文章核心观点 - 公司虽市值较小，但商业模式和地域分布有吸引力，资产负债表达投资级，股价或被低估，有一定初始收益和高于平均的增长潜力，因此给予买入评级 [9][11] 财务表现 - 2024年第一季度公司总营收同比增长23.7%至1.035亿美元，比分析师共识高出200万美元，即使摊薄股份数增加15.7%，每股营收仍健康增长 [2] - 营收增长主要因过去四个季度的物业收购使物业总数增长14.8%，次要驱动因素是租赁自动递增条款，同店租金在第一季度增长1.5% [2] - 第一季度公司每股调整后运营资金（AFFO）同比增长5%至0.42美元，因运营和利息费用增加，AFFO利润率收缩90个基点至68.7%，导致每股AFFO增长落后于每股营收增长 [2] 增长前景 - 公司预计2024年每股AFFO中点为1.735美元（1.72 - 1.75美元），同比增长5.2%，与分析师共识的1.74美元（增长5.3%）相符 [3] - 分析师预计2025年每股AFFO增长7.3%至1.86美元，2026年增长6.5%至1.99美元，增长因素包括与现有租户保持关系以维持收购量，以及年度租赁自动递增条款助力有机增长 [3] 资产负债表状况 - 公司调整后净债务与年化调整后EBITDAre比率为3.6倍，低于8季度平均的4.2倍，资产负债表向更好方向发展 [4] - 加权平均利率为3.6%且全部为固定利率，债务成本低，2026年前无到期债务，2027年到期的4.3亿美元债务或可按接近加权平均的利率再融资，同时有6亿美元信贷额度用于收购 [4] 股息情况 - 公司远期股息收益率为4.1%，低于房地产行业中位数4.7%，获Seeking Alpha量化系统C级评分 [6] - 过去五年股息年复合增长率为5.7%，远高于行业中位数0.3%，获量化系统A - 级评分 [6] - 预计2024年每股AFFO为1.74美元，计划每股股息1.15美元，派息率为66.1%，低于评级机构偏好的90%，获量化系统A - 级股息安全评分，未来股息增长有望与每股AFFO增长一致 [6] 业务模式与投资亮点 - 公司自2018年上市以来被低估，截至3月31日拥有1937处净租赁物业，总面积1930万平方英尺，分布于美国48个州 [12] - 业务模式抗电商冲击，93%的年化基础租金来自服务和体验型租户，前五大租户包括洗车行、早教机构、医疗/牙科诊所、快餐店和汽车服务中心 [12] - 多数租户非投资级，但议价能力弱，公司交易的资本化率较高，第一季度以8.1%的现金资本化率投资6100万美元 [12] - 67%的基础租金来自主租赁，降低单个租户物业表现不佳的风险，截至3月31日，投资组合出租率达99.9% [12] - 过去四个季度加权平均同店租金增长率为1.7%，96.6%的基础租金有固定租金递增条款，其余与CPI挂钩或固定 [12] - 约50%的基础租金来自阳光地带州，德州、佐治亚州和佛罗里达州是基础租金前三的州，这些地区经济繁荣、人口结构有利 [12] 估值分析 - 公司当前P/AFFO比率为16.2，低于六年正常水平18.5，假设公允价值P/AFFO比率为16.7 [16] - 综合考虑2024年和2025年分析师共识，得出每股AFFO输入值为1.80美元，计算出公允价值略高于每股30美元，相对于7月8日28美元的股价有7%的折价，若达到预期增长并回归公允价值，到2026年底可实现30%的累计总回报 [16] 风险因素 - 若租户出现重大财务困难并破产，公司需寻找新租户，可能影响财务结果，新租赁条款可能不利 [8] - 公司地理集中在阳光地带州，若当地经济受挫、人口下降或发生自然灾害，可能影响运营结果，物业受损维修费用可能超商业保险覆盖范围，削弱盈利能力 [8]