文章核心观点 - 介绍上周撰写的两篇关于高收益REITs的文章，建议投资者避开部分REITs，关注有安全股息和良好增长前景的公司；推荐三只受欢迎的REITs并分析其情况，认为未来六个月对REIT投资者是机会，会加强研究 [3] 上周文章观点 应避开的REITs - 建议投资者避开Granite Pointe Mortgage（GPMT）、Service Properties Trust（SVC）和Global Net Lease（GNL），因其股息历史不佳，价格大幅下跌 [3] 可关注的REITs - 关注Arbor Realty（ABR）、Starwood Property Trust（STWD）和Ladder Capital（LADR）等投机性较高的高收益REITs；长期REIT投资者应寻找股息安全且有良好增长前景的公司，10%收益率的REIT往往意味着低增长或可能减息 [3] 推荐的三只REITs情况 Realty Income（O） - 是S&P 500公司，投资单租户独立商业地产55年，一季度末投资组合年化合同租金达48亿美元，约90%租金抗电商和经济衰退 [4][5] - 主要投资零售地产，一季度末占比近80%，通过投资防御性行业零售地产和工业、体验式地产、数据中心等降低电商威胁 [4] - 前20大租户占年租金36.3%，第二大租户Walgreens计划关闭或重新定位约25%美国门店，若关闭其从Realty Income租赁的25%门店，合同租金预计减少约4070万美元，占一季度年化合同租金约0.85% [6][10] - 2024年和2025年到期租约分别仅1.1%和4.4%，投资组合加权平均剩余租期约9.8年；过去28年中有27年实现AFFO正增长，自1994年上市以来复合年总回报率13.6% [12] - 是S&P 500股息贵族，连续30年增加股息，每月分红且每季度提高；有投资级资产负债表，S&P全球评级A-，净债务与调整后EBITDAre比率5.5倍，固定费用覆盖率4.5倍 [12] - 2015年以来平均AFFO增长率4.96%，平均股息增长率3.92%，当前股息收益率5.99%，P/AFFO为12.89倍，10年平均AFFO倍数18.78倍；评级为强力买入 [12][13] Agree Realty（ADC） - 是专注零售领域的净租赁REIT，开发、收购和管理美国独立净租赁零售地产，一季度末地面租赁投资组合占年化基础租金近12% [14] - 市值约61亿美元，净租赁投资组合4490万平方英尺，由2161处物业组成，分布在49个州，一季度末出租率99.6%，加权平均剩余租期约8.2年，68.8%年化基础租金来自投资级租户 [14] - 强调租户和物业质量，投资级租户包括Home Depot、Tractor Supply等；最大租户是Walmart，占年化基础租金6.0%，其次是Tractor Supply和Dollar General，分别占5.0%和4.7% [14][16] - 主动减少对Walgreens的敞口，2012年占比30%，现降至约1%；过去10年每年实现AFFO和股息正增长，平均AFFO增长率5.86%，平均股息增长率5.94%，预计2024年AFFO每股增长4%，次年增长3% [18][24] - 有BBB信用评级，预估净债务与EBITDA比率4.3倍，固定费用覆盖率4.9倍，2028年前无重大债务到期，债务加权平均到期期限约7年 [22][24] - 股息收益率4.91%，P/AFFO为15.15倍，10年平均AFFO倍数18.52倍；评级为买入 [25] VICI Properties（VICI） - 是专注美国和加拿大赌场的体验式REIT，投资组合包括Caesars Palace Las Vegas等顶级娱乐、酒店和博彩目的地，市值约294亿美元，1.27亿平方英尺投资组合由93处体验式资产组成 [27] - 去年收购38家保龄球娱乐中心，预计初始年现金租金3160万美元；拥有4个锦标赛高尔夫球场，投资组合包括美国26个州和加拿大1个省的54处博彩和39处其他体验式物业 [27] - 有13个租户，均为三重净租赁，91%有母公司担保，50%租金含CPI联动上调条款，长期预计升至96%；入住率100%，成立以来收租率100%，前两大租户占年化现金租金74% [28] - 最大租户Caesars Entertainment运营18处物业，加权平均租期31.4年，占年租金39%；第二大租户MGM Resorts运营13处物业，加权平均租期51年，占年化现金租金35%；投资组合加权平均租期41.5年 [28] - 有投资级资产负债表，S&P全球评级BBB-，净杠杆率4.8，长期债务与资本比率40.82%，EBITDA与利息费用比率4.19倍 [31] - 83%债务无担保，99%为固定利率，债务到期分布合理，加权平均到期期限6.8年，一季度末总流动性35亿美元 [32][33] - 2019年以来平均AFFO增长率6.74%，分析师预计2024年AFFO每股增长5%，次年增长4%；过去5年平均股息增长率10.11%，股息收益率5.84%，2023年AFFO派息率74.88%，P/AFFO为12.93倍，平均AFFO倍数15.93倍；评级为买入 [33][34] 作者投资情况与展望 - 持有Medical Properties（MPW），但仓位适中；大部分REIT持仓为高质量公司，在Realty Income、Agree Realty和VICI Properties的持仓超5%，采用成本平均法降低成本 [36] - 认为未来六个月对REIT投资者是机会，将加强研究 [36]