文章核心观点 - 预计美联储未来几个月降息，届时股市可能上涨，推荐在降息前后分别买入不同股票 [1][2] 降息前推荐股票 推荐股票 - 推荐买入房地产投资信托基金（REIT）Agree Realty（ADC），因其在利率下降后可能有更高上涨空间 [3][4] 对比分析 - Realty Income（O）远期市盈率为12.41倍，低于ADC的15倍，但投资者担心O规模过大及对困境租户的高风险敞口，且O未来几年有大量债务到期，而ADC未来四年几乎无到期债务 [4][5][6] 上涨潜力 - 过去一个月Agree Realty股价上涨超5%，其5年正常市盈率为20.14倍，若回归该水平，意味着约36%的上涨空间，目标价82.76美元；使用2年市盈率计算，仍有近24%的上涨空间，约达75美元/股 [7][8] 未来展望 - 未来一两年内，Agree Realty股价可能超过80美元/股，因其拓展全渠道业务并增加对投资级租户的敞口，且若今年能超预期盈利，股价可能随之上涨 [10] 降息后推荐股票 推荐股票 - 推荐在利率下降后买入商业发展公司（BDC）Capital Southwest（CSWC），当前该公司股价被高估，等待利率下降后会有更好的买入价格 [11] 下跌原因 - 利率下降后，CSWC及整个BDC行业可能回调，因其浮动利率投资组合带来的额外股息可能取消，盈利可能下降，投资者可能会抛售 [13][14][16] 估值对比 - CSWC当前市净率为1.53倍，高于同行Ares Capital（ARCC）的1.05倍和Blue Owl Capital Corp（OBDC）的1.01倍 [15] 利率走向及投资建议 利率预期 - 预计9月进行首次降息，部分人预计今年有两次降息，2025年降息幅度更大 [18][19] 投资建议 - 建议投资者近期买入Agree Realty以避免错过机会，耐心等待6个月至1年，待Capital Southwest股价下跌后再买入 [18][20]