文章核心观点 - 威塔房地产投资信托公司（Welltower Inc.）股价年初至今上涨18.1%，跑赢行业6.8%的跌幅，公司通过投资组合重组和资本循环活动实现增长，财务状况健康，但面临高级住房市场竞争、租户集中和高利率等问题 [1][2] 公司表现 - 公司年初至今股价上涨18.1%，而行业下跌6.8% [1] - 公司将2024年正常化每股运营资金（FFO）预期从3.94 - 4.10美元上调至4.02 - 4.15美元，分析师对公司前景乐观，过去两个月Zacks共识预期上调近1%至4.12美元 [3] 增长因素 高级住房业务（SHO） - 高级住房行业受益于人口老龄化和老年群体医疗支出增加，需求旺盛且新供应有限，公司SHO投资组合入住率上升 [4] - 由于供需失衡，预计2024年及未来几年入住率将持续增长，管理层预计2024年同店SHO净营业收入（NOI）中点增长19.5% [5] 门诊医疗业务（OM） - 门诊就诊趋势向好，公司优化OM投资组合，加强与医疗系统合作伙伴关系并进行战略收购，有利于长期增长 [6] 投资组合重组 - 公司近年来的战略投资组合重组举措吸引了一流运营商，提高了现金流质量，如与Atria Senior Living达成协议，将89个社区转移给现有运营合作伙伴 [7] 资本循环活动 - 公司通过资本循环活动为近期投资和开发机会融资，2024年第一季度完成4.492亿美元按比例总投资，包括2.079亿美元收购和贷款融资以及2.413亿美元开发资金，同时完成1.07亿美元物业处置和贷款偿还，预计2024年为在建项目再提供6.6亿美元开发资金 [8][9] 财务状况 - 公司财务状况健康，截至2024年3月31日有65亿美元可用流动性，拥有投资级信用评级，能够以优惠条件进入债务市场，可满足近期债务和开发需求 [10] 面临挑战 - 高级住房市场竞争激烈，三重净租赁投资组合租户集中，高利率带来压力 [11] 其他相关REIT股票 - 亚历山大房地产股权公司（Alexandria Real Estate Equities）和美国冷藏房地产信托公司（Americold Realty Trust）是评级较好的REIT股票，目前均为Zacks排名2（买入） [12] - 亚历山大房地产股权公司2024年每股FFO共识预期为9.49美元，同比增长5.8%；美国冷藏房地产信托公司2024年每股FFO共识预期为1.44美元，同比增长13.4% [12][13]