文章核心观点 - 邮政房地产信托公司（PSTL）被市场忽视，虽股价过去一年下跌超7.5%，但因其在邮政地产行业有巨大护城河、稳定现金流、有吸引力的股息支付，且股价相对资产有折扣，当前价格值得买入 [1][3][4] 公司优势 市场地位 - 公司在高度分散的邮政地产行业有巨大护城河，截至上次投资者报告日，其投资组合约占租赁市场6%，而接下来20大业主合计占11%，作为行业唯一上市运营商，未来更有能力获取更多市场份额 [2] 现金流与租户 - 公司现金流稳定可靠，租户美国邮政服务公司（USPS）是关键任务租户，租约占其总运营费用仅1.5%，不太可能被削减，自IPO以来入住率接近100% [5] 财务状况 - 公司预计以7.5%或更高的加权资本化率收购房产，当前股价对应的资本化率为8.2%；浮动利率债务风险极小，固定利率债务占比94%，最早2027年才有重大债务到期，有利于资本留存用于收购和支付股息 [7] 股息支付 - 公司自IPO以来一直可靠支付股息，曾每季度增加股息，当前股息收益率超7%，虽派息率高，但股价上涨潜力大于派息风险 [8][9] 估值与增长 - 公司股价对应的FFO倍数为15倍，高于行业平均约13倍，但收购房产的资本化率较高，当前股价对应的资本化率约8.2%，按7.5%的资本化率计算，合理股价约为每股15.75美元，较当前水平高16% [10][20] 公司挑战 租约到期 - 公司未来到2027年有大量租约到期，但预计续约无阻碍 [15] 股息安全 - 公司虽每年增加股息，但2024年第一季度调整后FFO每股0.25美元，派息率约96%，远高于行业平均约75%，股息安全方面较紧张 [18] 股价表现 - 过去一年股价下跌超7.5%，但交易区间狭窄，52周高低价差不到3美元，显示出股价波动性有限，在市场下行时有积极防御特征 [1][19] 收购情况 - 2023财年公司收购超7770万美元房产，今年预计再收购8000万美元，自IPO以来累计收购将超6亿美元 [16] 债务情况 - 截至最近完成季度末，公司净债务/年化调整后EBITDA衡量的总杠杆率为5.8倍，处于7倍的目标上限之内，债务状况保守 [17] 历史入住率 |年份|租约数量|平方英尺|年租金|占总租金百分比| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |2024|195/2|1199865|9711644美元|17.1%| |2025|214|608414|7100051美元|12.5%| |2026|311|1129457|11292540美元|19.8%| |2027|433|1391591|14382474美元|25.3%| |2028|115|336601|4210151美元|7.4%| |2029|132|368078|4534003美元|8.0%| |之后|144|960208|5672518美元|/| |总计|1544|5994214|56903381美元|100%|[6]