文章核心观点 公司在当前宏观环境下表现出色，通过优先选择低评级租户、签订长期租约、保持低杠杆率和保守派息率等策略实现强劲增长，虽规模小可能成为并购目标，但仍具两位数上行潜力，维持买入评级 [25] 各部分总结 公司过往表现 - 今年3月分析师给予公司买入评级，自那时起公司股价继续表现强劲，较标准普尔指数上涨近9%，而同期标准普尔指数涨幅为6.70% [9] - 2023年公司全年调整后基金营运资金（AFFO）增长8% [9] 低评级租户优势 - 公司租赁给低评级租户，如洗车行等非必需消费租户，这使其在租赁结构谈判中更具议价能力，且可签订主租赁协议，保护出租人利益，主租赁协议占公司年化基础租金的67% [10][21] - 截至最新季度末，公司投资组合出租率达99.9%，高于NNN REIT的99.4%和 Realty Income的98.6% [4] 财务增长情况 - 今年4月最新季度，公司AFFO同比增长近5%，从每股0.40美元增至0.42美元，虽未达分析师预期，但收入同比增长近24%，从8369万美元增至1.035亿美元 [5] - 管理层上调AFFO指引至1.72 - 1.75美元，以2024年股息估计1.15美元计算，派息率低至66.8%，低于NNN REIT的68.4%，且季度股息支付后留存现金达2390万美元 [5] 长期租约优势 - 公司租户愿意签订更长期限租约，加权平均租约期限为14.1年，长于Agree Realty的10.3年和Realty Income的9.8年，结合1.7%的年租金递增，为公司带来可靠稳定收入和内部增长 [22] 低杠杆率情况 - 公司杠杆率低于部分同行，按预估基础计算，净债务与息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率为3.6倍，低于Agree Realty的4.3倍 [23] - 公司流动性强，拥有8.5亿美元，债务到期安排合理，2027年前无到期债务，且100%债务为无担保固定利率 [23] 股价上行潜力 - 以AFFO指引中点计算，公司远期市盈率与AFFO比率为16.1倍，2021年曾高达约19倍，预计未来12 - 18个月利率下降后有望再次达到该水平，按3年平均倍数计算，投资者有望获得近19%的两位数上行空间 [18] - 未来几年公司盈利预计将以约7%的健康速度增长，股价有望随之上涨 [18] 潜在风险 - 公司规模较小，仅拥有1937处房产，可能成为Agree Realty或Realty Income等同行的收购目标，2025年并购活动可能增加 [13]