文章核心观点 - 公司是具有A评级的优质多户房地产投资信托基金，当前估值有上行空间且业绩稳定，虽2024年表现可能不佳，但长期有望改善，是稳健投资选择 [1][4][11] 公司基本情况 - 公司是A评级的房地产投资信托基金，长期债务/资本低于38%，收益率近4.3%，净债务与调整后EBITDAre的比率为3.6倍，自IPO以来连续121次支付现金股息，10年总股东回报率为10.2%，优于市场 [1] - 公司市值约200亿美元，拥有超10.2万套公寓单元 [1] 投资情况 - 分析师于2023年秋季开始投资该公司，持仓比例超1% [2] 业务优势 - 与EQR不同，公司无西海岸业务，专注于增长型市场，且高度关注“花园式”房产 [3] - 公司资产负债表中普通股权益占比超77%，大部分债务无担保，仅1.8%的当前债务需证券化，优先股占比低于0.3% [4] - 公司是全球仅有的八家公开上市且评级为A或更高的房地产投资信托基金之一，债务到期安排合理，本月仅一笔到期，目前拥有超10亿美元现金及可用额度 [4] 近期业绩表现 - 第一季度核心FFO符合预期但略有下降，原因是市场新供应交付的影响；同店收入增长1.4%，低于同行；实际入住率超95%但低于96%；运营费用增长5.4%，远高于收入增长，净营业收入也略有下降 [4] - 居民周转率很低，但其他趋势目前不太有利，预计今年AFFO下降约4%，到2026年才能恢复到2023年水平 [4] 市场与发展前景 - 公司在阳光地带地区有超30年创造价值的传统，拥有内部团队和运营能力，主要市场如亚特兰大、达拉斯和坦帕等增长显著，市场基本面良好 [5] - 2024年公司面临挑战，预计全年收入和租金增长低于1%，实际入住率无法达到96%，费用和房地产税增长率在4%-5.6%之间，物业净营业收入增长为负1.3% [6] - 2025年及以后，平台举措、项目重新定位、更多重建、新并购、租赁和地理优势等积极趋势有望显现 [6] - 公司部分项目已推向市场，部分项目预计2025年初上线 [7] 公司运营举措 - 公司进行内部重建和翻新，更新厨房、电器和地板等，虽不会带来显著利润提升，但有助于保持竞争力 [8] - 公司管理着有吸引力的资产，提供健身中心、共享办公区、水疗和休闲区等增值服务 [8] 估值与投资建议 - 即使按19 - 20倍市盈率预测，公司仍有可观上行空间，分析师预计公司市盈率为20 - 21倍 [9] - 基于公司历史表现，投资有望获得回报，即使表现不佳，回报也高于储蓄账户或定期存款 [10] - 目前股价为137美元，分析师目标价为139美元，20位分析师给出的目标价区间为124 - 154美元，平均为139美元，但多数分析师建议“持有” [10] - 分析师认为公司虽吸引力不如从前且有下行风险，但仍是优质多户房地产投资选择，若要投资，Realty Income和Agree更具吸引力，公司可作为替代选择 [10] - 分析师认为公司是行业领先的房地产投资信托基金，投资组合优质，基于估值和增长潜力有可观上行空间，虽2024年表现不佳，但2025年后有望上涨，建议投资 [11] - 分析师投资标准包括公司优质、基本面安全、股息有保障、当前价格便宜、有现实且足够高的上行空间，虽不能称公司“便宜”，但认为其“优质”，给予“买入”评级 [12]