文章核心观点 - 城市边缘地产公司是一家有潜力的房地产投资信托基金，凭借强劲收购和增长表现，基本面稳固、派息率保守、资产负债表良好，虽市盈率略低于行业中值，但随着利率下降未来有望上涨，值得买入 [10] 公司概况 - 公司是专注于华盛顿特区至波士顿供应受限走廊的购物中心房地产投资信托基金，多数物业以杂货店为核心，2015年从沃纳多房地产信托分拆上市，投资组合还包括家居装修和价值型零售商 [4] 财务表现 - 今年5月的最近一个季度，公司在经济环境不佳下实现强劲增长，收购物业利差超200个基点，以8%的资本化率收购两个购物中心，处置非核心资产加权平均资本化率为5.2%，季度净营业收入增长3.7% [5] - 过去8个月持续进行有吸引力的收购，自去年10月以加权平均7.2%的资本化率收购四处零售物业，总价近5亿美元，处置资产资本化率在5%以下，总收益3.57亿美元 [5] - 第一季度调整后运营资金为4080万美元，管理层预计全年在1.568亿至1.628亿美元之间，全年股息预计0.68美元，远期派息率仅53% [19] - 第一季度调整后运营资金每股0.33美元，收入1.096亿美元，收入较上一季度下降，但调整后运营资金增加0.02美元 [12] - 与去年相比，运营资金共识估计增长率为4.4%，管理层将2024年指引中点提高0.03美元至1.30美元，意味着增长率为4%，预计明年增长率在5%至6%之间 [6] 租户与发展 - 公司租户实力强劲，季度内包括沃尔玛、星巴克等，近3500万美元年租金来自投资级租户，且拥有大部分核心租户，有助于应对经济不确定性 [7][14] - 公司有价值1.66亿美元的强劲增长管道，90%为已签约租约，正用抗衰退租户如杂货店和医疗企业填补空置物业 [15] 资产负债表 - 公司净债务与息税折旧摊销前利润比率为6.6倍，高于部分同行，管理层预计2025年略有下降 [8][16] - 债务到期情况良好，未来两年仅11%的债务到期，资产负债表上有9500万美元现金和6.17亿美元循环信贷额度 [21] 股息情况 - 自疫情削减近30%股息后，公司逐步恢复投资者信心，股息从0.15美元增至0.17美元，近期在第一季度财报前提高6.3% [18][22] - 公司股息覆盖率高，派息率仅51%，为未来增长和股息增加提供缓冲 [23] 风险与估值 - 利率持续高位是风险，可能影响公司增长，第一季度总入住率94.2%，低于同行，小店铺入住率88.4%最低，经济下滑可能导致入住率下降影响财务状况 [1] - 公司远期市盈率为14倍，略低于行业中值14.73倍，自4月中旬以来股价上涨近14%，利率下降后有望进一步上涨 [1]