文章核心观点 - 未来十年资本市场预计呈现经济增长放缓、通胀更高且更不稳定的态势，固定收益回报可能高于其他资产类别，权益回报预计降低，当前环境对不动产有利，REITs具有投资机会，预计未来12个月有较好回报，公司推荐Essential Properties和Rexford Industrial两只REITs [2][3][6][8] 宏观经济与市场环境 - 过去十多年的近零利率、低通胀、稳定增长和长期经济周期已结束，后全球金融危机时代的低/零利率时代已过去，通胀更具粘性，加息周期可能结束，但不太可能回到以前的宽松水平 [2] - 固定收益现在相比过去十年的大部分时间，为其他资产类别提供了更高回报的替代选择，权益回报预计因估值上升、增长放缓和资本成本上升而降低 [2] - 通胀预计将保持在疫情前趋势之上，受大宗商品投资不足、劳动力市场紧张、地缘政治和逆全球化等因素驱动 [3][6] REITs行业分析 投资REITs的理由 - 供应放缓且可能维持在低位，多数房地产类别REIT基本面因需求健康而保持韧性，建筑开工量较2022年第二季度的峰值大幅下降，酒店开工量下降59%，工业下降50%，多户住宅下降49%，老年住房下降46%，自助仓储下降39% [7] - REIT估值相对于大盘股（标普500）明显低于历史中值，这意味着价格诱人的股票和进入无担保债券市场的机会，使其能够利用外部增长机会 [8] - REIT在美联储加息结束后历史表现良好，应成为长期资产配置的一部分，未来12个月平均目标回报率为20% [8] 市场表现与预期 - 上周REITs下跌约0.50%，而标普500指数上涨近2%，REIT反弹的可能性正在增加，首次降息可能在总统大选前 [9] 推荐公司分析 Essential Properties（EPRT） - 是一家净租赁REIT，在48个州拥有约1940处房产（1930万平方英尺），专注于服务型和体验型租户，投资组合由16个行业的383个租户组成，平均投资为270万美元，提供更多的续租机会和资产循环的流动性 [10] - 投资组合较新，加权平均租赁期限为14.1年，单位租金覆盖率为3.9倍，资产负债表为投资级，资产基础100%无抵押，无担保债务，净债务与年化调整后EBITDAre的比率为3.6倍，总流动性超过8.5亿美元，加权平均债务期限为4.7年，加权平均利率为3.6% [10] - 2024年第一季度宣布股息为0.285美元，AFFO派息率为68%，股息后留存自由现金流为2390万美元，分析师预计2024年增长5%，2025年增长7% [10] - 目前股价为16.5倍P/AFFO，正常倍数为18.7倍，股息收益率为4.1%，预计未来12个月回报率为20%，维持买入评级 [11] Rexford Industrial（REXR） - 是一家较小的REIT，专注于南加州的填充市场，自2013年IPO以来，平均年投资组合增长率超过22%，市场份额仅为2.7%，有显著增长机会 [12][13][14] - 拥有强大的资产负债表，低杠杆，净债务/调整后EBITDA为4.6倍，净债务/总企业价值为20.9%，获得标普（BBB+）、惠誉（BBB+）和穆迪（Baa2）的投资级评级，流动性超过20亿美元，债务期限安排合理，加权平均期限为4.5年，加权平均利率为3.8% [14] - 3月宣布以10亿美元收购黑石48处房产组合，该组合300万平方英尺，出租率98%，99%位于核心市场，自IPO以来实现持续增长，过去5年复合年增长率为15%，股息平均增长18%，分析师预计2024年增长12%，2025年增长14%，2026年增长18% [14] - 目前股价为24.9倍，正常估值为38倍，股息收益率为3.7%，派息率为81%，预计未来12个月回报率为25%，维持强烈买入评级 [15]