行业现状 - 自2022年美联储激进加息以来REITs是表现最弱的板块之一 同期总回报率为 -21.53% 仍处于熊市 而标普500同期总回报率为19.24% [1] - 许多REITs基本面表现良好 入住率高 资产负债表状况良好 杠杆率较低 租金在增长 很少有公司削减股息 部分削减股息的公司也具备增长潜力 [2] 推荐公司 W. P. Carey（WPC） - 是三净租赁REIT 业务在地理、租户、物业类型和租户行业方面高度多元化 在美国和欧洲均有重大业务布局 拥有投资级资产负债表 长期三净租赁带来稳定现金流 [3] - 拥有1282处房产和335个租户 54%的租金来自与CPI挂钩的租金递增租约 加权平均租约期限为12.2年 入住率达99.1% 工业仓库资产占比达63%且持续增长 防御性零售资产占比22% 写字楼资产极少 有自存仓物业布局 [3] - 获标普BBB+信用评级 股权资本化率61% 流动性达28亿美元 股价有吸引力 远期股息收益率6.3% 市净率11.66倍 较三年平均的14.14倍低 较资产净值折价4% 分析师预计到2027年股息复合年增长率为5% [3] EPR Properties（EPR） - 风险较高 37%的投资组合集中在影院 24%集中在餐饮娱乐场所 但正通过出售资产和资本再配置实现多元化 股息收益率8.3% 较资产净值折价18% 市净率8.46倍 低于三年、五年和十年平均水平 [4] - 投资组合表现良好 入住率99% 加权平均租约期限12年 年租金递增率1.5 - 2% 拥有北美一些最盈利的影院 以3%的影院份额创造了8%的北美票房收入 [5] - 资产负债表状况良好 获标普BBB - 信用评级且展望稳定 今年债务到期少 加权平均债务期限四年 总流动性超10亿美元 AFFO派息率75% 分析师预计股息将随每股AFFO实现个位数增长 有望实现两位数年化总回报甚至20%的年化回报 [6] Realty Income（O） - 是三净租赁REIT 主要专注于必需零售物业 股息连续30年以4.3%的复合年增长率增长 自1994年上市以来年化总回报率达13.6% [7] - 管理层认为6%的股息收益率加上2%的内部FFO增长以及通过股权发行和债务融资再投资带来的2 - 3%的年增长 有望实现8%的年化总回报 有增长情况下可达10 - 11% [7] - 市净率12.55倍 低于三年和十年平均水平 较资产净值折价7% 低于三年、五年和十年平均水平 获A - 信用评级 36%的租金来自投资级客户 90%的租金对经济衰退有韧性 [7] 投资建议 - REIT行业目前存在重大投资机会 三家推荐公司中W. P. Carey是较优选择 EPR Properties适合对经济乐观的激进投资者 Realty Income适合注重安全和业绩记录的退休投资者 [8]