文章核心观点 - 市场过热，公司建议关注被低估的房地产投资信托基金（REITs），如Kimco Realty和Terreno Realty，它们兼具收益和增长潜力 [21] 市场现状 - Marko Kolanovic认为到年底股市将暴跌超20%至4200点，标普500指数年初至今上涨15%不合理，因其增长预测减弱 [1] - 标普500指数目前市盈率约21倍，处于互联网泡沫以来的高位，历史上超过20倍市盈率意味着未来五年年回报率为0 - 4%，风险回报比不佳 [3][4] - 自2012年以来，房地产表现一直逊于标普500指数，近年来更是成为标普500中最便宜的板块 [4] 房地产市场动态 - 6月6日，黑石集团房地产全球联席主管表示，如今公寓楼市场的竞标者数量是六个月前的三倍，买家看到资本成本下降和新供应减少，私人市场流动性正在回归，黑石集团近六个月在全球部署了近200亿美元股权用于购买优质房产 [7] Kimco Realty Corp.（KIM）情况 - KIM是美国最大的露天杂货店购物中心公开上市运营商和所有者，自20世纪90年代上市后，策略从建设新购物中心转向收购现有资产并增值，还包括开发住宅和混合用途物业 [8][9] - 公司拥有569处房产，82%的年基本租金来自顶级大都市市场，受益于沿海市场增长和零售房地产复苏，6月报告显示空置率处于历史低位，零售商需求强劲 [10] - 2024 - 2028年期间，购物中心供应预期良好，公司锚定空间 occupancy 率超98%，小店铺 occupancy 率超91%，成功租赁原由Bed Bath & Beyond等零售商占用的大面积空间，租金涨幅近40%，且无单一租户占年基本租金比例超3.8% [10][11] - 公司信用评级为BBB +，净杠杆率5.6倍，目前季度股息率4.9%，股息由6.2%的调整后运营资金（AFFO）收益率保护，派息率79%，目标维持80%派息率 [12] - 分析师预计今年每股AFFO增长3%，2025年和2026年分别增长6%和9%，当前混合P/AFFO比率16.4倍，低于正常的18.2倍，合理股价约25美元，较当前价格高32% [12] Terreno Realty Corp.（TRNO）情况 - TRNO是专注于美国六个主要沿海市场（洛杉矶、北新泽西/纽约市、旧金山湾区、西雅图、迈阿密和华盛顿特区）工业房地产的REIT，其投资策略为收购、拥有和运营工业地产，强调以低于重置成本的价格收购，注重核心和增值投资，不进行绿地开发和复杂合资企业 [13][17] - 公司投资组合包括仓库/配送、灵活空间、转运设施和改良土地等多种工业物业，今年76.8%的租金来自仓库/配送资产 [16] - 公司专注于供应受限、需求强劲的市场，目标是填充位置的功能性物业以满足特定子市场客户需求，拥有轻微竞争优势，今年拥有259栋建筑，约1600万平方英尺，主要位于因住宅供应增长而工业供应承压的地区 [17][18] - 第一季度 occupancy 率降至96.2%，但仍处于高位且需求强劲，公司对债务持保守态度，目标是将合并债务和优先股限制在总企业价值的35%以下，维持固定费用覆盖率超2.0倍、净债务与调整后EBITDA比率低于5.0倍，目前净杠杆率2.9倍EBITDA，确保浮动利率债务占总合并债务比例低于20%，使债务到期与平均租赁期限（5 - 7年）一致 [19] - 自2010年IPO以来，公司年均回报率近12%，2011年以来平均年股息增长率12%，目前股息率3.0%，派息率77%，五年复合年增长率13.4% [19] - 分析师预计今年每股AFFO增长10%，2025年和2026年分别增长8%和14%，即使应用28倍倍数，合理股价为67美元，较当前价格高14%，与共识目标价一致 [19]