文章核心观点 - 普洛斯目前股息率处于近期高位，虽估值不低，但凭借良好业绩和长期前景应享有溢价估值，随着未来利率可能下降，是有吸引力的收益投资标的 [1] 公司概况 - 普洛斯是专注物流地产的投资信托公司，业务包括仓库、配送设施和履行中心等，需求与电商增长相关，过去和未来都有良好增长前景 [2] - 公司聚焦进入壁垒和增长率高于平均水平的市场，最大市场是美国，也活跃于欧洲、南美和亚洲，美国业务规模约为非美业务的两倍，服务近7000个客户，业务多元化，最大客户财务状况良好，对手方风险低 [2][3] - 公司管理资产超2000亿美元，是全球最大的房地产投资信托基金之一，市值达1080亿美元 [3] 宏观环境 - 电商销售增长对普洛斯及其物流房地产投资信托行业同行有利，预计今年电商销售额将创新高，未来五年年增长率近10%，长期来看消费者情绪改善也将推动电商销售，进而使物流房地产投资信托受益 [4][5] - 由于利率大幅上升和市场供应过剩，新物流地产开工量大幅下降，预计未来完工量也将减少，这将使租赁市场趋稳，租金增长率有望在今年下半年和2025年改善 [5][6] 增长前景 - 普洛斯过去业务增长强劲，未来增长前景良好，可通过同物业租金增长、新资产有机扩张和并购推动运营资金增长 [7] - 未来几年完工量减少将有助于改善同物业租金增长，公司有价值约390亿美元的物流地产投资管道，还计划投资数据中心，包括改造现有物业和新建，未来五年分别投资27.5亿美元和47.5亿美元 [7] - 分析师预计普洛斯未来三年运营资金每股收益将实现两位数增长，过去20个季度未出现运营资金未达预期情况，即使增长为预期的70%，加上3.4%的股息率，总回报率也能轻松达到每年10%以上 [7] 投资吸引力 - 过去几年利率大幅上升使许多房地产投资信托基金股价受挫，但近期美联储可能很快降息，这有助于普洛斯以更有利的利率为未来到期债务再融资，也会吸引更多投资者关注 [8] - 普洛斯目前远期运营资金市盈率为21倍，估值不算过高，考虑到其强大的资产负债表、良好的业绩记录、有吸引力的增长机会和卓越的市场地位，该估值合理 [8] - 普洛斯股价过去一年下跌4%，目前较52周高点低约20%，股息率处于高位，过去五年多数时间股息率低于3%，有时甚至低于2%，目前具有吸引力，给予“买入”评级 [8][9]