财务数据关键指标变化：收入结构 - 公司老年住房运营板块收入占总收入比例在2025年、2024年和2023年分别为78%、76%和72%[33] - 公司三重净租赁板块收入占总收入比例在2025年、2024年和2023年分别为11%、10%和13%[38] - 公司门诊医疗板块收入占总收入比例在2025年、2024年和2023年分别为7%、10%和11%[40] 各条业务线表现：老年住房运营 - 截至2025年12月31日，公司老年住房运营板块与62家管理伙伴合作，其中Care UK、Cogir Management Company和Sunrise Senior Living分别占该板块收入的14%、12%和10%[33] 各条业务线表现：三重净租赁 - 2025年，公司与Integra Healthcare Properties相关的收入约占三重净租赁板块收入的16%，占总收入的2%[38] 各条业务线表现：门诊医疗 - 截至2025年12月31日，公司门诊医疗建筑组合中约91%与医疗系统相关，66%的租约包含费用全额转嫁，24%为部分费用报销，10%无费用报销[39][40] 投资与资产组合 - 截至2025年12月31日，公司未偿还的建设投资额为7.38859亿美元，并承诺额外提供约4.93027亿美元以完成合并投资物业的施工[43] - 截至2025年12月31日，公司扣除拨备后的未偿还贷款额为20.82265亿美元，年化利息收益率约为8.9%[44] - 截至2025年12月31日，公司在未合并实体中的投资额为18.0959亿美元，权益占比在8%至95%之间[45] - 截至2025年12月31日，公司有涉及22处物业、账面价值为8.97724亿美元的贷款被归类为实质房地产投资[48] - 公司投资组合覆盖超过2500处物业[56] 各地区表现 - 公司员工总数为712人，其中美国642人，英国49人，加拿大21人[67] 公司治理与社会责任 - Welltower慈善基金对员工向合格组织的捐款提供100%匹配，上限为每名员工每个日历年2500美元[64] - 公司在环境和社会类别均保持ISS质量得分前30%（第三十分位）的排名[65] - 公司在ISS-ESG企业评级中连续第七年保持Prime状态[65] - 公司连续第五年保持GRESB绿色之星状态，并在管理部分获得30分中的29分[65] - 公司在Green Street Advisors的美国REIT公司治理排名中位列第一[65] 管理与运营 - 公司引入了Welltower技术四象限，以加速数字化转型[68] - 公司为绩效管理实践建立了更严格的绩效与薪酬联系机制[69] - 公司于2025年将工作模式恢复为每周五天办公室办公[74] 市场与监管风险：美国 - 联邦和州政府可能实施新的或修改后的报销方法，包括基于价值的报销方法，可能对医疗地产运营产生负面影响[80] - 美国老年人住房设施的大部分收入来自私人支付，其余主要来自医疗补助，但无法保证州医疗补助豁免计划能维持其状态[80] - 长期/急性后期护理设施的大部分收入来自医疗保险和医疗补助计划，联邦或州报销政策的变化可能影响运营商的费用覆盖能力[80] - 医疗保险对长期/急性后期护理设施的报销通常基于按护理事件预定的固定金额，存在成本超过固定支付的风险[81] - 医疗补助对护理设施的报销通常使用固定的每日费率，在大多数州，医疗补助并不完全覆盖服务成本[81] - 2025年通过的《一个美丽大法案》预计将减少医疗补助的符合资格人口规模，并降低医疗补助支出金额[81] - 医疗保险和医疗补助服务中心将SNF基于价值的购买计划考虑的质量指标从2025财年的1个增加到2026财年的4个[81] - 医疗保险和医疗补助服务中心加强了对表现最差护理设施的审查和监督，并增加了执法行动[81] - 医疗保险和医疗补助服务中心在2024年发布了一项最终规则，扩大了其对长期护理设施实施民事罚款的执法权限[83] - 医疗保险和医疗补助服务中心继续要求披露医疗保险SNF和医疗补助NF的某些所有权和管理信息，包括更新以识别房地产投资信托基金对SNF的所有权[81] 市场与监管风险：英国 - 英国数据保护法违规最高罚款可达全球年营业额的4%或1750万英镑（以较高者为准）[90] - 英国《2023年经济犯罪与企业透明度法》规定，大型组织（符合三项标准中的两项：营业额超过3600万英镑、总资产超过1800万英镑、员工超过250人）若未能防止欺诈将构成刑事犯罪[92] - 英国《现代奴隶制法案》要求年营业额达到或超过3600万英镑的公司履行企业报告义务[93] - 英国国家最低工资法规规定，未支付最低工资的雇主可能面临每位员工最高20000英镑的罚款[94] 市场与监管风险：加拿大 - 加拿大安大略省健康隐私法规定，违规行政罚款最高可达自然人5万加元，其他实体50万加元[95] - 加拿大魁北克省隐私法规定，违规行政罚款最高可达1000万加元或全球营业额的2%（以较高者为准），刑事罚款最高可达2500万加元或全球营业额的4%[95] - 加拿大魁北克省《健康与社会服务信息法》规定，违规罚款对自然人介于1000至10000加元及5000至100000加元，对其他实体介于3000至30000加元及15000至150000加元[95] REIT资格要求与合规 - 公司必须满足75%总收入来自房地产租金、股息、房地产抵押贷款利息等合格来源[114] - 公司必须满足95%总收入来自符合75%测试的收入以及股息和利息[114] - 公司总资产中至少75%必须为房地产资产、现金、政府证券等合格资产[116] - 公司对非REIT或非应税REIT子公司的任何发行人的证券投资，其投票权或价值不得超过10%[116] - 公司总资产中投资于一个或多个应税REIT子公司证券的比例不得超过25%（2026年前为20%）[116] - 公司总资产中投资于任何非政府发行人（合格REIT子公司、其他REIT或应税REIT子公司除外）证券的比例不得超过5%[116] - 若违反10%投票权、10%价值或5%资产测试，公司可通过在六个月内处置资产来避免丧失REIT资格，前提是违规资产价值不高于相关季度末公司资产的1%或1000万美元中的较低者[120] - 若因合理原因（非故意）违反资产测试且超出上述阈值，公司可通过在六个月内处置资产、支付至少5万美元或非合格资产所产生净收入按最高公司税率计算的税款（以较高者为准）来避免丧失REIT资格[120] - 从应税REIT子公司获得的租金，若满足独立承包商运营等条件，通常可被视为“房地产租金”[114] REIT税务风险与后果 - 若公司未能满足REIT分配要求，需就未分配部分缴纳4%的消费税[101] - 若公司未能满足REIT的75%或95%总收入测试但维持资格，需就超额部分缴纳100%的税款[101] - 若公司涉及非正常交易的应税REIT子公司交易，可能需缴纳100%的税款[101] - 《2022年通胀削减法案》对调整后财务报表收入超过10亿美元的公司征收15%的公司替代性最低税，该税是否适用于公司的应税REIT子公司尚不确定[125] - 公司应税房地产投资信托子公司可能因达到10亿美元平均调整财务报表收入门槛而需缴纳企业替代性最低税[126] - 公司需将至少90%的房地产投资信托应税收入作为股息分配，以避免按常规公司税率缴税[128] - 若分配不足，公司需对未分配部分按常规公司税率缴税，并可能面临消费税[128] - 公司可能因现金流与应税收入时间差异而无法满足90%的分配要求[129] - 若未能符合房地产投资信托资格，公司需按常规公司税率缴纳美国联邦所得税[132] - 违反守则可支付每次5万美元的罚款以寻求救济，避免丧失房地产投资信托资格[133] 美国股东税务影响 - 分配给美国应税股东的股息通常作为普通收入征税，且不符合股息收入抵扣或优惠税率条件[139] - 超出累积收益和利润的分配将首先视为资本返还，降低股东税基[140] - 资本利得股息通常按长期资本利得税率征税，但公司股东可能需将其中20%视为普通收入[142] - 公司可选择保留而非分配全部或部分净资本利得，但需为此缴税[143] - 非公司纳税人长期资本利得（包括某些“资本收益股息”）最高税率为20%，某些资本收益股息可能按25%税率征税[150] - 非公司美国持有人（包括个人）通常可就其来自REIT的股息（资本收益股息和被视为合格股息的收入除外）扣除最多20%用于计算联邦所得税[153] - 美国股东持有债务证券超过一年后出售，其长期资本利得可能享受优惠税率[174] - 美国股东若未能提供正确纳税人识别号或存在其他特定情况，其从公司股票或债务证券获得的付款可能需缴纳24%的预扣税[184] - 美国特定个人、遗产或信托持有者需就股息、利息及资本利得额外缴纳3.8%的医疗保险税[186] 非美国股东税务影响 - 非美国持有人从公司获得的普通股息通常需按30%的税率预扣美国联邦所得税，除非适用更低的条约税率[158] - 非美国公司持有人若股息被视为与美国贸易或业务有效关联，除所得税外还可能面临最高30%的额外分支机构利润税[158] - 公司向非美国持有人分配因出售美国不动产权益（USRPIs）而产生的收益时，需预扣并汇给IRS该分配金额的21%[163] - 若某类股票在美国公认证券交易所“定期交易”，且非美国持有人在分配日前一年内任意时间持有该类别股票不超过10%，则上述21%的FIRPTA预扣税不适用[163] - “合格外国养老基金”或其全部权益由“合格养老基金”持有的实体可豁免于FIRPTA规定[163] - 若公司指定部分净资本收益为留存净资本收益，非美国持有人可能需就其份额纳税，并可就公司已缴税款申请税收抵免或退税[164] - 非美国持有人若为非居民外籍个人，且在纳税年度内在美停留183天或以上并满足其他条件，其资本利得可能需按30%税率（或条约规定的更低税率）缴税[162] - 非美国股东出售公司股票，若在出售前5年测试期内，其股票价值由非美国人士直接或间接持有少于50%，则可能免于FIRPTA下的美国联邦所得税[165] - 非美国股东出售公司股票，若该类别股票在纽交所等市场“定期交易”且股东在特定期间内持有该类别股票不超过10%，则可能免于FIRPTA下的美国联邦所得税[166][168] - 非美国股东若为“合格外国养老基金”，其处置公司股票可豁免FIRPTA[167] - 非美国股东若为在美国开展贸易或业务的非居民外国人，其出售股票所得可能按常规税率缴纳美国联邦所得税，且公司实体可能还需缴纳30%（或依税收协定更低）的分支机构利润税[168][177][179] - 非美国股东若为非居民外国人且在纳税年度内在美国停留183天或以上，其资本利得可能需缴纳30%（或依税收协定更低）的税[168][180] - 非美国股东获得的债务证券利息，若未有效关联其在美国的贸易或业务，通常免征美国预提税，但需满足特定认证要求[175] - 非美国股东出售债务证券所得，若未有效关联其在美国的贸易或业务且非特定情况，通常免征美国联邦所得税[179] 其他税务事项 - 对于符合特定条件的免税组织（如社交俱乐部、自愿员工受益协会等），投资公司股票产生的收入可能构成无关业务应税收入（UBTI），除非其能就预留款项申请扣除[155] - 若公司股票回购被视为分配，则按所获现金及财产的公允市场价值计量；若被视为出售，则按股票出售方式课税[170] - 向非美国金融机构或非金融外国实体支付的股息或利息可能面临30%的预提税，除非满足FATCA规定的尽职调查与报告义务[187] - 根据FATCA，公司或Welltower OP股票股息及债务证券利息的支付通常需进行预提[189] - 超过140个国家原则上同意实施全球最低税（支柱二），税率为报告利润的15%[193] - 公司已初步评估并确定其将满足截至2025年12月31日财年的过渡性安全港规则[193] 合伙企业结构风险 - 若Welltower OP或子公司合伙企业被视为公司而非合伙企业纳税，可能危及公司的REIT资格[198] - 若合伙企业被视为公司纳税，其需按公司税率缴纳所得税，向成员的分派将构成不可抵扣的股息[199] - 公开交易合伙企业若其90%或以上的总收入为被动型收入（如房地产租金、利息、股息），则可不被作为公司征税[197] - 根据税法第704(c)条，资产出资产生的账面-税收差异可能导致公司确认的应税收入超过现金收益，影响REIT分配合规[205] - 合伙企业（而非其合伙人）可能需为审计产生的“核定欠缴税款”（含税款、利息及罚款）承担责任[209] 利率风险敞口 - 截至2025年12月31日，公司固定利率债务总额为150.353亿美元，利率上升1%将导致其公允价值减少约6.744亿美元[443] - 截至2025年12月31日，公司可变利率债务余额为40.6401亿美元，利率上升1%将导致年利息支出增加约4064万美元[443] - 截至2024年12月31日，公司可变利率债务余额为14.25256亿美元，利率上升1%将导致年利息支出增加约1425.3万美元[443] - 截至2025年12月31日，高级无担保票据本金余额为127.00485亿美元，利率上升1%导致其公允价值减少约5.75958亿美元[443] - 截至2025年12月31日，担保债务本金余额为23.3483亿美元，利率上升1%导致其公允价值减少约9841.4万美元[443] - 截至2024年12月31日，公司固定利率债务总额为143.68432亿美元，利率上升1%将导致其公允价值减少约5.66439亿美元[443] 汇率风险敞口 - 截至2025年12月31日，公司外币债务本金总额为46.6136亿美元，美元相对相关外币波动1%将影响约4661.4万美元的偿付义务[445] - 截至2025年12月31日，公司交叉货币利率互换合约名义本金总额为180.93155亿美元，美元波动1%将影响约1.80932亿美元的结算义务[446] - 基于2025年业绩，加元或英镑兑美元汇率波动10%，将导致公司来自相关投资的净收入增减不到3800万美元[444] - 公司外币债务包括14.11725亿英镑和32.49635亿加元两部分[445]

财务数据和关键指标变化 - **2025年全年业绩**：公司2025年实现了36%的营收增长、32%的EBITDA增长和22%的每股FFO增长，同时进行了去杠杆化并对未来系统和人才进行了大量投资 [4] - **2025年第四季度业绩**：第四季度归属于普通股股东的摊薄后每股净收入为0.14美元，摊薄后每股标准化运营资金为1.45美元，同比增长28.3% [33] - **同店净营业收入增长**：2025年第四季度总资产组合同店NOI增长15%，主要由SHOP资产组合20.4%的增长驱动，这是SHOP资产组合同店NOI增长连续第13个季度超过20% [7][18][33] - **2026年业绩指引**：公司给出了2026年全年指引，预计归属于普通股股东的摊薄后每股净收入为3.11-3.27美元，摊薄后每股标准化FFO为6.09-6.25美元（中点为6.17美元），这比2025年全年业绩中值高出0.88美元 [37] - **同店NOI增长指引**：2026年总资产组合同店NOI增长预计为11.25%-15.75%，其中SHOP增长预计为15%-21% [38] - **债务杠杆**：2025年第四季度末净债务与调整后EBITDA比率为3.03倍，较2024年末下降约0.5倍 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 - **高级住宅运营资产组合**：2025年第四季度同店NOI增长20.4%，营收增长9.6%，由400个基点的同比入住率增长和健康的费率增长驱动 [19][33] - **高级住宅三净租赁资产组合**：2025年第四季度同店NOI同比增长2.6%，过去12个月EBITDA覆盖率为1.19倍 [33] - **长期急性后期护理资产组合**：2025年第四季度同店NOI同比增长2.6%，过去12个月EBITDA覆盖率为1.53倍 [34] - **门诊医疗资产组合**：2025年第四季度同店NOI增长指引为2%-3% [38] - **运营利润率**：第四季度运营利润率进一步扩大270个基点，全年扩大200个基点 [8] - **单位营收与单位支出**：2025年第四季度同店营收增长9.6%，单位营收增长驱动，单位支出增长仅为0.8%，是公司有记录以来最低水平之一，导致利润率大幅扩张 [19][20] 各个市场数据和关键指标变化 - **地域表现**：营收增长在所有三个地理区域和不同护理等级的高级住宅中保持一致 [20] - **非核心资产组合**：非核心资产组合（未进入同店统计）占比较高，主要由于2025年收购活跃，这些资产入住率较低，且在英国市场占比较大 [64][65] - **行业对比**：公司2025年实现了400个基点的入住率增长，而行业基准（如NIC 99）的入住率增长约为250个基点，表明公司表现优于市场 [69] 公司战略和发展方向和行业竞争 - **战略转型**：公司正从一家房地产交易机构转型为以运营和技术为先的企业，核心是取悦住户并优先考虑一线员工体验 [6] - **Welltower业务系统**：WBS是公司专有的、为运营商定制的端到端运营平台，是公司“软件+硬件”垂直整合模式中“软件”部分的核心，旨在减少决策延迟并将网络效应融入运营执行 [10][22] - **资本配置**：2025年完成了近110亿美元的净投资活动，主要包括收购高增长的高级住宅资产，并通过以72亿美元出售门诊医疗业务等方式提供资金 [11] - **资产组合重塑**：通过出售门诊医疗资产组合（72亿美元）和专业护理资产组合（13亿美元），公司更加专注于为快速老龄化人口提供租赁住房，提升了企业的终端增长率 [14][16] - **私募基金管理业务**：成功完成了美国高级住宅股权基金一号的最终募集（约25亿美元股权承诺），并推出了美国高级住宅债务基金一号，这是对资产负债表战略的自然延伸 [17][31][32] - **竞争格局**：管理层认为，尽管有更多资本进入SHOP领域，但成功不仅取决于资本投入，更在于解决复杂运营问题的能力。公司的护城河在于其运营和技术专长，以及由此产生的网络效应，并且这个护城河正在扩大 [43][44][45][46] - **人才与激励**：公司修订了高管激励计划，将参与人数扩大到19人，并将绩效部分占比从50%提高到70%，旨在长期留住顶尖人才 [40][41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - **需求前景**：终端市场对产品的需求高度可见，并预计随着80岁以上人口的快速增长而持续改善 [8] - **供应端**：由于新建筑活动处于低谷，长期利率和建筑成本居高不下，公司对供应面感到乐观 [9] - **长期增长信心**：管理层相信，通过专注于高级住宅，公司能够以显著高于以往的速度实现现金流的复利增长 [36] - **2026年展望**：2026年在收购活动方面开局强劲，仅前六周就完成了57亿美元的收购，预计2026年将是又一个收购大年 [13] - **内生增长动力**：公司预计未来几年将出现强劲的入住率上升空间和定价能力，同时运营杠杆将继续推动利润率显著提高 [8][21] 其他重要信息 - **Integra资产组合处置**：公司以13亿美元出售了约一半的Integra（前身为ProMedica/QCP/HCR ManorCare）专业护理资产组合，实现了约25%的无杠杆内部收益率和3.1倍的无杠杆资本回报倍数，这是一个非常成功的交易 [15][16][28] - **资本支出**：资本支出主要用于对收购的较新资产进行升级以达到标准，以及对特定大型投资组合（如Holiday、HC-One）进行周期性投资，旨在通过前期投入降低长期运营成本 [99][100][101][102] - **现金与流动性**：2025年末持有52亿美元现金，加上预计在2026年完成的约35亿美元处置活动，将为约57亿美元的投资活动提供资金 [35] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于长期增长复利和持续时间的量化框架 [49][50] - **回答**：管理层强调，每股收益和现金流增长来自多个方面，包括资产组合向高增长的SHOP倾斜（混合转移）、入住率提升带来的定价权、自由现金流的产生与再投资，以及持续的利润率扩张。公司目标是实现长期的双位数NOI增长，但具体数字难以预测 [51][52][53] 问题: Tech Squad面临的剩余挑战及技术平台是否可能货币化 [55] - **回答**：数据科学平台已相对成熟并通过基金业务实现货币化，但运营技术方面仍有很长的路要走。公司将继续招募人才。核心投资周期的运营能力将始终保留在公司内部，不会将运营软件出售给竞争对手 [55][56][57][58] 问题: 出售Integra资产后，专业护理资产组合是否成为未来收购的资金来源 [60] - **回答**：专业护理资产组合被视为结构性信贷投资，策略是收购、运营扭亏为盈、然后出售。出售所得资金的再部署取决于市场机会，没有预设的资产配置比例 [60][61] 问题: 非核心SHOP资产组合的规模与特征 [63] - **回答**：由于2025年收购活跃，非核心资产组合占比较大。其特征与核心资产组合一致，但入住率较低，且在英国市场的占比相对更高 [64][65] 问题: 入住率表现优异的原因及WBS的贡献 [68][69] - **回答**：公司2025年400个基点的入住率增长显著优于行业水平（约250个基点）。驱动因素包括从营销到客户体验的全流程执行优化，WBS帮助在各个站点进行优化，从而实现了市场份额的超越 [69] 问题: 收购未稳定资产（入住率75%-85%）的机会可持续性，以及基金车辆的影响 [71] - **回答**：收购机会的持续性取决于市场。公司的首要目标是为现有股东创造每股价值，而非单纯追求交易量。目前机会依然充足，2026年前六周已完成37笔交易。价值创造不仅来自入住率提升，也来自通过WBS在运营端创造价值 [72][73][74][75][76] 问题: 2026年SHOP入住率增长和RevPOR增长指引的考量 [78] - **回答**：指引考虑了闰年调整因素以及资产组合变化（如纳入Holiday资产）带来的短期影响。管理层鼓励关注底线的现金流增长，而非单个指标的光学效应 [79][80] 问题: 2026年RevPOR与ExPOR增长之间差额的预期 [82] - **回答**：年初指引中的ExPOR展望与去年年初相似。由于业务增长集中在一年中的特定时段，当前指引是基于对可能性的合理评估，公司希望最终能够超越指引 [83][84] 问题: 公司如何扩大投资者基础，吸引非REIT行业投资者 [87] - **回答**：管理层认为公司的首要任务是执行业务并驱动增长，投资者自然会关注到表现优异的公司。随着公司市值增长，已开始吸引更广泛投资者的关注。公司拥有优秀的资本市场团队进行沟通，但不会进行主动的媒体宣传 [88][89][90] 问题: 私募基金管理业务的发展轨迹和未来重要性 [92] - **回答**：该业务是机会主义的，公司不是资产收集者，只有在能为资本合作伙伴赚钱时才会进行。公司不希望成为纯粹的资本募集机构，而是专注于为投资者（包括基金LP和公开市场股东）创造回报 [93][95][96] 问题: 高级住宅资本支出的考量与资产“未来验证” [98] - **回答**：资本支出用于将收购的较新资产提升至标准，并对特定大型投资组合进行投资。公司正在从全生命周期成本的角度重新审视资本支出，通过前期投入来降低长期运营成本。近期支出主要与Holiday和HC-One等大型投资组合相关 [99][100][101][102] 问题: RevPOR与ExPOR差额的未来走势 [104] - **回答**：理论上，随着资产入住率从90%向95%提升，定价能力增强且劳动力成本得到规模化分摊，差额应会扩大或保持高位。但也需考虑公用事业成本、房地产税等其他因素。最终应关注底线增长 [104][105] 问题: 2026年各区域/业务板块的NOI增长预期 [107] - **回答**：公司只提供整体SHOP资产组合15%-21%的增长指引，不提供子资产组合的细分指引 [107] 问题: 对住户偏好更大居住单元趋势的看法及公司资产组合的定位 [109] - **回答**：管理层认同产品优化（包括单元户型）是业务成功的关键因素之一。公司一直注重位置、产品、价格点和运营覆盖的综合优化，而非仅仅关注单位成本，这使其资产组合在市场上表现突出 [110][111][112][113] 问题: 债务基金的投资策略是否为“贷款转持有” [115] - **回答**：债务基金并非“贷款转持有”策略，而是向已有现金流的资产提供贷款。公司只对自身愿意作为股权持有的优质资产提供贷款，但策略核心仍是信贷业务 [115][116][117]

财务数据和关键指标变化 - 2025年全年业绩：收入增长36%，EBITDA增长32%，每股FFO增长22% [4] - 2025年第四季度业绩：每股净收益0.14美元，每股标准化FFO为1.45美元，同比增长28.3% [33] - 2025年第四季度同店NOI增长：整体投资组合增长15%，其中老年住房运营（SHOP）组合增长20.4% [18] - 连续13个季度SHOP同店NOI增长超过20% [7][18] - 第四季度SHOP同店收入增长9.6%，主要由400个基点的同比入住率增长和健康的费率增长驱动 [19] - 第四季度SHOP运营利润率扩大270个基点 [8] - 单位费用增长（ExPOR）为0.8%，处于历史低位 [20] - 净债务与调整后EBITDA比率从2024年底的约3.5倍降至3.03倍 [34] - 2026年业绩指引：每股净收益3.11-3.27美元，每股标准化FFO 6.09-6.25美元（中点6.17美元），同比增长0.88美元 [36] - 预计2026年整体投资组合同店NOI增长11.25%-15.75% [37] 各条业务线数据和关键指标变化 - **老年住房运营（SHOP）组合**： - 占公司现有NOI的比例从约59%提升至约70% [25][33] - 2025年第四季度同店NOI增长20.4% [18][33] - 2026年SHOP同店NOI增长指引为15%-21% [37] - 2026年SHOP收入增长指引中点9%，由4.8%的RevPOR增长和350个基点的入住率增长构成 [38] - 2026年SHOP费用增长指引中点5.5%，ExPOR增长略低于1.5% [38] - **三净租赁（Triple Net）投资组合**： - 老年住房三净：第四季度同店NOI增长2.6%，过去12个月EBITDA覆盖率为1.19倍 [33] - 长期急性后期护理：第四季度同店NOI增长2.6%，过去12个月EBITDA覆盖率为1.53倍 [33] - 2026年老年住房三净同店NOI增长指引为3%-4% [37] - 2026年长期急性后期护理同店NOI增长指引为2%-3% [37] - **门诊医疗业务**： - 2026年同店NOI增长指引为2%-3% [37] - 已签署协议以72亿美元出售该业务，目前已完成58亿美元，剩余部分预计上半年完成 [11][26] 各个市场数据和关键指标变化 - 业务覆盖美国、英国、加拿大等地区，第四季度所有三个地理区域和不同护理等级的收入增长均表现一致 [19] - 非同店投资组合中英国资产占比较高 [64] - 公司持续关注为快速老龄化人口提供租赁住房的市场 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - **战略转型**：从房地产交易商转型为运营和技术驱动的企业，专注于提升居民和一线员工体验 [6] - **Welltower业务系统（WBS）**：作为专有运营平台，是公司“软件+硬件”垂直整合模式的核心，旨在减少决策延迟并产生网络效应 [10][11][22] - **资本配置**： - 2025年完成近110亿美元的净投资活动，主要由高增长的老年住房资产构成 [11] - 通过出售门诊医疗（72亿美元）和专业护理资产（13亿美元）为收购提供资金，实现了向高增长业务的资本轮换且未造成短期盈利稀释 [11][12][14] - 2026年初已敲定或签约57亿美元收购（包括32亿美元的Amica交易），年初六周内新增25亿美元交易，活动强劲 [13][30] - 对收购机会保持高度选择性，拒绝了数十亿美元不符合标准的交易 [12] - **私募基金管理业务**： - 完成首只美国老年住房股权基金（Senior Housing Equity Fund One）的募集，获得约25亿美元出资承诺，已部署约50% [17][31] - 推出首只美国老年住房债务基金（Senior Housing Debt Fund One） [17][32] - 基金业务是资产负债表战略的自然延伸，旨在启动重要的资本配置业务，但公司强调是“赚钱者”而非“资产收集者” [17][30][94] - **行业竞争与护城河**： - 认为竞争是健康的，欢迎竞争对手进入这一复杂领域 [45] - 公司的护城河在于其运营和技术能力、数据科学平台以及与运营伙伴建立的网络效应，这些优势正在扩大而非缩小 [44][45] - 强调公司是客户中心型而非竞争中心型组织，大部分交易为场外私下谈判 [45] - **人才与激励**： - 扩大并调整了十年期高管连续性及激励计划，将参与人数增加7人，绩效部分占比从50%提升至70% [39] - 持续引进高端技术人才（如来自Extra Space Storage的CTO）以推动数字化转型 [23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - **需求端**：终端市场需求高度可见，预计将随着80岁以上人口的快速增长而改善 [8] - **供给端**：新建筑开工量处于低谷，长期利率和建筑成本居高不下，供应面形势良好 [9] - **长期前景**：对实现长期每股收益复合增长（公司的“北极星”目标）充满信心 [7] - **2026年展望**：预计将是又一个收购活动的大年，同时预计入住率将继续强劲上升并拥有强大的定价能力 [8][13] - **运营杠杆**：鉴于老年住房业务的高固定成本性质，预计运营杠杆将在未来几年继续推动利润率显著提高 [21] 其他重要信息 - **Integra（前ProMedica/QCP/HCR ManorCare）资产组合**：已签署13亿美元资产出售（约占组合一半），实现了约25%的无杠杆内部收益率和3.1倍无杠杆资本倍数 [16][28] - **资产组合质量**：SHOP投资组合的平均年龄从2021年底的19年降至16年 [25] - **资产负债表与流动性**：年末持有52亿美元现金，加上预计年内完成的35亿美元处置活动，为约57亿美元的投资活动提供资金 [34] - **资本支出**：对Holiday和HC-One等大型投资组合的周期性资本投资即将结束或开始，但总体收购的资产较新，所需资本支出有限 [100][101] - **产品优化**：认识到居民对更大居住单元（如一居室、两居室）的偏好，公司投资组合战略注重位置、产品、价格点和运营覆盖的优化 [109][110][111] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于长期复合增长和投资组合稳定状态的定量框架 [48][49] - 回答：管理层避免提供具体远期预测，强调应关注每股盈利和现金流增长，这由资产组合结构转变（向高增长的SHOP倾斜）、入住率提升带来的定价能力、自由现金流再投资以及运营杠杆带来的利润率扩张共同驱动 [50][51] 问题: Tech Squad面临的剩余挑战及技术平台货币化可能性 [54] - 回答：数据科学平台已相对成熟并通过基金业务实现货币化，运营技术平台仍有长路要走。公司将继续大力投入人才。核心运营软件不会出售给第三方，但愿意与平台上的合作伙伴分享资本和专业知识 [54][55][56][57] 问题: 出售Integra资产后，专业护理（SNF）组合是否成为未来收购的资金来源 [59] - 回答：SNF组合被视为结构性信贷投资，策略是收购、通过引入区域运营商稳定运营、然后退出。出售所得资金的再部署将完全取决于市场机会，没有预设的配置比例 [59][60] 问题: SHOP非同店投资池的规模与特征 [62] - 回答：非同店池占总投资组合一半以上，主要由于去年收购活跃。其特征与同店组合一致，但入住率较低，且英国资产占比更高 [63][64] 问题: 入住率表现优异的原因及WBS的贡献 [67] - 回答：入住率增长（400个基点）显著高于同业（约250个基点），这由从营销到客户体验的全流程优化驱动，WBS有助于在各个站点层面推动执行 [68] 问题: 收购未稳定资产（入住率75%-85%）的机会可持续性及与基金业务的协同 [70] - 回答：收购机会的持续性取决于市场。公司首要目标是为现有股东创造每股价值，而非为收购而收购。目前机会集依然强劲（年初六周完成37笔交易）。价值创造不仅来自入住率提升，也来自通过WBS在已高入住资产中优化运营。基金业务与资产负债表策略互补，但各自独立 [71][72][73][74][75] 问题: 2026年SHOP入住率与RevPOR增长指引的背景 [77] - 回答：指引考虑了闰年影响以及投资组合变化（如纳入Holiday资产）带来的暂时性拖累。建议关注底层现金流增长和整体FFO增长指引，而非单个指标 [78][79] 问题: 2026年RevPOR与ExPOR增长之间价差的预期变化 [81] - 回答：年初指引的ExPOR展望与去年类似。实际表现取决于后续季度的执行，特别是入住率增长对成本 scaling 的影响。当前指引反映了对可能性的合理评估 [82][83] 问题: 如何扩大投资者基础（超越REIT专业投资者） [86] - 回答：管理层专注于执行业务和驱动增长，相信增长本身会吸引投资者。随着公司市值扩大，已开始引起更广泛投资者的关注，公司有团队负责与市场沟通 [87][88][89] 问题: 私募基金业务的发展轨迹和未来重要性 [91] - 回答：基金业务是机会主义和战术性的，旨在为资本合作伙伴赚钱，而非追求资产规模增长。只有在有互补性且能创造可观回报的机会时才会推进 [92][94][95] 问题: 老年住房的资本支出（CapEx）考量及资产未来保障 [97] - 回答：收购的资产普遍较新。公司正从全生命周期成本角度重新审视资本支出，旨在通过前期投入降低长期运营成本。对于Holiday和HC-One等大型组合有特定的周期性投资计划 [98][99][100][101] 问题: RevPOR与ExPOR价差的历史宽度及未来展望 [103] - 回答：随着资产入住率提升（如从90%到95%），理论上应获得更强定价能力和劳动力成本 scaling，从而支持价差保持高位或扩大。但需考虑公用事业、税收等其他成本项的影响。最终应关注净利润增长 [103][104] 问题: 2026年各地区/业务板块（美国SHOP、英国、加拿大、活跃长者）的NOI增长预期范围 [106] - 回答：公司仅提供整体SHOP组合15%-21%的增长指引，不提供子板块的具体指引 [106] 问题: 居民对更大居住单元的偏好趋势及公司投资组合的定位 [108] - 回答：管理层认同产品优化（包括单元大小）是成功的关键因素之一。公司投资组合战略综合考虑位置、产品、价格点和运营，而非单一追求单位成本最低，这使其能够适应市场需求变化 [109][110][111][112] 问题: 债务基金的投资策略：是否瞄准公司最终想持有的资产 [114] - 回答：债务基金并非“贷款转持有”策略，而是向已有现金流覆盖的优质资产提供贷款。公司只对自身愿意作为股权持有的产品类型提供贷款，但策略核心是信贷业务而非股权收购 [114][115][116]

财务数据和关键指标变化 - 2025年全年业绩：收入增长36%，EBITDA增长32%，每股FFO增长22% [3] - 2025年第四季度业绩：归属于普通股股东的每股净收益为0.14美元，每股标准化FFO为1.45美元，同比增长28.3% [32] - 2025年第四季度整体投资组合同店NOI增长15%，主要由老年住房运营（SHOP）投资组合20.4%的增长驱动 [17] - SHOP投资组合同店NOI增长已连续13个季度超过20% [5][17] - 2025年第四季度同店收入增长9.6%，由400个基点的入住率同比增长和健康的费率增长驱动 [18] - 2025年第四季度运营利润率继续扩大，增加了270个基点 [6] - 2026年全年业绩指引：归属于普通股股东的每股净收益为3.11-3.27美元，每股标准化FFO为6.09-6.25美元（中值6.17美元），较2025年全年业绩中值增长0.88美元 [35][36] - 2026年每股FFO增长构成：老年住房运营NOI增长贡献0.58美元，投资和融资活动贡献0.30美元，三重净租赁收入贡献0.02美元，被0.02美元的G&A抵消 [37] - 2026年预计整体投资组合同店NOI增长11.25%-15.75%，其中SHOP增长15%-21% [37] - 2026年SHOP收入增长预计中值为9%，由RevPOR增长4.8%和入住率同比增长350个基点驱动，费用增长预计为5.5%，ExPOR增长略低于1.5% [38] - 2025年净投资活动接近110亿美元，主要由出售门诊医疗业务获得的72亿美元等资金支持 [10] - 截至2025年底，净债务与调整后EBITDA比率为3.03倍，较2024年底下降约0.5倍 [33] - 截至2025年底，公司持有52亿美元现金 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 - **老年住房运营（SHOP）投资组合**： - 2025年第四季度同店NOI增长20.4%，连续13个季度增长超过20% [17] - 2025年第四季度入住率同比增长400个基点，达到历史最高水平之一 [18] - 2025年第四季度同店收入增长9.6% [18] - 2025年第四季度单位费用（ExPOR）增长0.8%，为有记录以来最低水平之一 [18] - 2025年第四季度利润率扩大270个基点 [18] - 2026年预计同店NOI增长15%-21% [37] - 2026年预计收入增长中值9%（RevPOR增长4.8%，入住率增长350个基点） [38] - 2026年预计费用增长5.5%（ExPOR增长略低于1.5%） [38] - 公司预计未来几年利润率将继续显著提高 [6][19] - **三重净租赁投资组合**： - **老年住房三重净租赁**：2025年第四季度同店NOI同比增长2.6%，过去12个月EBITDA覆盖率为1.19倍 [32] - **长期急性后期护理**：2025年第四季度同店NOI同比增长2.6%，过去12个月EBITDA覆盖率为1.53倍 [32] - 2026年预计老年住房三重净租赁NOI增长3%-4% [37] - 2026年预计长期急性后期护理NOI增长2%-3% [37] - **门诊医疗业务**： - 2026年预计同店NOI增长2%-3% [37] - 公司已同意以72亿美元出售该业务，截至电话会议时已完成58亿美元资产的交割，剩余部分预计在上半年完成 [10][25] - **专业护理机构（SNF）资产**： - 公司已达成13亿美元资产出售交易（涉及12笔交易，约占投资组合一半） [13][26] - 该投资组合在7年内实现了约25%的无杠杆IRR和3.1倍的无杠杆资本回报倍数 [15][26] - 剩余资产表现良好，EBITDA覆盖率超过2倍 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - **地域表现**：2025年第四季度，收入增长在所有三个地理区域和不同护理等级的老年住房中保持一致 [18] - **非同店投资组合**：目前占整体投资组合的一半以上，主要由于2025年的大量收购活动，资产需要五个季度才能进入同店池 [61] - 该投资组合的增长特征与同店投资组合一致，但入住率较低 [61] - 非同店投资组合中英国资产的占比较高 [62] 公司战略和发展方向和行业竞争 - **战略转型**：公司正从房地产交易商转型为以运营和技术为先的企业，核心是取悦居民并优先考虑一线员工体验 [4] - **垂直整合模式**：采用“硬件+软件”的垂直整合模式，硬件是过去十年精心打造的最佳房地产资产，软件是Welltower业务系统（WBS）和最佳运营合作伙伴生态系统 [9] - **Welltower业务系统（WBS）**：是公司专为运营商定制的端到端运营平台，旨在通过消除日常行政负担，让员工专注于照顾居民，从而推动利润率提高和运营协同效应 [6][20] - **资本配置**：专注于通过收购和处置来塑造未来增长的投资组合，目标是提升长期每股增长的轨迹和持续时间 [4][13] - 2025年完成了近110亿美元的净投资活动，主要收购高增长的老年住房资产 [10] - 2026年开局强劲，已完成或签约57亿美元收购，包括32亿美元的Amica交易和最近几周新增的25亿美元交易 [12][28] - 出售了72亿美元的门诊医疗业务和13亿美元的专业护理机构资产，以将重点集中在老年住房上 [10][13] - 资本配置决策非常审慎，拒绝了数十亿美元不符合标准的收购机会 [11] - **私人基金管理业务**： - 已成功完成首只美国老年住房股权基金（Senior Housing Equity Fund One）的最终募集，获得约25亿美元权益承诺，其中第三方资本约21亿美元，管理费率为1.35% [16][30] - 已推出首只美国老年住房债务基金（Senior Housing Debt Fund One） [16][31] - 该业务是资产负债表战略的自然延伸，旨在启动重要的资本配置业务，但公司强调是“赚钱者”而非“资产收集者” [16][29] - **技术投入**：创建了“技术小队”（Tech Squad），聘请了来自Extra Space Storage等公司的高管，领导业务数字化转型和企业系统整合 [3][21][22] - **行业竞争**： - 管理层认为，尽管有更多资本进入老年住房运营领域，但公司的竞争优势在于其垂直整合的运营和技术能力，以及处理复杂、难以规模化业务的能力 [41][44] - 强调公司的重点是客户旅程和员工体验，而非基于资本化率的财务竞争 [45] - 认为公司的护城河正在扩大，因为其平台数据和洞察力的网络效应呈指数级增长 [45] - **人才与激励**： - 扩大了高管连续性与对齐计划的参与范围，并将绩效部分的比例从50%提高至70% [39] - 致力于吸引和留住各级顶尖人才，预计未来十年NEO和EVP级别的人员流动率极低 [40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - **需求端**：终端市场对老年住房产品的需求高度可见，且预计随着80岁以上人口的持续快速增长而改善 [6] - **供给端**：新建筑量仍处于低谷水平，长期利率和建筑成本居高不下，公司对供应面感到乐观 [7] - **宏观环境**：尽管宏观和地缘政治背景充满不确定性，但公司专注于与运营伙伴并肩执行 [8] - **长期增长**：通过资本配置和业务转型，公司从根本上提升了企业的终期增长率，相信Welltower 3.0能够以显著高于以往的速度实现现金流复合增长 [16][34] - **未来展望**：2026年正迅速成为收购活动的又一个丰收年，公司对未来充满信心 [12][23] 其他重要信息 - 公司庆祝了当前管理层重建公司10周年 [3] - 出售专业护理机构资产的投资回报（25%无杠杆IRR）远高于同期上市专业护理机构同行约10%-11%的杠杆股权回报 [15] - 公司强调其业务模式已发展到未来无需再收购资产也能驱动强劲每股增长的程度 [46][69] - 公司正在通过“Welltower资助”等项目与一线员工互动，推广长期投资和财富创造的观念 [40] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于增长复合和持续期的量化框架，以及稳定投资组合的RevPOR、利润率展望 [48] - 管理层未提供具体数字预测，但指出增长算法强劲，驱动力包括资产组合向高增长业务（SHOP）的转移（组合转换）、入住率提升带来的定价权、自由现金流的再投资以及持续的利润率扩张 [49][50][51] - 强调公司的北极星是每股收益和现金流增长，而非单纯同店增长 [49] 问题: Tech Squad面临的剩余挑战，以及技术平台未来是否可货币化 [53] - 数据科学平台已相对成熟并正在通过基金业务货币化（体现在较高的管理费率上），但运营技术平台仍有很长的路要走 [53] - 公司将继续大力投入招聘顶尖人才 [54] - 明确表示永远不会将核心运营软件出售给竞争对手，但愿意利用平台帮助合作伙伴进行房地产投资 [54][55] 问题: 出售SNF资产后，是否将SNF投资组合整体视为未来收购的资金来源 [57] - 公司将专业护理机构投资视为结构性信贷投资，策略是收购有运营扭转潜力的资产，引入优秀区域运营商，稳定后退出实现价值 [57] - 出售所得资金的再部署将取决于市场机会，没有预设的资产配置比例 [58] 问题: SHOP投资组合中非同店池的规模、特征（如入住率）及其增长情况 [60] - 非同店池目前占整体投资组合一半以上，主要由于去年的收购活动 [61] - 其增长特征与同店池一致，但入住率较低，且英国资产占比较高 [61][62] 问题: 入住率表现优于行业的原因，以及WBS的贡献 [64] - 管理层指出，公司去年400个基点的入住率增长显著高于行业同行（约250个基点） [65] - 驱动因素包括从市场营销到客户体验、线索响应速度等全方位的执行优化 [65] 问题: 收购未稳定（入住率75%-85%）资产的机会能持续多久，基金车辆购买稳定资产是否构成冲突 [67] - 收购机会的持续性取决于市场，公司目标是创造每股价值，而非为交易而交易 [68] - 目前机会集依然强劲，2026年前六周已完成37笔交易 [70] - 创造价值的途径不仅是提升入住率，还包括通过WBS优化运营，即使在入住率较高的资产中也能创造显著价值 [71] 问题: 2026年SHOP入住率和RevPOR增长指引与去年的对比及考量因素 [73] - 指引考虑了闰年调整因素以及第四季度投资组合池变化（如纳入Holiday资产）带来的暂时性影响 [74] - 鼓励投资者关注底层现金流增长和整体每股FFO增长 [75] 问题: 2026年RevPOR与ExPOR增长之间的利差展望，是否假设利差收窄 [77] - 年初展望的ExPOR假设与去年类似，实际结果受入住率增长影响 [78] - 由于业务季节性（大部分同比增长集中在六个月内），当前指引是基于概率的适当观点 [79] 问题: 公司如何扩大投资者基础，吸引更多泛行业和国际投资者 [81] - 管理层认为其职责是执行和创造增长，相信投资者会找到公司 [82] - 随着公司市值规模扩大，已开始有更多投资者主动接触了解公司 [84] - 公司有优秀的资本市场团队负责沟通，并有大量材料帮助理解业务 [85] 问题: 基金业务的发展轨迹及其在未来故事中的比重 [87] - 基金业务是机会主义和战术性的，公司不是资产收集者，只有在能为资本伙伴赚钱时才会进行 [88] - 债务基金的设立源于有限合伙人的建议 [88] - 管理层强调会严肃对待有限合伙人资金，仅在有信心获得显著回报时才接受资本，不希望公司变成纯粹的筹资机构 [89][90] 问题: 老年住房的资本支出（CapEx）考量及资产未来保障措施 [92] - 收购的资产较新，平均资产年龄从2021年底的19年降至16年 [24][93] - 部分收购资产因资本结构问题需要一定投入以达到标准 [93] - 公司正从全生命周期成本角度重新审视资本支出，旨在通过前期较高投入降低长期运营成本 [94] - 提到了对Holiday和HC-One这两个大型投资组合的具体资本投入计划 [95][96] 问题: RevPOR与ExPOR利差的历史宽度及未来可能扩大的程度 [98] - 理论上，随着资产入住率提升（如从90%到95%），定价权增强和成本（尤其是劳动力）规模化应使利差扩大或保持高位 [98] - 但需考虑公用事业成本、房地产税等其他成本项的影响 [98] - 最终应关注底线增长，公司第四季度每股FFO和现金流增长均接近30% [99] 问题: 2026年各区域（美国、英国、加拿大）及活跃长者住宅业务的NOI增长范围 [101] - 公司仅提供整体SHOP投资组合15%-21%的增长指引，未提供子投资组合的具体指引 [101] 问题: 关于居民偏好更大居住单元的趋势及公司投资组合的应对 [103] - 管理层认同产品（包括单元类型、服务）优化与地理位置、价格点和运营覆盖层同样重要 [104] - 指出行业过去因错误关注每单元价格而建造了过多单间公寓，有些建筑因此功能过时 [105] - 强调公司成功在于平衡所有四个因素的优化，而非只关注其一 [106] 问题: 债务基金的资金是否专注于公司最终希望拥有的资产，还是纯粹的借贷工具 [108] - 债务基金并非“贷款以持有”策略，而是向已有现金流且覆盖良好的优质资产提供贷款 [109] - 公司不会向不喜欢的资产放贷，但策略核心是向有强大赞助方的收购提供第一抵押权贷款 [109][110][111]

业绩总结 - 2025年第四季度，老年住房运营组合的同店净营业收入（NOI）增长20.4%，连续第13个季度实现20%以上的增长[5] - 2025年调整后EBITDA增长32%[17] - 2025年每股正常化基金运营（FFO）增长22%[18] - 2025年第一季度净收入为257,266千美元，较2024年第一季度的131,634千美元增长95.4%[151] - 2025年第一季度的综合净运营收入（NOI）为960,697千美元，较2024年第一季度的762,828千美元增长26%[151] - 2025年第一季度的同店净运营收入（SSNOI）为650,503千美元，较2024年第一季度的576,366千美元增长12.9%[154] 用户数据 - 由于市场需求强劲，整体入住率增长400个基点，推动了9.6%的有机收入增长[5] - 预计到2025年第四季度，Welltower的同店组合年同比入住率将增长400个基点，达到95%[75] - 2025年第一季度的平均占用单位数为88,533，较2024年第一季度的84,620增加4.5%[156] - 2025年12月，平均每月占用单位数为88,533，较2024年12月的84,620增加4.5%[161] 未来展望 - 2026年同店NOI指导范围为11.25%至15.75%[30] - 2026年预计老年住房运营组合的NOI增长在15.0%至21.0%之间[30] - 预计美国80岁及以上人口在2026年至2030年期间的年均增长率为5.4%[95] - 预计到2025年，Welltower的同店组合年同比吸收量将比疫情前平均水平增加102%[83] - 预计长期的人口结构利好和新供应的显著下降将推动持续的超常增长[111] 新产品和新技术研发 - Welltower的“科技四重奏”将推动技术和企业创新，以提升老年住房行业的效率[58] 市场扩张和并购 - 2025年净投资活动达到110亿美元，预计将增强公司的长期增长率[25] - 2025年完成了52亿美元的门诊医疗资产出售，超出预期[5] - 预计处置活动为35亿美元，包括13亿美元的Integra投资组合销售[35] - 自2020年第四季度以来，资本部署总额达到388亿美元，涉及296笔交易和1665个物业的收购[112][113][114] 财务状况 - 2025年第四季度的净债务与调整后EBITDA比率为3.0倍，净债务与企业价值比率为10.0%[117][119] - 近期可用流动性为102亿美元，能够完全资助已宣布的收购[121] - 2025年12月31日，公司的净债务为14,527,907千美元，较2024年12月31日的11,896,837千美元增长22.0%[181] - 2025年12月31日的调整后EBITDA为1,200,564千美元，较2024年12月31日的853,085千美元增长40.7%[181] - 2025年12月31日的总债务为19,737,446千美元[185] 负面信息 - 2025年12月31日的净收入为961,837千美元，较2024年下降1.05%[183] - 2025年12月31日的资产减值费用为121,283千美元，较2024年增长30.7%[183]

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核心财务表现 - 公司2025年第四季度营收达31.8亿美元，同比增长41.3%，远超市场预期的27.1亿美元，超出幅度为17.24% [1] - 公司2025年第四季度每股收益为1.45美元，较去年同期的0.19美元大幅增长 [1] - 公司稀释后每股净收益为0.14美元，高于两位分析师平均预期的0.05美元 [4] 细分收入构成 - 利息收入为5444万美元，低于两位分析师平均预期的5986万美元，同比下降23.4% [4] - 租金收入为5.2385亿美元，高于两位分析师平均预期的4.7966亿美元，同比增长35.6% [4] - 其他收入为4666万美元，高于两位分析师平均预期的2819万美元，同比增长47.7% [4] 盈利与市场预期对比 - 公司报告的每股收益为1.45美元，略高于市场普遍预期的1.44美元，超出幅度为0.81% [1] - 投资者通常通过对比营收和利润的同比变化及其与华尔街预期的差异来决定投资策略 [2] - 某些关键指标能更好地反映公司潜在业绩，因其对收入和利润有重要驱动作用 [2] 近期股价与市场评级 - 公司股票在过去一个月内上涨了5.7%，同期标普500指数（Zacks跟踪）未发生变化 [3] - 公司股票目前的Zacks评级为3级（持有），表明其近期表现可能与整体市场同步 [3]

Welltower 2025年第四季度业绩表现 - 公司2025年第四季度运营资金为每股1.45美元，超出市场普遍预期的每股1.44美元，同比增长28.3% [1] - 当季营收为31.8亿美元，超出市场普遍预期17.24%，较上年同期的22.5亿美元增长41.3% [3] - 公司已连续四个季度在运营资金和营收上超越市场普遍预期 [2][3] 近期股价表现与市场预期 - 年初至今公司股价上涨约6.3%，同期标普500指数涨幅为1.7% [4] - 业绩发布前，市场对公司的盈利预期修正趋势好坏参半，导致其获得Zacks第三级（持有）评级 [7] - 当前市场对公司下一季度的普遍预期为运营资金每股1.41美元，营收27.7亿美元；对当前财年的普遍预期为运营资金每股6.02美元，营收118.8亿美元 [8] 行业背景与同业表现 - 公司所属的Zacks“房地产投资信托和股权信托-其他”行业，目前在250多个Zacks行业中排名处于后27% [9] - 同行业公司Park Hotels & Resorts预计将于2月19日公布业绩，市场预期其季度每股收益为0.46美元，同比增长18%，但过去30天内该预期被下调了8.3% [10] - Park Hotels & Resorts预计当季营收为6.139亿美元，较上年同期下降1.8% [11]

公司业绩与展望 - Welltower公司预测其年度运营资金将超过市场预期 [1] - 业绩超预期的原因是其辅助生活和老年住房物业的强劲需求 [1]

财务数据关键指标变化：收入和利润 - 2025年第四季度总营收为32.240亿美元，净运营收入为12.623亿美元[44] - 2025年第四季度老年住房运营板块居民费用和服务收入为25.881亿美元，环比第三季度增长23.2%[44] - 公司2025年全年净收入为9.618亿美元，第四季度净收入为1.178亿美元[46] - 公司投资组合总资产净收入为41.6亿美元，其中老年住房运营板块贡献最大，达28.55亿美元，占比68.6%[5][9] - 高级住房运营总资产组合4Q25总收入为26.07559亿美元，净营业收入为7.0467亿美元，NOI利润率为27.0%[10] - 高级住房同店资产组合4Q25同店NOI为4.69183亿美元，NOI利润率为30.0%，NOI同比增长率为20.4%[10] - 门诊医疗资产组合4Q25总收入为1.48862亿美元，NOI为1.03862亿美元，NOI利润率为69.8%[15] - 门诊医疗资产组合4Q25每平方英尺收入为67.65美元，每平方英尺NOI为47.20美元[15] - 同店物业数量为104处，第四季度平均入住率为97.5%，同店营业收入为2745.9万美元，同店运营净收入为2377.8万美元，NOI利润率为86.6%[16] - 第四季度同店NOI同比增长率为2.4%[16] - 公司按比例净营业收入从4Q24的8.5736亿美元增长至4Q25的12.6235亿美元，季度环比持续增长[80] - 4Q25按比例净营业收入中，老年住房运营板块贡献最大，为7.0467亿美元，占总NOI的55.8%[81] - 4Q25年度化在营净营业收入为41.6009亿美元，其中老年住房运营板块占比最高，达28.5509亿美元[81] - 同店净营业收入在4Q25达到6.4334亿美元，同比增长15.0%[86] - 老年住房运营板块同店净营业收入在4Q25为4.6918亿美元，同比增长20.4%，是增长最快的板块[86] - 老年住房三重净租、门诊医疗和长期/急症后护理板块的同店净营业收入在4Q25同比增幅均为2.6%[86] - 美国、英国、加拿大三地合计的SHO同店净营业收入（SSNOI）同比增长20.4%，从3.89654亿美元增至4.69185亿美元[91] - 美国市场SSNOI同比增长21.9%至3.69077亿美元，英国市场同比增长15.5%至5105.8万美元，加拿大市场同比增长15.0%至4905.0万美元[91] - 按比例计算的SHO总收入（Pro rata SHO revenues）为26.07559亿美元，其中美国市场16.01293亿美元，英国市场8.27737亿美元，加拿大市场1.78529亿美元[90][91] - 美国市场SHO本地收入（SHO local revenues）为15.92540亿美元，英国市场为6.27228亿美元，加拿大市场为1.78352亿美元[90] 财务数据关键指标变化：成本和费用 - 4Q25折旧与摊销费用为5.9415亿美元，利息支出为2.0378亿美元，均较前期有所增加[80] 各条业务线表现：老年住房运营 - 同店老年住房运营板块第四季度净收入同比增长20.4%，从3.8965亿美元增至4.6918亿美元[5] - 老年住房运营板块收入中私人支付占比高达93.2%，而长期/急症后护理板块收入主要依赖医疗补助（48.7%）和医疗保险（27.1%）[6] - 投资组合包含2900处物业，其中老年住房运营板块有1887处物业，共计188,643个床位/单元[4] - 高级住房运营总资产组合在4Q25达到1,659处物业和160,218个单位，总入住率为87.4%[10] - 高级住房同店资产组合4Q25入住率达到89.5%[10] - 高级住房运营4Q25主要合作伙伴中，Cogir Management贡献NOI 5,153.6万美元，占总NOI的7.3%；Care UK贡献4,780.5万美元，占6.8%[10] - 公司稳定运营净收入为43.193亿美元，其中老年住房运营板块贡献28.551亿美元[38] 各条业务线表现：门诊医疗 - 稳定投资组合整体入住率为88.9%，其中门诊医疗板块入住率最高，达95.5%[6] - 门诊医疗板块物业总面积达1290万平方英尺[4] - 门诊医疗资产组合在4Q25有194处物业，880.1545万平方英尺，入住率为95.5%[15] 各地区表现 - 按国家划分，美国市场是公司主要收入来源，贡献净收入28.03亿美元，占总收入的67.4%[9] - 按大都会统计区划分，大伦敦地区是最大市场，贡献净收入2.6386亿美元，占总收入的6.3%[9] - 美国、英国、加拿大三地合计的SHO同店每间已入住房间月均收入（SS RevPOR）同比增长4.7%，从5,583美元增至5,848美元[91] - 美国市场SS RevPOR同比增长4.5%至6,125美元，英国市场同比增长5.3%至9,680美元，加拿大市场同比增长5.9%至2,978美元[91] - 过去四个季度，美国、英国、加拿大三地合计的每单元SSNOI为18,158美元，其中美国市场18,732美元，英国市场26,373美元，加拿大市场11,782美元[91] - 美国市场每间已入住房间月均收入（RevPOR）为5,913美元，英国市场为8,603美元（或6,994英镑），加拿大市场为2,939美元（或4,199加元）[90] - 公司在美国、英国、加拿大拥有超过2500个老年和健康住房社区[99] - 公司债务主要分布于美国（14.950亿美元）、英国（14.117亿美元）和加拿大（32.749亿美元）[53] 管理层讨论和指引：投资活动 - 2021年至2025年第四季度累计完成276笔投资，总投资额353.14348亿美元，单笔投资中位值5185万美元[22] - 2025年第四季度总投资额为13.921726亿美元，收益率为7.8%；其中收购与贷款投资13.809791亿美元，收益率7.4%[25] - 2025年第四季度净投资（扣除处置后）为6.466384亿美元[25] - 2025年年初至今总投资额为19.739604亿美元，收益率7.4%；净投资额为11.515994亿美元[29] - 2025年第四季度收购中，老年住房运营类投资85.31155亿美元（35,582套，每套239,760美元），老年住房三重净租赁类投资32.3541亿美元（9,962套，每套324,775美元）[25] - 2025年第四季度处置中，门诊医疗类资产处置51.75887亿美元（13,586,796平方英尺，每平方英尺381美元）[25] - 公司预计未来为42个老年住房运营开发项目提供5.661亿美元资金，项目稳定收益率为10.4%[33] - 2025年实际项目转化金额为12.071亿美元，第一年收益率为1.3%，稳定收益率为7.1%[34] - 2026年估计项目转化金额为6.120亿美元，第一年收益率为-0.8%，稳定收益率预计升至9.6%[34] - 截至2025年12月31日，公司有75处未稳定物业，总投资余额34.619亿美元，占总营收的4.9%[35] - 开发物业当前余额及未出资承诺合计13.601亿美元，预计收益率为10.4%，预计产生净运营收入1.4145亿美元[38] 管理层讨论和指引：财务与债务状况 - 稳定投资组合的EBITDAR覆盖率为1.35倍，EBITDARM覆盖率为1.64倍[6] - 公司总债务为205.606亿美元，包括164.513亿美元高级无担保票据和35.643亿美元担保债务[38] - 公司持有现金及现金等价物和受限现金共计52.436亿美元[38] - 2025年全年调整后EBITDA为41.693亿美元，第四季度调整后EBITDA为12.006亿美元[46] - 公司2025年全年利息覆盖率为5.82倍，调整后利息覆盖率为6.57倍；第四季度分别为4.63倍和6.10倍[46] - 公司净债务为145.279亿美元，净债务与年化EBITDA比率为3.99倍，与年化调整后EBITDA比率为3.03倍[46] - 公司总债务为197.374亿美元，占总资产价值的25.42%[48] - 公司股权和不可控权益总额为432.029亿美元，占合并账面资本总额的74.84%[48] - 公司企业价值为1448.800亿美元，其中普通股市值占89.23%[48] - 2026年到期债务总额为29.779亿美元，占合并债务总额的15.17%，加权平均利率为4.22%[52] - 公司债务加权平均到期年限为5.0年，浮动利率债务占比为20.32%[52] - 无担保循环信贷额度由两部分组成：一笔20亿美元的部分于2029年7月24日到期，另一笔30亿美元的部分于2028年7月24日到期，后者可选择两次延长六个月[54] - 公司运营租赁负债为16.42849亿美元，融资租赁负债为5.40144亿美元，根据ASC 842确认的失败售后回租融资义务为3.7871亿美元[55] - 无担保循环信贷额度的利率为调整后SOFR + 0.705%[56] - 外汇衍生品合约的公允价值亏损为4.15895亿美元[57] - 2026年到期债务包括约20.03561亿美元（加元27.47615亿）的无担保定期贷款，利率为调整后CORRA + 0.30%[58] - 2027年到期债务包括10亿美元无担保定期贷款和约1.823亿美元（加元2.5亿）无担保定期贷款，利率分别为调整后SOFR + 0.78%和调整后CORRA + 0.78%[58] - 2027年到期债务还包括约2.1876亿美元（加元3亿）的2.95%高级无担保票据[58] - 2028年到期债务包括10.35亿美元的2.75%可交换高级无担保票据，以及约7.39475亿美元（英镑5.5亿）的4.80%高级无担保票据[58] - 2029年到期债务包括10.35亿美元的3.125%可交换高级无担保票据[58] - 2034年到期债务包括约6.7225亿美元（英镑5亿）的4.50%高级无担保票据[58] 其他重要内容：租赁与租户结构 - 按合作伙伴划分，Barchester是最大合作伙伴，贡献净收入4.8324亿美元，占总收入的11.6%[9] - 支付覆盖分层显示，基于EBITDARM，覆盖倍数大于1.35x的资产贡献了10.5%的NOI；基于EBITDAR，覆盖倍数在0.95x-1.05x的资产贡献了3.8%的NOI[12] - 租赁收入到期分布显示，2032年将有15.4857亿美元租金收入到期，占总收入的10.2%；65.0%的收入（98.8959亿美元）在2035年之后到期[13] - 各资产类别加权平均到期年限：高级住房三重净租约为15年，门诊医疗为12年，长期/急症后护理为16年，利息收入为8年，总计为14年[13] - 公司租赁收入主要来自医疗系统关联租户，Kelsey-Seybold贡献61.9%（7334.8万美元），UnitedHealth贡献13.0%（1535.6万美元），医疗系统关联租户占总租金收入91.6%[17] - 投资组合质量指标显示：投资级租户占租金收入91.0%，过去十二个月租户留存率85.8%，平均剩余租期11.8年[17] 其他重要内容：运营与资产组合 - 公司总物业数量为2900处，其中纳入同店比较的物业为1410处[82] - 4Q25非在营NOI调整额为-9384.2万美元，主要受出售/待售物业（-9666.7万美元）和非现金NOI等影响[81] - 4Q25公司发生重大资产处置净收益13.7839亿美元，显著影响当期净收益[80] - 公司提醒其陈述包含受多种风险因素影响的“前瞻性陈述”，实际业绩可能与预期存在重大差异[96]