ab 27 July 2026 First Read Welltower Inc What's The Initial View On 2Q'26 Results? WELL's 2Q'26 Core FFO/sh of $1.60 beat UBS & consensus of $1.55 In our view, WELL's 2Q'26 print included a healthy beat & raise, significant investment volume, and robust organic growth trends that contributed yr/yr FFO growth accelerating from 1Q'26 of 23% to 2Q'26 of 25%. Notably, same-store SHOP NOI growth remained above 20% and the RevPOR/ExPOR spread stayed very strong at 450 bps, offset by a modest deceleration in yr/yr ...

Welltower Inc. Strong 2Q momentum with another beat/raise J P M O R G A N North America Equity Research 27 July 2026 After Monday's close, Welltower reported a 2Q NFFO/share print that came in ahead of JPM/Street. As we touch on below, management also raised both the SS NOI outlook (driven by strong SHO performance) and the overall NFFO/share growth outlook. Similarly, its Board also raised the quarterly dividend/share by 15%. In terms of the business, the two focal points for the Street, which are outsized ...

Flash | 27 Jul 2026 20:05:48 ET │ 13 pages Welltower (WELL.N) All Is Well; WELL Beats and Raises CITI'S TAKE WELL raised 2026 guidance for the second time this year +1.9% to $6.40 at the midpoint (range: $6.36-$6.44), which is +1.6% ahead of the Street (FactSet) at $6.30 and +1.4% ahead of Citi at $6.31. Roughly two-thirds of the guidance raise was driven by investment activity, with $15.5B of pro- rata gross investments, inclusive of newer-vintage SHOP communities at ~75% occupancy with embedded upside. Op ...

公司概况与业务模式 - 公司是一家专注于医疗保健房地产基础设施投资的房地产投资信托基金，其投资组合包括高级住房、急性后期护理设施和门诊医疗中心等物业 [1] - 作为REIT，公司主要通过将这些物业租赁给医疗保健运营商来产生收入，因此其业绩与该行业的健康状况紧密相连 [1] 第二季度业绩预期 - 公司计划于2026年7月27日发布第二季度财报，分析师预计将实现强劲增长，营收预估约为34亿美元 [2] - 更具体的营收预测为34.3亿美元，这较去年同期将实现34.5%的显著增长 [2] - 在盈利方面，华尔街分析师给出的每股收益预估为0.64美元，而Zacks投资研究给出了更乐观的1.55美元的预期，这较去年同期增长21.1%，显示出分析师对该REIT的预期存在较大分歧 [3] 估值与财务状况 - 尽管增长前景积极，但有分析指出公司交易估值较高，其远期调整后运营资金倍数为41倍，市盈率高达121.62倍，这可能表明其估值昂贵 [4] - 公司财务稳定性表现良好，其资产负债率维持在0.46的低位，流动比率高达3.20，表明公司有充足的资源覆盖短期债务并维持财务健康 [5] 增长动力与风险因素 - 对高级住房的强劲需求是支撑公司增长的主要动力 [5] - 潜在的挑战包括高昂的利息支出以及当前扩张步伐的可持续性 [5]

财务数据关键指标变化：收入和利润 - 整体投资组合净营业收入同比增长15.5%，从6.93284亿美元增至8.00495亿美元[5] - 2026年第二季度总营业收入为36.038亿美元，其中老年人住房运营板块收入占比最高，为30.316亿美元[42] - 2026年第二季度净营业收入（NOI）为14.213亿美元，老年人住房运营板块贡献最大，为8.729亿美元[42] - 2026年第二季度EBITDA为13.207亿美元，调整后EBITDA为13.475亿美元[43] - 按比例计算净营业收入从2Q25的10.46071亿美元增长至2Q26的14.21304亿美元，季度环比持续增长[77] - 2026年第二季度整体净营业收入（NOI）为14.21304亿美元[84] - 2026年第二季度整体同店净营业收入（SSNOI）为8.00495亿美元，同比增长15.5%[84] 财务数据关键指标变化：成本和费用 - 2026年第二季度老年住房运营板块收入为30.31636亿美元，物业运营费用为21.58746亿美元[78] 各条业务线表现：净营业收入与增长 - 老年人住房运营板块净营业收入表现强劲，同比增长20.5%，从4.85303亿美元增至5.8477亿美元[5] - 老年人住房三重净租赁板块净营业收入同比增长5.2%，从7828.1万美元增至8234.9万美元[5] - 门诊医疗板块净营业收入同比增长2.4%，从2630.5万美元增至2694.5万美元[5] - 长期/急性后期护理板块净营业收入同比增长2.9%，从1.03395亿美元增至1.06431亿美元[5] - 2026年第二季度老年人住房运营总收入为3,031,636千美元，净营业收入为872,890千美元，NOI利润率达到28.8%[10] - 2026年第二季度同店业绩表现强劲，同店净营业收入为584,770千美元，同比增长20.5%，同店NOI利润率提升至32.1%[10] - 门诊医疗投资组合NOI利润率从2Q25的69.8%持续改善，至2Q26达到80.7%[17] - 门诊医疗同店NOI在2Q26同比增长2.4%，达到2695万美元，NOI利润率为88.1%[17] - 老年住房运营（SHO）板块SSNOI为5.8477亿美元，同比增长20.5%，是增长最快的板块[84] - 老年住房三重净租赁（Triple-net）板块SSNOI为8234.9万美元，同比增长5.2%[84] - 门诊医疗板块SSNOI为2694.5万美元，同比增长2.4%[84] - 长期/急性后期护理板块SSNOI为1.06431亿美元，同比增长2.9%[84] 各条业务线表现：业务规模与结构 - 在营净营业收入总额为48.65668亿美元，其中老年人住房运营板块占比最高，达69.9%[5] - 投资组合整体入住率为88.8%（老年人住房运营）至97.0%（门诊医疗）不等[6] - 2Q26年度化在营NOI为48.65668亿美元，其中老年住房运营板块贡献最大，为34.02972亿美元[78] - 2Q26按比例计算NOI为14.21304亿美元，其中老年住房运营板块贡献8.7289亿美元[78] - 稳定NOI总额50.177亿美元，包括老年住房运营34.0297亿美元、老年住房三重净租6.239亿美元、门诊医疗1.1685亿美元、长期/急性后期护理7.2195亿美元[37] - 公司整体同店物业的非现金NOI调整项为-4172.1万美元[84] - 非同店物业的NOI扣除总额为5.72672亿美元[84] 各地区表现 - 按国家划分，在营净营业收入主要来自美国（32.6822亿美元，占67.2%）和英国（11.53208亿美元，占23.7%）[9] - 按大都市统计区划分，大伦敦地区贡献的在营净营业收入最高，为2.62196亿美元，占总体的5.4%[9] - 主要合作伙伴中，Cogir Senior Living贡献了52,431千美元的NOI，占总量的6.0%；前十大市场贡献了318,195千美元NOI，占总量的36.5%[10] - 按比例计算，美国、英国、加拿大的老年住房运营平均每间已入住单元月收入（RevPOR）分别为6140美元、8815美元（或7167英镑）、3768美元（或5383加元）[88] - 美国市场第二季度同店每房平均收入(SS RevPOR)同比增长5.3%，从6，082美元增至6，403美元[89] - 英国市场第二季度同店每房平均收入(SS RevPOR)同比增长3.9%，从10，225美元增至10，624美元[89] - 加拿大市场第二季度同店每房平均收入(SS RevPOR)同比增长6.1%，从2，831美元增至3，004美元[89] - 整体第二季度同店每房平均收入(SS RevPOR)同比增长5.2%，从5，758美元增至6，059美元[89] - 美国市场第二季度同店净营业收入(SSNOI)同比增长20.5%，从3.72356亿美元增至4.48619亿美元[89] - 英国市场第二季度同店净营业收入(SSNOI)同比增长21.1%，从5349.2万美元增至6476.7万美元[89] - 加拿大市场第二季度同店净营业收入(SSNOI)同比增长20.1%，从5945.5万美元增至7138.4万美元[89] - 整体第二季度同店净营业收入(SSNOI)同比增长20.5%，从4.85303亿美元增至5.8477亿美元[89] - 美国市场过去四个季度平均每单元同店净营业收入(SSNOI/Unit)为19，923美元[89] - 英国市场过去四个季度平均每单元同店净营业收入(SSNOI/Unit)为23，866英镑（按汇率换算为29，355美元）[89] 各条业务线表现：运营指标 - 2026年第二季度总入住率为87.6%，同店入住率更高，达到89.4%[10] - 老年住房运营的按比例总收入（Pro rata SHO revenues）为30.31636亿美元[88] 各条业务线表现：租户与租约 - 按合作伙伴划分，Barchester贡献的在营净营业收入最高，为5.01468亿美元，占总体的10.3%[9] - 根据EBITDARM覆盖率，15.4%的在位NOI对应的租赁协议覆盖率低于1.35倍，其中11.8%的NOI覆盖率超过1.35倍[13] - 根据EBITDAR覆盖率，15.4%的在位NOI对应的租赁协议中，有3.5%的NOI覆盖率在0.95倍至1.05倍之间[13] - 租赁收入到期情况显示，70.5%的总收入（1,256,089千美元）来自2035年之后的合同，加权平均到期年限为15年[14] - 2029年是近期租赁收入到期的一个小高峰，预计租金收入为111,857千美元，占总收入的6.3%[14] - 老年人住房三重净租赁、门诊医疗和长期/急性后期护理的加权平均到期年限分别为17年、12年和17年[14] - 支付覆盖率分析基于截至2026年3月31日的过去十二个月数据，涵盖54%的老年人住房三重净租赁和长期/急性后期护理在位NOI[15] - 按租户划分，Kelsey-Seybold贡献的租金收入为7443万美元，占总租金收入1.2275亿美元的60.6%[18] - 投资组合质量指标显示：健康系统附属物业占NOI的99.7%，投资级租户占租金收入的94.7%，平均剩余租期为11.8年[18] - 租约到期情况显示，82.6%的已占用面积在2030年之后才到期，2026年和2027年到期的面积分别仅占1.6%和1.5%[20] 投资与开发活动 - 2022年至2Q26期间，公司共完成286项收购/合资，总投资额达370.9亿美元，其中2025年投资额最高，为175.7亿美元[24] - 2026年第二季度总投资额（收购及贷款）为62.3亿美元，收益率为6.0%；同期处置及贷款还款额为8.427亿美元，收益率为6.2%[25][27] - 2026年第二季度，老年住房运营板块收购了75处物业（9711个单元），投资额为42.7亿美元，是收购活动的主要部分[27] - 2026年第二季度净投资（扣除处置后）为54.6亿美元[27] - 2026年至今总投资额95.958亿美元，其中收购和贷款投资94.41亿美元，开发投资1.5475亿美元，总收益率6.6%[30] - 2026年至今收购和贷款投资总额94.41亿美元，收益率为6.6%；同期处置和贷款还款总额36.2227亿美元，收益率为7.3%[30][32] - 开发项目预计未来总承诺投资额14.4078亿美元，其中2026年预计投资2.9480亿美元，此后投资4.4116亿美元，稳定收益率10.5%[33] - 开发项目转换估计：2026年实际转换金额2.4313亿美元，第一年收益率-1.8%，稳定收益率10.1%；2027年估计转换金额4.6707亿美元，第一年收益率-0.9%，稳定收益率8.9%[34] - 截至2026年6月30日，未稳定物业共71处，总投资额32.8041亿美元，占总投资4.6%；年化收入6.287亿美元，占总收入4.4%[35] - 开发物业当前余额7.1397亿美元，未出资承诺7.5560亿美元，总承诺余额14.6957亿美元，预计收益率10.5%，预计NOI 1.5431亿美元[37] 债务与资本结构 - 总债务189.8766亿美元，包括无担保优先票据142.8051亿美元和担保债务42.1009亿美元[37] - 截至2026年6月30日，公司净债务为161.214亿美元，净债务与年化调整后EBITDA比率为2.99倍[43] - 公司总债务为182.185亿美元，占总资产（GAU）的22.38%[44][45] - 公司企业价值为1805.398亿美元，其中股权市值占90.38%，为1631.692亿美元[45] - 公司账面资本化总额为637.850亿美元，其中净债务占25.27%，权益及非控股权益占74.73%[45] - 无担保债务为142.951亿美元，占未抵押总资产（747.831亿美元）的19.12%[45][47] - 担保债务为34.312亿美元，占总资产（GAU）的4.21%[45] - 公司2027年到期债务金额最高，为31.412亿美元，占债务总额的17.34%[48] - 公司债务总额为181.1795亿美元，其中高级无担保票据占主要部分，为144.31038亿美元[48][49] - 加权平均债务期限为5.1年，加权平均利率为4.00%[48] - 按货币划分，美元债务为130.53731亿美元，英镑债务为13.91985亿美元，加元债务为36.72234亿美元[49] - 公司无担保循环信贷额度包括20亿美元（2029年7月到期）和42.5亿美元（2030年3月到期，可两次延期6个月）两部分，截至2026年6月30日余额为零[50] - 2028年到期债务包括8.43亿美元利率2.75%的可交换高级票据和约7.29135亿美元（5.5亿英镑）利率4.80%的高级票据[54] - 2029年到期债务包括10.35亿美元利率3.125%的可交换高级票据[54] - 公司债务中浮动利率债务占比为15.34%[48] - 表格数据不包括与ASC 842相关的15.0226亿美元经营租赁负债、4.92291亿美元融资租赁负债及3.72646亿美元失败的售后回租融资义务[51] 其他财务数据：贷款与应收款 - 房地产贷款应收款43.4195亿美元，平均现金支付利率7.8%；非房地产贷款应收款2.3025亿美元，平均利率9.9%[37][40] 其他财务数据：财务健康与风险指标 - 截至2026年6月30日的十二个月，公司调整后EBITDA为48.604亿美元，利息覆盖率为6.78倍，固定费用覆盖率为6.17倍[43] - 公司使用外汇衍生品合约对冲国际投资风险，其名义价值为186.87934亿美元，按期末即期汇率计算，公允价值亏损为1.88859亿美元[53] 其他财务数据：股本与调整项 - 普通股流通股数为7407.76万股[37] - 2026年第二季度利息收入为8913.9万美元，其他收入为1141.8万美元[78] - 2026年第二季度净收入为4.62975亿美元，经多项调整（如折旧摊销7.37764亿美元）后得到合并NOI[77] - 2Q26在营NOI为12.16417亿美元，经调整后（剔除利息收入等）从按比例NOI中减少2.04887亿美元[78] 管理层讨论和指引：定义与方法 - 公司定义同店物业为在相关同比报告期内投资组合中产生收入的物业，新收购物业需满五个完整季度才纳入[72] - 公司使用净债务与调整后EBITDA等杠杆比率来衡量信用实力，调整后EBITDA为EBITDA经多项调整后得出[74] 各条业务线表现：收入趋势 - 门诊医疗投资组合总营收从2Q25的2.157亿美元增长至3Q25的2.192亿美元，随后因资产数量减少，4Q25、1Q26和2Q26分别降至1.489亿美元、7652万美元和5145万美元[17] 其他重要内容：投资组合构成 - 2Q26同店物业数量为1568处，占总数2950处的约53%[79]