文章核心观点 - 房地产投资者包括REITs选择投资时应考虑多方面因素，REITs评估投资是否合理通常涉及投资收益与成本的利差，很多REITs用WACC评估投资但存在问题，净租赁REITs应直接参考AFFO/sh增长来承保投资，投资者需关注REITs AFFO/sh增长情况 [1][2][16] 房地产投资选择要点 - 房地产投资者选择投资时应考虑价格、理想物业类型、现金收益、收益增长和风险，还应反映资金来源和成本 [1] - 个人投资者面临的权衡相对简单，REITs需要评估投资合理性的方法，通常涉及投资收益与成本的利差 [1] REITs投资评估方法 - 当投资通过发行股票支持时，每股收益增长直接反映新投资的ROE与AFFO收益率之间的利差，很多REITs用WACC评估投资 [2] - 可从MM定理命题II推导出两个关系，一个用于求ROE，另一个定义WACC，但WACC中ROE无客观定义 [2][3] 不同净租赁REITs的WACC计算及问题 NNN REIT - NNN REIT计算的WACC中股权成本8.5%像是粗略估计，在2010年代AFFO收益率较小时可行，但如今AFFO收益率变大这种方法有问题 [5][6] - 使用WACC阈值获取预期增值率效果不佳，可能导致进行价值不大的投资，2022年发行股权稀释了股东权益却未增加每股收益 [7] Realty Income - Realty Income得出三个不同的WACC值，说明WACC中“股权成本”主观且定义不明确 [10] - 其规则下AFFO/sh增长率在低利率时低于NNN，利率接近5%以上时变得很小，近年来常规收购未实现增值 [11] Agree Realty - Agree Realty计算WACC时股权成本采用基于当前远期股权销售的AFFO收益率，更合理，使利率和资本回报率在阈值计算中独立 [14] - 该公司明确设定阈值利差，其方法可防止进行稀释性投资，但不能保证特定的AFFO/sh增长率 [14][15] 对净租赁REITs及投资者的建议 对净租赁REITs的建议 - 净租赁REITs应直接参考投资将产生的AFFO/sh增长来承保投资，最好摒弃WACC及WACC利差分析，至少应像Agree一样使用阈值 [16] - 应明白为获得相同的增长，投资利差必须随资本回报率增加而增加 [16] 对净租赁REIT投资者的建议 - 净租赁REITs商业模式强大，投资者可借此参与，但各REITs在多方面存在差异，导致AFFO/sh增长率不同 [16][17] - 目前讨论的三个REITs理论上都不明白如何实现预期的AFFO/sh增长率，投资者需对其投资计划进行具体完整的建模分析 [17] - 长期来看可选择Essential Properties和Agree Realty，当前也可投资NNN和W. P. Carey获取高股息收益率 [17]