文章核心观点 - 预计未来2 - 5年房地产投资信托基金（REITs）将出现大规模抛售，办公REITs板块可能是此次危机的中心，建议投资者提前处理表现不佳的REITs公司 [1][3] 行业趋势 - 受美联储多次降息预期推动，自2023年10月开始的REITs反弹有消退迹象，技术分析显示VNQ走势可能进入C浪，价格或跌至50多美元 [1][3] - 办公REITs债务危机迫在眉睫，可能成为REITs崩溃的中心 [2][3] 筛选标准 - 符合以下4条标准中至少3条的公司：资产负债表混乱、FFO增长预测疲软、股息不安全或收益率和股息增长低于平均水平、估值过高或卖空过多 [4] 公司分析 Vornado Realty Trust（VNO） - 市值52.8亿美元，办公物业集中在纽约，在芝加哥和旧金山也有重要资产 [6] - 债务比率和Debt/EBITDA比办公REITs行业平均水平差，2024年FFO预计下降9.9%，偿债能力受限 [6] - 目前远期收益率4.63%，低于办公REITs平均水平，今年已两次削减股息，股息得分低于REITs平均水平 [6] - 即使Price/FFO为7.9，仍被认为高估约33%，卖空情况高于平均水平 [6][7] - 14位华尔街分析师中6位给予卖出或强烈卖出评级，无买入评级，平均目标价24.75美元，最低目标价19美元，潜在损失约27% [7] JBG Smith（JBGS） - 小市值REITs，市值13.5亿美元，物业集中在华盛顿特区及周边，正从办公物业向多户住宅转型，目前56%的NOI来自办公物业 [8] - 债务比率58%高于办公REITs平均水平，可变利率债务占比29.3%，2024年FFO预计下降22.2%，加权平均利率4.84% [8][9] - 股息安全评级为C，收益率4.73%略高于无风险利率，2月削减股息后股价下跌14.6%，预计短期内无股息增长 [10][11] - 即使Price/FFO为11.4，仍被认为高估约29%，卖空情况比办公REITs平均水平严重 [11][12] - 3位华尔街分析师中1位给予强烈卖出评级，无买入评级，Seeking Alpha Quant评级系统维持卖出评级 [11] Alexander's, Inc.（ALX） - 小市值REITs，市值11.2亿美元，由Vornado外部管理，在纽约市拥有5处物业，多为办公物业 [14] - 债务比率51%，Debt/EBITDA为10.0，高于行业平均，可变利率债务占比32.8% [14] - 股息收益率8.25%，但派息率114%不可持续，未来12个月可能削减股息 [14] - 即使Price/FFO为12.8，仍被认为高估超50%，卖空比率接近Vornado且高于行业平均 [14] - 唯一一位华尔街分析师给予强烈卖出评级，目标价145美元，潜在跌幅约33% [14][15] 投资建议 - 建议投资者提前处理表现不佳的REITs公司，将资金投向更合适的地方，但最终决策取决于投资者自身 [15]