利率环境对资产估值的影响 - 当前利率环境对资产估值施加了全面下行压力 较高的无风险利率提高了折现率 进而降低了未来现金流的折现结果 这种动态在固定收益 房地产和具有相对固定收入流的股票等久期较长的资产类别中表现得尤为明显 [1] - 利率环境为高收益投资者创造了新的机会 但找到收益率接近10%且具有防御性特征的资产仍然困难 特别是在同时追求价格升值的情况下 [8] 英国烟草公司(BTI)的投资机会 - BTI在过去5年期间 尽管股价受多重收缩影响 但其现金流仍增长了16% 公司还回购了约2.7%的股份 进一步放大了现金流改善的效果 [6] - BTI拥有投资级信用评级 净债务与调整后EBITDA比率为2.6倍 大部分未偿债务为固定利率且到期日较远 有助于缓解再融资风险 [6] - 管理层预计2024年将实现正现金流增长 并执行加速股票回购计划(2024年约7亿英镑 2025年约9亿英镑) 2025年和2026年的盈利增长预期也呈现积极趋势 [6] - BTI目前以5.5倍的P/FCF交易 结合其弹性现金流 提供了9%的吸引力收益率 [6] 全球医疗REIT(GMRE)的投资机会 - GMRE作为小型医疗办公REIT 专注于三级市场 尽管面临较高的折现率 但其业务模式具有防御性 现金生成没有明显波动 [7] - GMRE的加权平均租赁期为5.8年 内含2.2%的租金递增 分布在185栋建筑中 租户的租金覆盖率为4.8倍 [7] - GMRE的杠杆率为44% 处于保守水平 约84%的债务为固定利率 提供利率可预测性至2026年 [7] - 过去几个季度 GMRE通过以约6%的资本化率出售部分资产获得流动性 用于降低资产负债表风险 并以约8%的资本化率收购新物业 通过资本化率正差抵消出售物业的收入损失 [7] - GMRE目前以10.7倍的P/FFO交易 提供了9.5%的TTM股息收益率 [7] 总结 - 英国烟草公司和全球医疗REIT都提供了约9%的收益率 并展现出防御性现金流特征 在基本面背景下 两者的估值倍数都过低 具有显著的价格升值潜力 [8]