Welltower (WELL) appears an attractive pick, as it has been recently upgraded to a Zacks Rank #2 (Buy). This rating change essentially reflects an upward trend in earnings estimates -- one of the most powerful forces impacting stock prices.The Zacks rating relies solely on a company's changing earnings picture. It tracks EPS estimates for the current and following years from the sell-side analysts covering the stock through a consensus measure -- the Zacks Consensus Estimate.Since a changing earnings pictur ...

, /PRNewswire/ -- Welltower® Inc. (NYSE: WELL) today announced it will release third quarter 2025 financial results after the close of trading on the New York Stock Exchange on Monday, October 27, 2025. The Company will host a conference call and webcast on Tuesday, October 28, 2025, at 9:00 a.m. ET to discuss these results. The Company's earnings release will be available in the Investor Relations section of the Company's website. Investors and other interested parties may access the conference call in the ...

公司评级与目标价调整 - 德意志银行将Welltower目标价从179美元上调至195美元并重申买入评级 因公司盈利增长定位强劲 [1] 行业基本面与公司运营 - 老年住房行业供需动态有利 管理层运营专注且拥有由资产负债表和95亿美元医疗保健租赁流动性支持的健康收购渠道 [1] - 每间已占用客房收入增长持续超过支出增长 入住率提升为持续内部盈利扩张提供能见度 [2] - 资本市场的挑战创造了收购机会 包括美国、英国和加拿大处于租赁期和稳定期的资产组合 [2] 财务表现与未来展望 - 管理层将2025年标准化FFO每股指引从4.90-5.04美元上调至5.06-5.14美元 暗示年盈利增长18.1% [3] - elevated收购活动上升和行业入住率提高应推动2026和2027年增长势头 [3]

REITs市场定价效率 - 市场并非完全有效 股票普遍存在错误定价 REITs的错误定价程度尤其高 存在个股高估和低估现象 [1] - 错误定价意味着通过精选个股获得超额回报的机会更多 但选股难度也更高 [1] REITs错误定价的原因 - REITs具有高复杂性相对于市值的比率 复杂性指分析所需的知识/专业知识/资源量 规模指市值 [2] - 市值决定了可分配给分析的资源数量 大型金融机构拥有资源但不愿投入小市值领域 因为无法配置大量资金 [3] - 机构难以在不显著影响市场价格的情况下投资小市值股票 [4] - 整个REITs行业规模不大 截至2025年5月9日 所有权益型REITs（普通股和优先股）总市值为1.38万亿美元 [4] - 1.38万亿美元总市值中很大部分由少数超大公司构成 前十大公司约占整个REITs市场总市值的一半 [6] - 剩余不到7000亿美元市值由超过250只普通股和优先股分享 平均发行规模很小 限制了可用于研究每只股票的资源 [9] REITs分析的复杂性因素 - 物业类型和地理位置多样 分析中注意到20个不同的物业类型 但可进一步细分 例如医疗保健包括医院、医疗办公室、辅助生活设施等 [10] - 需要了解具体地理位置 例如休斯顿有大量新公寓在建 而中西部一些市场仍然供应不足 [11] - 行业主要使用非GAAP盈利指标 NAREIT定义了FFO 近年来AFFO成为首选指标 但AFFO没有统一定义 各公司计算方法不同 [13][14] - 一些公司会进行非标准调整 使AFFO高于"真实盈利" 这些调整可占AFFO的20% 影响相对估值 [15] - 物业层面指标也具有行业特殊性且定义不同 例如同店池的定义、稳定化的定义 可能人为抬高报告的同店NOI增长 [16][17] - 资本化率计算方式多样 有些报告基于NOI的资本化率 有些使用考虑预期资本支出的经济资本化率 GAAP资本化率与现金资本化率之间差异可达200个基点 [18] REITs市场定价现状与机会 - 大型REITs有足够的机构关注 定价相对有效 但其余REITs市场错误定价普遍 [8][9] - 投资者基础缺乏足够的时间/专业知识/资源来正确估值REITs 导致市场价格经常出现较大偏差 价格走势往往按类别分组 缺乏对个股基本面的区分 [20][21] - 一些REITs被大幅高估 而另一些可以以净资产价值的60%购买 为有能力在该行业导航的选股者提供了肥沃的土壤 [21] - 由于缺乏精细关注 REITs主要基于宏观因素交易 市场普遍认为REITs受利率不利影响 导致该行业自2022年美联储加息以来表现低迷 使得REITs相对于整体市场相当便宜 [23] - 具体而言 REITs中位数交易于净资产价值的84.9% 远期FFO的13.5倍 远期AFFO的15.3倍 [26] - 购买广泛的REIT ETF可能无法利用REITs内部普遍的错误定价 因为ETF按市值加权 主要由定价效率较高的大型REITs主导 且同时持有高估和低估的股票 [24] - 通过精选个股 构建一个由错误定价REITs universe中被低估部分组成的投资组合 有望获得更好的回报 [25]

行业前景 - 美国老年人口增长推动养老住房需求 婴儿潮一代成为历史上最富有世代 2030年将全部超过65岁[1] - 养老住房行业具有可靠投资价值 大量富裕婴儿潮群体可自主支付养老住房费用 无需政府援助[2] 公司业务模式 - Welltower作为领先养老住房房地产投资信托基金 其运营的养老住房设施收入主要来自私人支付源 而非医疗保险或医疗补助[2] - 缺乏政府支付方 exposure使公司近年来在入住率和租金率方面实现强劲增长[4] 财务表现 - 第二季度养老住房板块净营业收入同比增长23.4%[4] - 2024年预期FFO每股5.06-5.14美元 区间中点预示18%增长[4] - 2025年预期FFO每股达5.10美元[5] 股东回报 - 当前股息收益率1.8% 今年初将年度股息提高10.5%至每股2.96美元[5] - 基于FFO增长预期 季度派息仍有较大提升空间[5]

核心观点 - 疫情对养老地产REITs造成严重冲击 但行业现进入复苏期 受益于人口结构变化和供需关系改善 Welltower和Ventas有望成为医疗板块表现最佳的股息增长型股票 [1][2][12] 行业冲击与应对 - 新冠疫情对养老社区造成毁灭性打击 病毒在群体环境中易传播且对老年人致命性强 [3] - 行业经历居民迁出率升高(行业委婉语 通常指居民死亡) 入住率下降和迁入率低迷的困难时期 [5] - REITs采取削减股息 协助租户生存等应对措施 部分租户未能度过危机 REITs需寻找新租户或直接接管物业运营 [3][5] 商业模式特点 - SHOP(养老住房运营组合)资产由REITs拥有并运营 聘用管理公司具体管理 财务业绩直接计入REITs损益表 [6] - SHOP模式在景气年份提升业绩 萧条年份拖累整体表现 与收取租金的稳定收入模式存在显著差异 [6] 行业复苏动力 - 80岁以上人口增长率将从1.4%提升至5% 拐点出现在2026年 高速增长预计持续至2033年以后 [8] - 新养老住房单元建设处于历史低位 需求增长遇上供应紧张 将推动入住率和租金费率同步上升 [9] - SHOP资产增长为业绩提供第二重动力 行业表现改善将直接提升REITs财务业绩 [10] 公司财务表现 - Welltower和Ventas股价已从疫情低点大幅回升 两家公司均已恢复股息增长 [11] - 股息收益率分别为Welltower 1.8%和Ventas 2.8% 投资属性从收益型投资转变为股息增长型股票 [12] - 随着财务业绩改善和股息增长 股价有望持续获得投资者青睐 [11][12]

行业基本面 - 养老住宅是目前增长最快的房地产板块之一 受到大量投资者资本青睐 [1] - 房地产投资信托基金整体恢复增长 同店NOI年均增长达29% [3] - 医疗保健是REITs中增长最快的板块 同店NOI增长达66% 其中养老住宅实际实现低双位数增长 [6][9] - 养老住宅成为仅次于制造住宅的第二快增长REIT资产类型 [10] - 行业强劲增长基于五大因素：人口老龄化、高吸收率、建设减少、入住率上升、养老金提升支付能力 [10][11] - 2015-2019年新供应量年均达存量库存的3% 导致2018-2019年供应过剩 [13][15] - 疫情期间入住率暴跌至80%以下 多家运营商破产或重新谈判租约 [16] - 2022年开始复苏 吸收率反弹至5% 后降至3% 而新供应量降至1%并保持低位 [17] - 入住率从低于80%恢复至接近90% 完全入住率约为96% 仍有显著增长空间 [18] - 股市走强增强老年人支付能力 财富效应对SHOP板块尤其明显 [19] 公司比较分析 - Welltower是养老住宅NOI增长最直接受益者 吸引绝大部分投资资本 [1] - Welltower五年价格回报率达+181% [22] - Welltower出现显著高估 交易价格达AFFO的384倍 [24][32] - 同行LTC Properties和NHI分别交易于13倍和16倍AFFO Welltower估值超同行两倍以上 [29] - Welltower市净率达198% 高于任何其他REIT 隐含资本化率仅3% 而其他医疗REITs超8% [34][36] - Welltower强劲FFO增长未体现在每股FFO上 因流通股数量激增 [26][29] - NHI基本增长率与Welltower同样强劲 但交易估值不足Welltower一半 [2] - NHI的25年每股FFO增长远强于Welltower [40][43] - NHI投资组合中574%为三重净租约养老住宅 仅51%为SHOP模式 [44][45] - NHI的SHOP同店NOI同比增长29% 受入住率提升、REVPOR增长和利润率扩张驱动 [46] - 三重净租约模式受益相同基本面 但体现在EBITDARM覆盖率改善而非直接收入增长 [47][48] 财务表现 - Welltower的SHOP组合在2025年第二季度同比增长234% [37][38] - 整体同店NOI增长138% 其中三重净租约增长51% 门诊医疗增长26% 长期护理增长27% [38] - NHI预计AFFO每股增长稳定 2025年预期487美元 2026年预期514美元 [50] - NHI当前估值提供近5%的AFFO增长和47%股息率 组合回报有望超越市场 [51]

Senior Housing is presently one of the fastest growing real estate sectors and has attracted quite a bit of investor capital. Almost all of that capital has poured into Welltower (NYSE:WELL) as it is the most direct beneficiary of senior housing same-store NOI growth. At this point, Welltower has become substantially overvalued, and there is not enough gap in quality to justify the extreme premium at which it trades over senior housing peers. The underlying growth rate of National Health Investors (NYSE:NHI ...

股价表现 - 年初至今股价上涨28.9% 显著超越行业1.7%的涨幅 [1][8] - 第二季度归一化FFO每股1.28美元 超出市场预期0.06美元 同比增长21.9% [3][8] 业务优势与增长动力 - 老年人口增长推动医疗支出上升 公司老年住房运营(SHO)板块直接受益 [2][5] - SHO同店净营业收入(SSNOI)连续11个季度保持20%以上同比增长 [5][8] - 通过收购78处SHO物业完成20.8亿美元资本配置 扩大高门槛城市市场布局 [6] - 门诊就诊趋势优于住院 公司正优化医疗门诊(OM)组合并深化医疗系统合作 [9] 财务与资本状况 - 可用流动性达95亿美元 包括45亿美元现金及50亿美元信贷额度 [11] - 净负债与调整后EBITDA比率从3.68倍改善至2.93倍 [11] - 债务期限结构合理 加权平均到期时间5.8年 [11] 战略举措 - 2025年3月签署46亿加元收购Amica老年生活方式组合协议 [10] - 2025年2月以9.909亿美元收购48家专业护理设施 采用三重净租赁模式 [10] - 持续通过资产处置实现资本再循环 提升投资组合质量 [6] 市场定位与预期 - 分析师给予持有评级 2025年FFO每股预期微调至5.06美元 [4] - 公司已上调2025年度FFO每股指引 [3]

核心观点 - 总回报（包括股息收益率和股价变动）是衡量股票成功的关键指标 股息增长与股价上涨往往呈现反向关系[1] - 五家公司通过股息增长和股价上涨实现总回报跑赢大盘 2025年股息增幅均超10%[2][18] Comfort Systems USA (FIX) - 2025年7月24日宣布季度股息增长10%至每股0.5美元 8月15日登记股东可获派[2] - 股息收益率仅0.26% 但2012年以来连续13年增派股息 派息比率9.25%[2] - 2022年起股息累计上调超10次 季度派息额增长近4倍 同期股价涨幅超600%[3][4] - 2025年股价上涨64% 反映盈利动能强劲[4] Wingstop (WING) - 2025年总回报达28% 最新季度每股收益超预期 同时宣布股息增长11%[6] - 股息收益率0.32% 但过去三年季度股息复合增长率超16% 派息比率18%[5][7] - 连续7年增派股息 9月5日派发每股0.27美元[5][6] McKesson (MCK) - 季度股息上调15%至0.82美元 10月1日派发 股息收益率0.4%[9] - 连续四年保持15%股息增幅 派息比率10.99% 2025年总回报23%[9][10] - 医疗保健板块中表现突出 17年连续增派股息记录[9][11] Encompass Health (EHC) - 7月24日宣布股息增长12%至每股0.19美元 10月15日派发 收益率升至0.7%[12] - 2025年总回报18% 正在重建2022年业务分拆后的股息政策[12][13] - 派息比率14.05% 近两年恢复股息增长[12] Welltower (WELL) - 医疗保健REIT中股息收益率最高达1.59% 但仍低于同行5.1%的平均水平[14][16] - 季度股息增长10.4%至0.74美元 8月21日派发 派息比率151.41%[15] - 2025年总回报33% 远超同业 股价上涨导致收益率承压[16][17] 行业趋势 - 股息增长策略有效抵消股价上涨导致的收益率下降 增强总回报潜力[18] - 持续股息增长反映公司资本回报承诺 对长期投资者具吸引力[4][7][11]