文章核心观点 - 相比NNN REIT，Realty Income Corporation是更好的投资选择，其FFO增长领先、估值较低、股息率略高且资产负债表更优，长期投资有望获得较好回报 [2] 公司对比 - 3月时认为Realty Income比NNN REIT更值得买入，未来FFO增长上Realty Income领先，且其FFO倍数更低、股息率略高 [2] - Realty Income信用评级为A-，NNN REIT为BBB+，二者债务与EBITDA比率均为5.5倍，财务状况恶化时Realty Income更具优势 [2] - 过去三个月Realty Income表现优于NNN REIT，前者总回报价格变化为2.80%，后者为 - 8.00% [4][5] - Realty Income多次提高月度派息，而NNN通常在7月宣布年度派息增长 [6][7] 宏观环境 - 投资者关注利率和衰退时机，2024年初预期6次降息，目前最佳情况仅一次且选举前可能不发生，收益率曲线仍倒挂，衰退周期异常漫长 [9] - 成长股估值昂贵，占标普500权重高，价值股则处于历史低价 [9] Realty Income Q1表现 - Q1积极投资，初始加权平均现金收益率为7.8%，欧洲资产收益率更高 [14] - REIT估值受冲击致资本成本上升，但新物业资本化率可弥补，与2019年新投资收益率形成对比 [15] 投资价值 - Realty Income目前估值为2024年的12倍，资产负债表良好，通常A评级REIT的FFO倍数为16 - 18倍 [20] - 股息收益率接近历史高位，实际收益率略高于6.0%，假设未来十年FFO年均增长2%、FFO倍数为10倍，年化回报率至少6.5% [21] - 公司重申2024年FFO指引为每股4.13 - 4.21美元，预计将达到指引上限 [22] - 即使在严苛盈利和估值情景下，投资回报也能超过10年期投资级公司债券收益率 [27] - 乐观情况下，FFO年增长3%且最终FFO倍数为15倍，再投资股息将带来出色回报，建议长期投资者买入 [28][31] 优先股情况 - Realty Income继承的Spirit Capital优先股票面利率6%，交易价格略低于面值，收益率约6.2%，利率长期高位时不会被赎回，降息周期可能被赎回，未来12个月赎回总回报约10% [32] - 未选择该优先股，而是买入Rextord Industrial Realty的5.875% PFD SER B，当时剥离收益率约7%，信用质量与Realty Income相当，远低于面值，赎回有较大上行空间 [32]