 - 本季度免租期因一笔特定租赁而上升，过去三四个季度呈上升趋势，未来情况待定 [50] 问题3: 租户选择Campus Point定制建筑而非市场空置空间的原因 - 大型租户需要一个设施齐全、能满足研发需求的优质地点，Campus Point具备城市般的规模和各种便利设施，且建筑基础设施符合特定要求 [54][55][56] 问题4: 租赁管道的趋势 - 各子市场情况不同，难以一概而论 [60] 问题5: 不考虑处置情况下，下半年剩余投资组合入住率是否下降2% - 目前入住率为90.8%，接近指导范围下限，预计随着资产出售和下半年正常租赁，入住率将上升至年底目标 [64][65] 问题6: 2026年租赁到期对入住率的影响及相关指导 - 有66.9万平方英尺已租赁但未交付空间将在2026年初提升入住率，2026年租赁到期问题仍在制定业务计划和再租赁策略，目前难以提供明确指导 [66][67] 问题7: 此前提到的1.4亿美元资本化利息是否按计划停止，以及所属披露类别 - 这是3亿美元投资的一部分，将根据项目逐个评估，4月是项目里程碑的加权平均日期 [68][69] 问题8: 3亿美元投资年底大致剩余金额 - 预计已确定的1.4亿美元资本化利息在年底停止，3亿美元投资将相应减少 [70] 问题9: 租户对FDA领导层变更、最惠国待遇政策、宏观不确定性和利率的担忧程度 - 不同类型租户关注点不同，总体而言，现金储备和利率是行业面临的重要负面因素，FDA审批延迟是人们关注的关键问题 [74][75] 问题10: 租户对FDA情况感到安心所需时间 - 取决于租户所处阶段，处于研发阶段的租户不太关注FDA批准，处于临床试验阶段的租户则高度关注 [77] 问题11: NIH预算稳定情况下，资金发放是否存在问题 - 租户担心NIH间接成本15%限制以及拨款未发放，这对机构业务造成阻碍 [79] 问题12: 是否考虑通过更大规模合资或核心资产交易满足资本需求 - 公司优先专注于大型校园资产，目前通过出售土地和未稳定物业来满足资本需求，必要时可考虑大型交易变现部分股权 [84][85][86] 问题13: 未来18个月入住率情况以及租赁何时更活跃 - 入住率情况参考之前与Tony的讨论，租赁活跃程度受资本市场、政策和利率等因素影响，预计美联储降低利率和各机构稳定运营将促进租赁决策 [90][91][92] 问题14: 部分开发项目未显示租赁变化，是否有潜在租户以及驱动因素 - 各子市场和建筑情况不同，难以一概而论，多数租赁来自现有租户，公司有更深入的潜在租户管道 [95][96][97] 问题15: 潜在租户管道是否比上一季度或去年增加 - 潜在租户管道有所增加，但决策时间延长，不能直接转化为下一季度更多租赁 [99][100] 问题16: 季度内开发、再开发和空置空间租赁的分类 - 约15.5万平方英尺的差异部分是现有物业的空置空间，属于已签署但未开始的租赁，不属于开发或再开发管道 [103][107] 问题17: 大型定制建筑项目的建筑成本和潜在交易情况 - 相关信息将在后续补充披露中提供 [111] 问题18: 2027年再开发项目的替代方案 - 部分子市场出现新科技公司对空间的需求，如Mission Bay的AI公司，公司正在考虑这些机会 [112] 问题19: 2026年已知空置空间的再租赁时间 - 再租赁时间取决于投入的资本，部分项目可能需要资本投入，难以确定具体时间 [117][118] 问题20: Torrey Pines项目租金高于预期是特定项目还是市场普遍现象 - 该项目因质量高而受到市场关注，租户愿意为优质资产支付更高租金，证明租户对质量的认可 [119][120] 问题21: 处置资产时提高资本化率的原因 - 这反映了许多待售资产处于过渡阶段，买家承担续租风险，因此资本化率提高，且这些资产非核心且不在大型校园内 [125][126] 问题22: 3亿美元潜在项目除利息费用外的前期开发成本资本化金额 - 根据10 - Q披露，资本化运营费用（包括物业税、保险和其他直接成本以及间接费用）约为3% [129][131] 问题23: 3亿美元资产若不继续推进，是否会出售 - 部分资产将考虑出售，预计今年销售的20 - 30%来自土地，出售资产将自然停止资本化 [132][133]

I have expanded my position in Alexandria Real Estate Equities, Inc. (NYSE: ARE ) by 7000% since I started covering back in February 2025. No, I am not kidding. After picking up myI'm Luuk Wierenga, an economics teacher from the Netherlands with a strong passion for income investing. My investment journey began during the COVID-19 pandemic, and since then, I've specialized in identifying Real Estate Investment Trusts (REITs) that are temporarily out-of-favor with Mr. Market. As an educator, I use fundamenta ...

财务表现 - 2025年第二季度营收为7.6204亿美元，同比下降0.6% [1] - 每股收益(EPS)为2.33美元，远高于去年同期的0.25美元 [1] - 营收超出Zacks共识预期7.5065亿美元，超预期1.52% [1] - EPS超出Zacks共识预期2.29美元，超预期1.75% [1] 关键运营指标 - 北美地区出租率(不含待售物业)为90.8%，低于分析师平均预期的91.3% [4] - 其他收入为2476万美元，远超分析师平均预期的1293万美元，同比增长114% [4] - 租金收入为7.3728亿美元，低于分析师平均预期的7.439亿美元，同比下降2.4% [4] - 稀释后每股净亏损0.64美元，远低于分析师平均预期的盈利0.52美元 [4] 股价表现 - 过去一个月股价上涨9.5%，同期标普500指数上涨5.4% [3] - 目前Zacks评级为5级(强烈卖出)，预示短期内可能跑输大盘 [3]

财务数据关键指标变化 - 2025年第二季度和上半年摊薄后净亏损每股分别为0.64美元和0.71美元，调整后摊薄后运营资金每股分别为2.33美元和4.63美元[20] - 2025年第二季度总营收7.62亿美元，归属于普通股股东的摊薄后净亏损1.096亿美元，调整后运营资金3.964亿美元[21] - 2025年第二季度年化净营业收入为20亿美元，同比增长5.8% [43] - 2025年上半年一般及行政费用为5980万美元，同比节省35% [43] - 2025年第二季度租金收入为7.37279亿美元，上半年租金收入为14.80454亿美元[61] - 2025年第二季度总营收为7.6204亿美元，上半年总营收为15.20198亿美元[61] - 2025年第二季度总费用为7.84586亿美元，上半年总费用为14.66748亿美元[61] - 2025年第二季度归属于公司普通股股东的净亏损为1.09611亿美元，上半年净亏损为1.2121亿美元[61] - 2025年第二季度归属于公司普通股股东的基本和摊薄每股净亏损均为0.64美元，上半年为0.71美元[61] - 2025年第二季度宣布的普通股每股股息为1.32美元，上半年为2.64美元[61] - 2025年6月30日，公司普通股股东基本和摊薄后归属净亏损为1.09611亿美元，而2024年9月30日为盈利1.64674亿美元[65] - 2025年第二季度，公司房地产资产折旧和摊销为3.43729亿美元，上半年为6.8311亿美元[65] - 2025年6月30日，公司普通股股东摊薄后运营资金为3.28881亿美元，调整后为3.9643亿美元[65] - 2025年6月30日，公司非房地产投资未实现损失为2.1938亿美元，上半年为9.0083亿美元[65] - 2025年6月30日，公司非房地产投资减值为3.9216亿美元，上半年为5.0396亿美元[65] - 2025年6月30日，公司普通股股东摊薄后每股运营资金为1.93美元，调整后为2.33美元[70] - 2025年第二季度租赁收入为553,377千美元，较上一季度的552,112千美元略有增长[87] - 2025年第二季度租户回收款为183,902千美元，较上一季度的191,063千美元有所下降[89] - 2025年第二季度末净债务为12,844,726千美元，较上一季度末的12,687,856千美元有所增加[89] - 2025年第二季度末总债务和优先股为13,294,100千美元，占期末总资产的30%[89] - 2025年第二季度调整后EBITDA季度年化值为2,174,160千美元，调整后EBITDA利润率为71%[89] - 2025年第二季度末普通股收盘价为72.63美元，较上一季度末的92.51美元有所下降[89] - 2025年第二季度末普通股流通股数为170,146千股，较上一季度末的170,130千股略有增加[89] - 2025年第二季度股息每股为1.32美元，年化股息为5.28美元，股息支付率为57%[89] - 2025年第二季度末经营租赁负债为363,419千美元，较上一季度末的371,412千美元有所下降[89] - 2025年第二季度资本化利息为82,423千美元，主要因加权平均利率从第一季度的3.99%升至第二季度的4.07%[89][90] - 2025年第二季度直线租金收入为18536000美元，上年同期为48338000美元[91] - 2025年6月30日同店净营业收入变化百分比为 - 5.4%（现金基础为2.0%）[91] - 相同物业净营业收入变化率（非现金基础）三个月为 -5.4%，六个月为 -4.3%；现金基础下三个月为2.0%，六个月为3.4%[106] - 租赁收入方面，相同物业三个月收入462,622千美元，同比下降3.7%；六个月收入925,636千美元，同比下降2.6%[106] - 2025年6月30日结束的三个月和六个月，当前平均入住率分别为91.3%和92.5%，上年同期平均入住率分别为94.5%和94.4%[106] - 续租/再租空间租金变化率，三个月直线租金为5.5%、现金基础为6.1%；六个月直线租金为13.2%、现金基础为6.9%[108] 各条业务线表现 - 公司与长期合作的跨国制药租户签订公司历史上最大的生命科学租约，租赁面积466,598平方英尺，租期16年[2] - 截至2025年6月30日，公司约750个租户，75%的年度租赁收入来自Megacampus平台，该平台的入住率为91%，比市场平均水平高17%[6][7][10] - 2025年第二季度和上半年续租和重新出租空间的租金现金基础涨幅分别为6.1%和6.9%，总租赁面积分别为769,815平方英尺和1,800,368平方英尺[25] - 2025年第二季度开发和重建项目带来1500万美元的增量年度净营业收入，另有1.39亿美元增量预计实现[28] - 2025年第二季度租赁面积为769,815平方英尺，若包含7月的大型租约，租赁面积将增至120万平方英尺[29] - 公司53%的年度租金收入来自投资级评级或公开交易的大盘股公司租户[80] - 公司前20大租户年度租金收入中89%来自投资级或公开交易的大盘租户[91] - 含年度租金递增条款的租约占比97%[103] - 净租赁租约占比91%[103] - 可收回资本支出的租约占比92%[103] - 2025 - 2034 年及以后各年的可出租面积（RSF）分别为 1320692、3137647、3393561、4015759、2286491、3078313、3585208、993042、2592303、3063408、7838957，占已出租面积的百分比分别为 3.7%、8.9%、9.6%、11.4%、6.5%、8.7%、10.2%、2.8%、7.3%、8.7%、22.2%[115] - 2025 - 2034 年及以后各年的年租金收入（每 RSF）分别为 51.73 美元、57.29 美元、50.88 美元、50.83 美元、48.02 美元、43.50 美元、54.35 美元、57.50 美元、47.59 美元、68.56 美元、76.19 美元，占年租金总收入的百分比分别为 3.3%、8.8%、8.4%、10.0%、5.4%、6.5%、9.5%、2.8%、6.0%、10.2%、29.1%[115] - 2025 年到期租约中，目标未来租赁、协商/预期、开发/再开发、到期租约的 RSF 分别为 425778、18576、198972、677366，占比分别为 32%、1%、15%、52%；2026 年对应数据分别为 138229、319458、0、2679960，占比分别为 4%、10%、0%、86%[115] - 截至 2025 年 6 月 30 日，2025 年到期租约中 12 处主要位于大波士顿、旧金山湾区和圣地亚哥市场的物业，总 RSF 为 868289，加权平均租约到期日为 2026 年 2 月 9 日，年租金收入总计 7000 万美元[117] - 截至 2025 年 6 月 30 日，前 20 大租户年租金收入的 89%来自投资级或公开交易的大盘租户[119] - 前 20 大租户中，百时美施贵宝公司剩余租约期限 5.8 年，总 RSF 为 1312184，年租金收入 113542000 美元，占比 5.5%[119] - 前 20 大租户中，礼来公司剩余租约期限 9.3 年，总 RSF 为 1086165，年租金收入 91233000 美元，占比 4.4%[119] - 前 20 大租户中，Moderna 公司剩余租约期限 10.9 年，总 RSF 为 496814，年租金收入 88729000 美元，占比 4.3%[119] - 前 20 大租户总 RSF 为 10441673，年租金收入总计 795244000 美元，占比 38.2%[120] - 公司开发和再开发交付预计带来年度净运营收入的增量增长，1H25、3Q25 - 4Q26、2027 - 2028分别预计为5200万美元、13900万美元、26100万美元，对应出租/谈判比例为96%、84%、28%[142] - 2025年上半年交付项目产生的增量年度净运营收入总计5200万美元，其中2Q25为1500万美元[148] - 230 Harriet Tubman Way、10935等Alexandria Way、10075 Barnes Canyon Road等项目在2025年交付，入住率均达100%，初始稳定收益率分别为7.5%、7.2%、5.5%[149][150] - 2025和2026年稳定化（近期交付）项目中，99 Coolidge Avenue等多个项目的可租面积从36444千平方英尺到426927千平方英尺不等，出租/谈判比例从41%到100%[154][155] - 公司近期交付项目10935等Alexandria Way初始稳定收益率和初始稳定收益率（现金基础）分别提高100个基点和110个基点，主要因租赁空间租金提高和投资减少2300万美元[152] - 公司预计2027 - 2028年开发和再开发项目投入使用带来的年度净运营收入增量为23600万美元[147] - 2025年2Q交付项目加权平均交付日期为5月14日，加权平均初始稳定收益率为6.3%，加权平均初始稳定收益率（现金基础）为6.0%[150] - 截至2025年6月30日，2025和2026年稳定化项目中，99 Coolidge Avenue总建筑面积320,809 RSF，租赁率52%，谈判率76% [158] - 截至2025年6月30日，2025和2026年稳定化项目中，500 North Beacon Street和4 Kingsbury Avenue总建筑面积248,018 RSF，租赁率和谈判率均为92% [158] - 截至2025年6月30日，2027及以后稳定化项目中，311 Arsenal Street总建筑面积390,662 RSF，租赁率和谈判率均为7% [158] - 截至2025年6月30日，100%预租承诺近期项目Campus Point by Alexandria总建筑面积466,598 RSF，租赁率和谈判率均为100% [160] - 截至2025年6月30日，2025和2026年稳定化项目中，99 Coolidge Avenue公司所有权权益76.9%，初始稳定化无杠杆收益率6.0%，稳定化无杠杆收益率6.8% [162] - 截至2025年6月30日，2025和2026年稳定化项目中，500 North Beacon Street和4 Kingsbury Avenue公司所有权权益100%，初始稳定化无杠杆收益率6.2%，稳定化无杠杆收益率5.5% [162] - 100%预租承诺近期项目Campus Point by Alexandria公司所有权权益55.0%，初始稳定化无杠杆收益率7.3%，稳定化无杠杆收益率6.5% [162] - 公司开发和再开发项目总投资预计为77.8亿美元，公司份额为66.1亿美元 [162] - 公司总开发和再开发管道RSF的74%位于其Megacampus™生态系统内 [166] 各地区表现 - 截至2025年6月30日，大波士顿地区物业可出租面积为11,529,959 RSF，占比26%，年租金收入为731,510千美元，占比35%[124] - 截至2025年6月30日，北美地区运营物业入住率为90.8%，运营及再开发物业入住率为86.2%[125] - 2025年第一季度6处物业768,080 RSF租约到期空置，截至6月30日已租出153,658 RSF，预计未来几个季度解决剩余614,422 RSF [125] - 截至2025年6月30日，纽约市亚历山大生命科学中心 - 长岛市物业入住率为52.2%，而纽约市亚历山大生命科学中心 - 纽约市巨型园区入住率为97.8%[126] - 截至2025年6月30日，临时空置面积达668,795 RSF，占比1.7%，预计2026年1月2日交付使用[127] - 公司巨型园区物业年租金收入占比达75%[128] - 大波士顿地区亚历山大肯德尔广场中心运营物业可出租面积为2,213,867 RSF，年租金收入为211,592千美元，入住率为97.4%[128] - 大波士顿地区物业运营入住率为90.1%，运营及再开发入住率为76.7%[129] - 旧金山湾区运营面积7991106平方英尺，开发面积212796平方英尺，再开发

财务表现 - 2Q25总营收7.62亿美元 同比下滑0.6% 1H25总营收15.2亿美元 同比下滑1% [1] - 2Q25净亏损1.096亿美元(每股-0.64美元) 去年同期净利润4290万美元 1H25净亏损1.212亿美元 去年同期净利润2.098亿美元 [1] - 调整后FFO(经营现金流)2Q25为3.964亿美元(每股2.33美元) 同比下滑2.2% 1H25为7.884亿美元(每股4.63美元) 同比下滑2.6% [1] - 净债务与优先股对调整后EBITDA比率5.9倍 固定费用覆盖比率4.1倍 目标4Q25降至≤5.2倍和4.0-4.5倍 [3][11] 运营指标 - 北美运营物业出租率90.8% 计入已签约未交付空间后达92.5% [1][8] - Megacampus平台贡献年租金收入75% 投资级或大型上市公司租户占比53% [1] - 97%租约含年租金递增条款 前20大租户平均剩余租期9.4年 整体7.4年 [1] - 7月租金收款率99.4% 2Q25租金收款率99.9% [1] - 运营利润率71% 调整后EBITDA利润率71% [1] 租赁活动 - 2Q25总租赁面积76.98万平方英尺 1H25达180万平方英尺 [2] - 续租与转租租金涨幅5.5%(现金基础6.1%) 1H25涨幅13.2%(现金基础6.9%) [2] - 7月签署公司史上最大生命科学租约 46.66万平方英尺16年扩建定制租约 若计入2Q25将使总租赁面积增至120万平方英尺 [3] - 过去12个月84%租赁来自现有租户 [3] 资本管理 - 流动性达46亿美元 仅9%债务在2027年前到期 债务平均剩余期限12年(标普500 REITs中最长) [3] - 2025年计划通过非核心资产处置筹集19.5亿美元 其中土地占20-30% [2][5] - 合资伙伴承诺2.973亿美元资本投入 用于2025Q3-2027年项目建设 [3] - 普通股季度股息1.32美元 年化股息收益率7.3% 股息支付率57% [4] 开发项目 - 1H25交付52.73万平方英尺项目 年化NOI增加5200万美元 出租率96% [5][6] - 2025Q3-2026Q4预计交付115.5万平方英尺 年化NOI增加1.39亿美元 预租率84% [6][12] - 开发管道中74%面积位于Megacampus生态系统 [12] 行业地位 - 总市值257亿美元 北美运营物业3970万平方英尺 在建440万平方英尺 [19] - 获BOMA国际TOBY生命科学类奖项 三个入围项目中两个为公司持有 [18] - 2024年企业责任报告显示 运营温室气体强度较2022年降低18% 目标2030年降30% [18] - 15 Necco Street研发设施获LEED铂金认证 [18]