Jericho, New York-based Kimco Realty Corporation (KIM) is a real estate investment trust and leading owner and operator of high-quality, open-air, grocery-anchored shopping centers and mixed-use properties. Valued at a market cap of $13.9 billion, the company’s portfolio is strategically concentrated in the first-ring suburbs of the top major metropolitan markets. This retail REIT has lagged behind the broader market over the past 52 weeks. Shares of KIM have declined 7.6% over this time frame, while the ...

文章核心观点 - 2025年第四季度零售房地产投资信托基金行业基本面稳固，多家公司有望在2026年初的财报季中超出盈利预期 [2][3][8] 2025年第四季度零售房地产市场状况 - 根据Cushman & Wakefield报告，2025年第四季度美国所有主要地区的零售净吸纳量转为正值，显示需求增强 [4] - 全国零售空置率维持在5.7%，处于历史相对紧张水平 [4] - 新供应保持有限，有助于稳定商场和购物中心的出租率 [4] - 第四季度净吸纳量约为340万平方英尺，为自2023年第四季度以来最强劲的季度改善 [5] - 在稳定的租户销售额和客流量支持下，平均要价租金同比持续上涨，达到每平方英尺25.29美元 [5] 零售房地产市场展望 - 零售房地产基本面预计将保持稳定表现而非快速加速 [6] - Cushman预计到2026年空置率将保持在6%以下，租金增长在2%至2.5%之间 [6] - 对于地理位置优越、租户组合强劲的资产，这些条件为零售REITs将稳定运营转化为盈利增长提供了建设性背景 [6] 西蒙地产集团 - 公司Zacks评级为2，本季度盈利ESP为+0.67% [9] - 过去四个季度，公司每次都超出Zacks一致预期，平均超出幅度为3.54% [9] - 预计受益于其国内外高质量资产组合，以及对全渠道整合和领先零售商合作的战略关注 [10] - 对混合用途开发的投入可能增强了关键市场的增长机会 [10] - 预计将于2月2日盘后公布2025年第四季度业绩 [11] - Zacks对季度收入的一致预期为16.3亿美元，同比增长2.84% [11] - 对季度每股运营资金的一致预期为3.47美元 [11] 摄政中心 - 公司Zacks评级为2，本季度盈利ESP为+1.11% [11] - 过去四个季度，其NAREIT每股运营资金一次符合预期，三次超出预期，平均超出幅度为1.58% [11] - 预计第四季度业绩稳健，得益于其位于富裕郊区和高消费力城市贸易区附近的优质购物中心组合 [12] - 对以杂货店为核心的购物中心的关注确保了稳定的客流量 [12] - 战略收购和令人鼓舞的开发管道对长期增长有利 [12] - 计划于2月5日盘后公布第四季度业绩 [13] - Zacks对季度收入的一致预期为3.9894亿美元，较去年同期增长7.09% [13] - 对2025年第四季度NAREIT每股运营资金的一致预期在过去一周上调1美分至1.17美元，意味着同比增长7.34% [13] Kimco Realty - 公司Zacks评级为3，当前盈利ESP为+1.43% [13] - 过去四个季度，其每股运营资金三次超出预期，一次符合预期，平均超出幅度为2.36% [13] - 预计第四季度从其优质购物中心组合中获益，这些中心主要位于其顶级大都市阳光地带和沿海市场的可驾车直达的近郊，且多以杂货店为核心 [14] - 由必需品、必需品零售商和全渠道零售商组成的健康组合使其拥有多元化的租户基础，这可能有助于稳定收入 [15] - 对在经济强劲的大都市统计区开发混合用途资产的关注可能通过驱动净资产价值使其获得优势 [15] - 计划于2月12日盘前公布季度业绩 [15] - Zacks对第四季度总收入的一致预期为5.3759亿美元，同比增长2.32% [16] - 对季度每股运营资金的一致预期为0.44美元，意味着同比增长4.76% [16] 联邦房地产投资信托 - 公司Zacks评级为3，本季度盈利ESP为+0.90% [17] - 过去四个季度，其每股运营资金三次超出预期，一次符合预期，平均超出幅度为2.89% [17] - 第四季度可能受益于对其高档地理位置优质零售资产需求的改善，以及多元化的租户基础 [18] - 有限的供应水平可能对其出租率和租金增长产生了积极影响 [18] - 专注于增加增值收购和开发城市混合用途资产，预计为其带来优势并促进收入增长 [18] - 计划于2月12日盘后公布第四季度业绩 [19] - Zacks对季度收入的一致预期为3.2896亿美元，较去年同期增长5.63% [19] - 对2025年第四季度每股运营资金的一致预期在过去一周上调1美分至1.86美元，意味着同比增长7.51% [19]

2025年股息税务处理公告 - 公司宣布了2025年普通股和优先股股息分配的税务处理方案 这些分配情况将在表格1099-DIV中报告 [1] 普通股股息税务构成 - 2025年普通股每股季度股息前三季度为0.250000美元 第四季度增至0.260000美元 全年总计每股1.010000美元 [1] - 全年股息总额中 97.406%被归类为普通收入 0.539%为非合格股息 1.489%为资本利得 1.474%为第1250条未回收收益 0.566%为第199A条股息 [1] - 每季度股息的具体税务构成比例保持高度一致 仅第四季度因股息金额增加而各项绝对值相应提高 [1] 优先股股息税务构成 - 系列L优先股每股季度股息为0.320310美元 全年总计每股1.281240美元 其中97.960%为普通收入 0.542%为非合格股息 1.498%为资本利得 [2] - 系列M优先股每股季度股息为0.328130美元 全年总计每股1.312520美元 税务构成比例与系列L完全相同 [3] - 系列N优先股每股季度股息为0.906250美元 全年总计每股3.625000美元 税务构成比例与系列L和M完全相同 [4] 公司业务概况 - 公司是一家房地产投资信托基金 是美国高质量、露天、以杂货店为核心租户的购物中心和混合用途物业的主要所有者和运营商 [5] - 公司投资组合战略性地集中在主要大都市市场的一线郊区 包括进入壁垒高的沿海市场和阳光地带城市 [5] - 租户组合侧重于生活必需品和必需服务 这类消费能驱动每周多次购物行程 [5] - 公司自1991年起在纽交所上市 并被纳入标普500指数 在购物中心持有、管理、收购和增值再开发方面拥有超过65年的专业经验 [5] - 截至2025年9月30日 公司拥有564处美国购物中心和混合用途资产的权益 总可出租面积达1亿平方英尺 [5] 信息披露渠道 - 公司通过投资者关系网站、SEC文件、新闻稿、公开电话会议和网络广播向投资者发布重要信息 [6] - 公司也使用社交媒体与投资者和公众沟通 在社交媒体上发布的信息可能被视为重要信息 公司鼓励相关方关注其社交媒体渠道 如Facebook和LinkedIn [6]

核心观点 - Kimco Realty宣布任命其执行副总裁兼首席运营官David Jamieson为公司董事会成员 董事会成员总数因此增加至10人 此项任命旨在将资深运营管理层的战略视野和专业知识引入董事会 以应对不断变化的市场环境并推动公司长期成功 [1][3] 公司治理与人事任命 - David Jamieson被任命为Kimco Realty董事会成员 其任期始于2026年1月19日 [1] - 此次任命后 公司董事会成员数量扩大至10人 [1] - David Jamieson自2007年加入公司 并于2017年2月起担任执行副总裁兼首席运营官 他在公司拥有近20年的工作经验 [2][3] - 在担任首席运营官之前 他曾于2015年至2017年担任资产管理与运营执行副总裁 2012年至2015年担任西部区域资产管理与租赁副总裁 2009年至2011年担任西部区域房地产总监 [2] - 他是公司投资委员会的投票成员 负责批准所有新投资、开发项目和资产处置 并在制定公司以长期可持续发展目标为核心的企业责任战略方面发挥了关键作用 [2] 管理层评价与个人表态 - 董事会主席Richard B Saltzman表示 David Jamieson近20年来对公司运营业绩贡献巨大 他是公司高级领导团队的核心成员 作为首席运营官 其负责的运营及支持技术等领域对公司未来成功至关重要 其加入董事会将为公司带来应对不断变化环境所需的战略视野、运营专长和技术诀窍 [3] - 首席执行官Conor Flynn表示 David Jamieson的专业知识、精力和奉献精神对公司的成功至关重要 他在公司内外都广受尊敬 将是董事会的优秀增员 [3] - David Jamieson本人表示 很荣幸加入董事会 并期待继续与团队共同努力为股东创造价值 在继续专注于运营资产组合执行的同时 他期待与其他董事合作 为公司的长期成功做出贡献 [4] 公司业务概况 - Kimco Realty是一家房地产投资信托基金 是美国高质量、露天、以杂货店为锚店的购物中心和混合用途物业的主要所有者和运营商 [5] - 公司资产组合战略性地集中于顶级大都市市场的第一环郊区 包括高准入门槛的沿海市场和阳光地带城市 [5] - 其租户组合侧重于生活必需商品和服务 这能驱动每周多次购物行程 [5] - 公司自1991年起在纽交所上市 并被纳入标普500指数 在购物中心持有、管理、收购和价值提升再开发领域拥有超过65年的专业经验 [5] - 截至2025年9月30日 公司拥有564处美国购物中心和混合用途资产的权益 总计可出租面积达1亿平方英尺 [5]

公司评级与目标价调整 - 巴克莱分析师Richard Hightower于1月13日重申对Kimco Realty的乐观看法，给予“增持”评级，但将目标价从27美元下调至25美元，调整后仍有约19%的上涨空间 [1] - 瑞银分析师Michael Goldsmith于1月8日重申对Kimco Realty的看好观点，给予“买入”评级，同时将目标价预估从30美元下调至26美元 [2] - Goldsmith调整后的目标价仍意味着23.5%的上涨潜力 [3] 行业与板块展望 - 巴克莱对房地产投资信托基金整体持“中性”立场，但预计公寓、独栋住宅和仓储租赁领域将表现积极 [2] - 瑞银分析师对医疗保健、购物中心和沿海公寓领域持积极预测 [3] - 预计对REITs有利的催化剂将在2026年下半年出现，届时宏观经济和政治背景将更为适宜 [3] 公司业务与资产组合 - Kimco Realty Corporation 拥有、运营和开发混合用途物业以及高端露天杂货店锚定的零售物业 [4] - 公司投资组合高度集中于大都市市场的郊区，例如太阳带城市和进入壁垒较高的沿海市场 [4]

行业宏观背景与展望 - 2025年美国房地产市场在经历前两年波动后正经历正常化过程 美联储在2025年底连续3次降息进一步激发了投资者的动力 [1] - 抵押贷款利率下降以及具有吸引力的估值 为特定细分领域提供了令人信服的投资理由 [1] - 摩根士丹利认为 相较于宏观经济背景 行业特定和资产层面的驱动因素正主导市场动态 且这一趋势预计在未来几年持续 在市场供需失衡、信贷可用性、卖方有出售动机以及买方积极参与的背景下 预计交易活动将更加活跃 [2] - 富国银行对2026年美国房地产投资信托基金持中性展望 理由是行业财务纪律良好且基本面令人鼓舞 该机构指出 多数房地产投资信托基金当前交易价格低于其各自的资产净值 且截至报告撰写时 预计政府停摆或关税不会对行业基本面产生重大影响 [4] 房地产投资信托基金投资价值 - 传统房地产投资因需要大额一次性支出、缺乏流动性以及需要主动物业管理专业知识而具有高进入壁垒 房地产投资信托基金为散户投资者提供了便捷途径 使其能够投资于多样化的房地产领域 尤其适合那些追求定期收入支付和独特物业类型的投资者 [3] - 黑石集团全球房地产主管Nadeem Meghji认为 基于相对估值 房地产价格有望进一步上涨 因为当前估值仅比低点高出7% [1] - 瑞银分析师Ami Probandt对房地产投资信托基金的乐观看法基于宏观经济背景、供应端条件缓解以及估值低廉 预计未来一年房地产投资信托基金将出现转机 总回报率预期在9%至11%之间 [12] 研究方法论 - 筛选标准为市值超过20亿美元的美国上市房地产投资信托基金 排除股价低于5美元的股票 并仅筛选出根据TipRanks共识至少有5%上涨潜力的股票 [7] - 根据截至2025年第三季度末持有这些房地产投资信托基金股份的对冲基金数量进行筛选 最终选出对冲基金持股数量最多的15家房地产投资信托基金 并按数量升序排列 [8] - 关注对冲基金大量持有的股票 因历史研究表明模仿顶级对冲基金的选股策略可以跑赢市场 [9] 重点公司分析：Independence Realty Trust - Independence Realty Trust 是一家住宅类房地产投资信托基金 被对冲基金列为最受青睐的标的之一 截至数据统计 有27家对冲基金持有其股份 股价为17.26美元 潜在上涨空间为18.4% [10] - Citizens JMP分析师Aaron Hecht维持“跑赢大盘”评级 将目标价从25美元下调至22美元 下调后的目标价仍意味着27.5%的上涨潜力 他预计2026年租赁费率将出现拐点 原因是交付量预计放缓将改善市场供应条件 但由于去年阳光地带地区新公寓供应过剩的影响持续 预计未来几年核心运营资金仍将承压 [10][11] - 瑞银分析师Ami Probandt维持“买入”评级 将目标价从19美元上调至20美元 意味着近16%的上涨空间 其观点基于宏观经济背景、供应端条件缓解以及房地产投资信托基金估值低廉 [12] - 该公司是一家自我管理的房地产投资信托基金 收购和管理多户公寓社区 以产生经风险调整后的最优回报 其目标市场是美国不断扩张的非门户城市中就业与零售中心及学校周边区域 [13] 重点公司分析：Kimco Realty Corporation - Kimco Realty Corporation 是一家零售类房地产投资信托基金 被对冲基金列为最受青睐的标的之一 截至数据统计 有27家对冲基金持有其股份 股价为21.06美元 潜在上涨空间为12.2% [14] - 巴克莱分析师Richard Hightower重申乐观看法 给予“超配”评级 将目标价从27美元下调至25美元 调整后仍看到约19%的上涨空间 该评级是巴克莱调整其2026年房地产投资信托基金展望的一部分 该行仍对房地产投资信托基金持中性立场 但看好公寓、单户住宅和仓储租赁领域 [15] - 瑞银分析师Michael Goldsmith重申其 favorable outlook 给予“买入”评级 将目标价从30美元下调至26美元 修订后的目标价仍意味着23.5%的上涨潜力 其观点基于对医疗保健、购物中心和沿海公寓的积极预测 预计2026年下半年在更适宜的宏观经济和政治背景下 房地产投资信托基金将出现看涨催化剂 [16] - 该公司拥有、运营和开发混合用途物业以及高端露天杂货店锚定的零售物业 其投资组合高度集中于大都市市场的郊区 如阳光地带城市和进入壁垒较高的沿海市场 [17]

公司评级与目标价调整 - 摩根士丹利将Kimco Realty的目标价从22美元上调至23.5美元 [1] - 摩根士丹利维持对该股的“均配”评级 [1] 财务预测更新 - 摩根士丹利更新了其对Kimco Realty的2025财年每股FFO（运营资金）预测 [1]

基金业绩与配置 - TCW全球房地产基金(I份额)在2025年第三季度回报率为+2.37% 同期标普全球REIT指数回报为+4.50% 表现不及基准[1] - 基金超配多元化房地产活动板块对季度相对表现产生积极影响 而超配电信塔REITs板块则产生负面影响[1] 基金持仓调整与观点 - 基金在季度内将资金从西蒙地产集团调出并重新配置至Kimco房地产公司 旨在减少对疲软的可选消费支出的风险敞口[3] - 基金认为Kimco主营的以杂货店为核心的购物中心 相较于西蒙地产集团的商场组合 能构建更具防御性的零售投资组合[3] Kimco房地产公司概况 - Kimco房地产公司是一家房地产投资信托 是杂货店锚定购物中心和混合用途物业的领先运营商[2] - 截至2025年12月26日 公司股价收于20.36美元 市值为137.88亿美元[2] - 该公司一个月回报率为-0.63% 过去52周股价下跌12.35%[2] 市场持仓情况 - 截至2025年第三季度末 共有27只对冲基金投资组合持有Kimco房地产公司 较上一季度的31只有所减少[4] - Kimco房地产公司未入选某榜单的30只最受对冲基金欢迎股票[4]

公司概况与业务模式 - 公司为Kimco Realty Corporation (KIM)，是一家领先的美国房地产投资信托基金，专注于高质量、开放式、以杂货店为核心租户的购物中心以及混合用途物业，市场集中在顶级大都市区和进入壁垒高的市场 [1] - 公司拥有超过65年的购物中心持有、管理、收购和再开发经验 [1] - 公司市值达137亿美元，符合大盘股（市值100亿美元以上）的分类标准 [2] - 截至2025年9月30日，公司在美国拥有564处物业的权益，总面积约1亿平方英尺，重点关注必需品零售租户并履行企业责任 [2] 近期股价表现 - 公司股价较52周高点25.06美元已下跌19.6% [3] - 过去三个月，公司股价下跌近10%，表现逊于同期房地产精选行业SPDR基金3.8%的跌幅 [3] - 年初至今，公司股价下跌近14%，而同期房地产精选行业SPDR基金略有上涨 [4] - 过去52周，公司股价下跌17.7%，而同期房地产精选行业SPDR基金下跌5.3% [4] - 自10月下旬以来，公司股价已跌破其50日和200日移动平均线 [4] 最新财务业绩 - 公司2025年第三季度运营资金为每股0.44美元，营收为5.359亿美元，均超出市场预期 [5] - 尽管业绩超预期，但公司在10月30日股价仍下跌1.9% [5] - 当季成本有所上升，其中折旧和摊销费用增加1360万美元，利息支出增加800万美元，部分抵消了营收和运营收益的增长 [5] 同业比较与市场观点 - 竞争对手Realty Income Corporation (O) 的股价表现优于Kimco，其股价年初至今上涨8.1%，过去52周上涨4.7% [6] - 尽管股价表现疲弱，但分析师对公司前景仍持适度乐观态度 [6] - 覆盖该股的25位分析师给出的共识评级为“适度买入”，平均目标价为24.20美元，较当前股价有20%的溢价空间 [6]

公司基本面与历史观点 - 分析师此前覆盖Kimco Realty时 认为其基本面扎实 租户组合优质 整体质量较高[1] - 但当时的价格使得风险回报吸引力不足[1] 分析师背景与覆盖范围 - 分析师拥有超过10年的公司研究经验[2] - 职业生涯中深入研究过超过1000家公司[2] - 研究范围广泛 涵盖大宗商品(如石油、天然气、黄金、铜) 科技公司(如Google、Nokia)以及许多新兴市场股票[2] - 分析师运营以价值投资为核心的YouTube频道 已研究过数百家不同的公司[2] - 偏好覆盖金属与矿业股 但对其他多个行业也较为熟悉 例如非必需/必需消费品 房地产投资信托基金(REITs)和公用事业[2]