文章核心观点 - 当前经济和市场环境发生根本性转变时,会产生新的赢家和输家 [1] - 利率上升导致利率敏感型资产类别跌幅更大,而能够将更高的融资成本和通胀压力转嫁给客户群的资产类别表现相对较好 [1] - 房地产投资信托(REITs)是受利率上升和"利率高位持续"预期负面影响的特定资产类别之一 [2] 关于W.P. Carey Inc. (WPC) - WPC曾计划成为股息贵族,但去年宣布减息并将办公楼板块剥离 [8] - 这一举措导致市场反应负面,许多追求股息的投资者感到失望 [9] - 剥离办公楼后,WPC的主要收入来源变为工业和仓储物业(63%)以及自储物业(6%),零售物业占比降至30%以上 [10] - WPC的资产负债表仍然稳健,净债务/EBITDA为5.3倍,现金储备约10亿美元 [11] - 但WPC的估值大幅下降,目前仅为11.5倍FFO,与多元化REIT板块(主要为零售)的平均水平相当 [12] - 市场没有充分考虑WPC三分之二的收入来自增长更快、现金流更稳定的工业和自储物业 [13][14] 关于Realty Income Corporation (O) - Realty Income的估值也遭到过度打压 [15][16] - 尽管在加息周期中,O的FFO增长表现良好,甚至超过市场预期 [17] - 同期O通过收购Spirit Realty Capital等交易,进一步增强了自身实力 [18][19] - O在欧洲和英国市场的拓展也为公司带来了更有利的并购机会 [20] - 由于股价下跌但收益增长,O目前仅交易12.5倍FFO,股息收益率达6%,这在过去10年内属于较高水平 [21] 总结 - 利率收紧导致整个REIT板块估值下降,但仍有一些优质资产被市场进一步错误定价 [22] - WPC和O都具有稳健的基本面和资本结构,但估值被大幅打压 [23] - 这为投资者提供了良好的投资机会,可以通过获得较高股息收益来等待估值修复 [23]