文章核心观点 - 人们倾向提前退休，文章介绍两只可能助力实现退休目标的REITs，它们具备持续增长和可靠收入的特点，适合退休者和年轻投资者 [29][30] 劳动力市场现状 - 3月纽约联储调查显示，62岁以下受访者中预计62岁后继续工作的比例从2020年3月的55.4%降至45.8%，45岁及以下人群中该比例不足49% [3] - 与2007 - 09年衰退后情况相反，当前年轻劳动力参与率达2002年以来最高，55岁以上人群参与率降至2007年以来最低 [5] - 55岁及以上人群劳动力参与率在2020年大幅下降，今年上半年创新低 [6] 提前退休原因 - 疫情期间公司裁员，临近退休人员用遣散费提前退休 [5] - 短期货币市场基金收益率超5%，无风险投资具吸引力；股市上涨，临近退休者可卖出股票投资高收益低风险债券或靠股息生活 [8] EastGroup Properties, Inc.（EGP）情况 - 市值约80亿美元，专注工业地产，聚焦阳光地带市场，今年一季度德州和佛罗里达贡献近60%净营业收入 [10] - 年初拥有510处物业，面积5920万平方英尺，其中470处为配送物业，一季度末 occupancy率98.0%，计划进入罗利市场 [11] - 2024年开发启动资金预计2.6亿美元，一季度净杠杆率4倍EBITDA，固定费用覆盖率10.4倍 [12] - 目前季度股息每股1.27美元，收益率3.0%，连续31年未削减股息，过去31年中有28年股息增长，连续12年提高股息，五年股息复合年增长率12.6% [13] - 预计今年每股调整后FFO增长11%，2025年和2026年分别增长9%和16% [14] - 目前混合P/AFFO比率26.6倍，略高于长期正常倍数25.5倍，理论年回报率13% [21] Sun Communities, Inc.（SUI）情况 - 是美国最大的预制房屋社区运营商，45%收入来自该板块，还拥有房车社区、码头和英国度假公园，88%收入来自房地产租赁 [17][18] - 预制房屋社区空间比多户租赁房多25%，价格低50%，租户平均租期约17年，受益于退休人口增长 [19] - 自2000年以来净营业收入年均增长5.2%，比多户同行每年高210个基点，在2003、2009和2021年多户REIT行业受挫时NOI稳定 [23] - 一季度净债务约78亿美元，净杠杆率6.1倍EBITDA，目标降至5.5倍，仅11%债务为浮动利率，一季度以5.5%利率发行5亿美元五年期高级无担保票据 [25] - 目前股息收益率3.1%，五年复合年增长率5.3%，派息率53%，分析师预计今年每股AFFO收缩2%，2025年和2026年分别增长7%和6% [25] - 目前混合P/AFFO比率19.1倍，低于长期正常比率20.3倍，自2008年一季度以来年均回报率14%，未来隐含年回报率11% [26][27][28]