公司概况 - Public Storage 是美国第二大自助仓储巨头，拥有超过 3,400 处物业，覆盖 40 个州，总租赁面积达 2.43 亿平方英尺 [17] - 公司在加州市场占有重要地位，市场份额超过 10%，尤其是在南加州表现突出 [18] - 公司拥有 A 级信用评级，资产负债率为 68%，杠杆率为 3.9 倍 EBITDA，略低于其长期目标范围 4.0-5.0 倍 [25] 财务表现 - 2023 年第一季度，公司核心 FFO 为每股 4.03 美元，同比下降 1.2%，但仍优于主要同行 [30] - 公司预计全年 FFO 中值为每股 16.90 美元，2025 年和 2026 年 AFFO 预计分别增长 10% 和 2% [31] - 公司目前 P/AFFO 比率为 19.8 倍，低于其正常化比率 22.3 倍 [31] 业务优势 - 公司通过数字化生态系统提升运营效率，提供全渠道体验，包括应用程序、自助服务终端和数字访问系统 [8][23] - 公司非同店资产（538 处物业，占总组合的 22%）的 NOI 增长约 50% [10] - 自 2004 年以来，公司同店 NOI 增长 152%，年均增长 4.9%，高于核心房地产行业平均水平 190 个基点 [24] 行业分析 - 自助仓储行业具有抗衰退特性，需求稳定，尤其是在小户型住宅普及的背景下 [17] - 行业通常保持高入住率，并具有灵活的定价能力 [17] - 电子商务的兴起增加了对城市周边小型仓储单元的需求，自助仓储设施非常适合这一趋势 [17] 投资价值 - 公司估值具有吸引力，尤其是在通胀缓慢下降的背景下 [3] - 尽管过去十年回报率较低，但公司未来有望实现超过 10% 的年化回报，可能跑赢标普 500 指数 [11] - 公司通过积极的收购和开发策略，自 2019 年以来已投入 110 亿美元，新增 5,600 万平方英尺的租赁面积，增长 35% [20] 未来展望 - 公司预计未来几年将保持强劲增长，得益于其庞大的市场份额、强大的运营数据和战略扩张努力 [12] - 尽管面临经济逆风，公司通过保持高入住率、利用技术和管理资产的能力，使其在同行中脱颖而出 [12] - 公司预计未来几年将实现两位数回报，并有望成为长期投资组合的核心 [11][12]