文章核心观点 - 房地产投资信托基金（REITs）为投资者提供房地产投资好处，当前被低估且增长潜力大，推荐CCI和RQI两只REITs投资标的 [6] 行业情况 - 房地产投资信托基金（REITs）兴起于二战后，70年代正式确立，金融危机后出现多种投资方式，相比实体房产投资，REITs具有流动性、透明度、通胀保护和投资组合多元化等优势 [7] - 截至2024年第一季度，89.6%的美国上市REITs债务为固定利率，加权平均利率4.1%，期限6.5年，60%的公司FFO/股超预期，超三分之二的公司NOI同比增长，平均年增长率2.8% [7] 公司情况 CCI - 是电信基础设施REIT，拥有超4万座基站和9万英里光纤，最大租户为T-Mobile、AT&T和Verizon Wireless，占2023财年综合场地租赁收入约75% [16] - 维持五年股息复合年增长率7.6%，2022年10月股息提高6.5%，资产负债表强劲，获领先信贷机构投资级评级 [3] - 第一季度将固定利率债务比例从68%提高到90%，加权平均到期期限从五年延长到七年，有担保债务比例从47%降至6%，2025年底前约20亿美元债务到期，信贷额度提供超60亿美元流动性 [3] - 受TMUS - Sprint合并影响，预计到2025年约2亿美元收入减少，市场反应负面，估值从2022年的25倍FFO降至目前的一半 [13] - 宣布运营调整，2024年降低低回报项目资本支出2.75 - 3.25亿美元，减少光纤业务超10%员工，上调2024财年AFFO每股至6.91 - 7.02美元，调整后EBITDA约41亿美元 [13] - 按修订后AFFO估计中点计算，季度股息为每股1.565美元，年化收益率6.5%，派息率约90% [13] - 市盈率为13.8倍，低于同行，是标普500指数中收益率第五高的成分股，也是比尔·盖茨投资组合中的重要持股，年股息收入约900万美元 [17] RQI - 是封闭式基金，持有196只股票，REIT普通股和优先股比例为81%/19%，前十大持仓占资产约52% [4] - 过去一年跑赢基准先锋房地产指数基金ETF（VNQ），在利率波动环境中保持资产净值，向投资者支付每股0.96美元，回报率8% [4][5] - 交易价格较资产净值折价7%，每月支付每股0.08美元，年化收益率8.5% [12] - 运营杠杆约30%，81%的债务固定利率为1.6%，加权平均期限2.37年，随着量化紧缩结束，REITs估值有望提升，RQI资产净值也将改善 [24] - 过去四年，分红主要为资本利得，平均占比约58%，普通收入约23%，其中合格收入约8%，平均19%的分红符合199A扣除条件，无资本返还 [25]