公司业绩与财务表现 - 2026年第一季度调整后FFO为每股0.36美元，较去年同期增长3% [4][9] - 第一季度同物业净营业收入（含重新开发项目）增长2.8% [4][9] - 将2026年全年调整后FFO指引区间低端上调0.01美元至每股1.48-1.52美元，中点较2025年预期增长5% [2][11] - 公司期末总流动性接近10亿美元，信贷额度仅使用3000万美元，资产负债表状况良好 [10] - 第一季度NAREIT FFO因获得新泽西州800万美元环境修复成本补偿而受益 [9] 租赁活动与运营指标 - 第一季度共签署45份租约，总面积41.9万平方英尺，其中新租约8.4万平方英尺，现金租金差高达52% [3][5] - 本季度签署的所有新租约（包括2份主力租约）均包含3%或更高的合同年租金递增条款 [5] - 季末同物业出租率为96.4%，较上季度及2025年第一季度下降30个基点，主要因主动收回空间所致 [6] - 公司预计到今年年底出租率可达97%-98% [6] - 租赁渠道依然强劲，预计未来几个季度租金差将超过20% [3] 增长渠道与项目管线 - 已签约未开业（SNO）项目管线每年贡献2200万美元总租金，约占当前净营业收入的7%，为直至2027年的收益提供高可见性 [1][3] - 预计2026年剩余时间将从SNO管线中再确认330万美元总租金，其中90%预计在第三和第四季度产生 [12] - 活跃的重新开发项目管线总额为1.57亿美元，预期收益率为13%，且大部分已预租 [1][8] - 第一季度完成了4个总价值700万美元的重新开发项目并实现稳定运营，这些项目产生了近50%的收益率 [8] 资产收购与处置 - 3月份以5400万美元收购了位于新泽西州布里奇沃特的Village at Bridgewater Commons购物中心（9.2万平方英尺），收购资本化率为7.7% [3] - 该收购通过一项增值的1031交换交易完成，涉及预计出售新泽西州一个以Kohl‘s为主力店的物业 [2][30] - 被收购物业年客流量达220万人次，主力租户为Summit Health，租约剩余约11年，预计可产生2.75%的NOI增长 [2][22] - 公司正在积极谈判，计划提前收回马萨诸塞州Framingham的Kohl‘s空间，并与多个用户洽谈以显著更高的租金出租该空间 [7] 市场需求与行业趋势 - 零售物业需求强劲，租赁势头未减，零售商持续寻求位置优越、高质量的零售空间 [4][5] - 主力租户租赁市场是多年来最强劲的，主要由于供需失衡 [18] - 租户，特别是全国性租户，希望提前续租并锁定更长的租期，这增强了业主在谈判中的议价能力 [19][20] - 市场租金已上涨至业主可以增值性地终止旧租约、引入新租户的程度，这在几年前几乎不可能 [7] - 预计租金增长将高于通胀水平，特别是对于1万平方英尺以上的大空间 [44] 具体资产与市场动态 - 波士顿市场表现最为突出，其次是北新泽西（空置率极低），费城市场表现相对平均，华盛顿特区市场强劲但公司持有资产不多 [41] - 公司位于波多黎各的资产表现良好，持续引入Sephora、Coach等全国性品牌，预计增长将与投资组合其他部分相当 [35][36] - 正在推进Sunrise Mall的土地用途规划，亚马逊将占用约三分之一的土地，其余部分计划开发为零售及其他用途 [37] - 通过资产管理和再租赁，成功提升物业价值，例如Woodbridge中心通过重新引入Trader Joe‘s和Ross等租户，租金大幅提升，并以此获得了6250万美元的新抵押贷款 [28][29]

Urban Edge Properties (NYSE:UE) Q1 2026 Earnings call April 29, 2026 08:30 AM ET Company ParticipantsAreeba Ahmed - Investor Relations and ESG AssociateJeffrey S. Mooallem - COOJeffrey S. Olson - Chairman and CEOMark J. Langer - CFOConference Call ParticipantsFloris van Dijkum - AnalystMichael Goldsmith - AnalystMichael Gorman - AnalystMichael Griffin - AnalystPaulina Rojas - AnalystRonald Kamdem - AnalystOperatorWelcome to the Urban Edge Properties first quarter 2026 earnings call. At this time, all partic ...

Urban Edge Properties (NYSE:UE) Q1 2026 Earnings call April 29, 2026 08:30 AM ET Company ParticipantsAreeba Ahmed - Investor Relations and ESG AssociateJeffrey S. Mooallem - COOJeffrey S. Olson - Chairman and CEOMark J. Langer - CFOConference Call ParticipantsFloris van Dijkum - AnalystMichael Goldsmith - AnalystMichael Gorman - AnalystMichael Griffin - AnalystPaulina Rojas Schmidt - AnalystRonald Kamdem - AnalystOperatorWelcome to the Urban Edge Properties first quarter 2026 earnings call. At this time, al ...

Urban Edge Properties (NYSE:UE) Q1 2026 Earnings call April 29, 2026 08:30 AM ET Speaker8Welcome to the Urban Edge Properties first quarter 2026 earnings call. At this time, all participants are in a listen-only mode. A question and answer session will follow the formal presentation. If anyone should require operator assistance, please press star 0 on your telephone keypad. As a reminder, this conference is being recorded. It is now my pleasure to introduce Areeba Ahmed, Investor Relations. Please go ahead. ...

Urban Edge Properties Reports First Quarter 2026 Results Urban Edge Properties Reports First Quarter 2026 Results Share NEW YORK--(BUSINESS WIRE)--Urban Edge Properties (NYSE: UE) (the "Company") today announced its results for the quarter ended March 31, 2026 and updated its outlook for full-year 2026. "Our first quarter results reflect the continued strength and quality of our portfolio,†said Jeff Olson, Chairman and CEO. "We executed 419,000 sf of leasing transactions in the quarter, including 84,000 sf ...

Exhibit 99.2 SUPPLEMENTAL DISCLOSURE PACKAGE March 31, 2026 Urban Edge Properties 12 East 49 Street, New York, NY 10017 NY Office: 212-956-0082 www.uedge.com th URBAN EDGE PROPERTIES SUPPLEMENTAL DISCLOSURE March 31, 2026 (unaudited) TABLE OF CONTENTS | | Page | | --- | --- | | Press Release | | | First Quarter 2026 Earnings Press Release | 1 | | Overview | | | Summary Financial Results and Ratios | 13 | | Consolidated Financial Statements | | | Consolidated Balance Sheets | 14 | | Consolidated Statements o ...