美国退休储蓄现状 - 美国人认为舒适退休需146万美元储蓄，比2020年的95.1万美元高53% [1][2] - 通胀和财务压力使美国人需为退休存更多钱，部分原因是预期寿命延长和提前退休 [2] - 美国独立日庆祝活动成本上升，今年招待10人平均花费71.22美元，比去年高5%，比2019年高30% [2] 美国人消费现状 - 《隔壁的百万富翁》指出多数美国富人生活节俭，但当前人们因生活成本高难以做到 [3] - Bankrate调查显示仅53%美国人今年计划暑期度假，47%留在家中的人里65%称负担不起 [3] 退休规划建议 - 不应为度假牺牲未来，可分析当前开支并削减，如改喝自来水、自己做饭、取消订阅服务等，节省资金用于投资优质股票 [5] NNN REIT公司情况 - 是专注开发和收购独立单租户物业的REIT，市值约77亿美元，拥有3546处物业，分布在49个州 [7] - 最大零售板块是便利店，占年化基础租金（ABR）16.4%，最大租户是7 - Eleven，占ABR 4.4% [7] - 一季度末入住率99.4%，加权平均租赁期限约10年，到2025年到期租约仅5.7% [8] - 资产负债表保守，信用评级BBB +，无担保债务，债务到期分布合理，加权平均到期期限11.8年 [9] - 连续34年增加股息，AFFO股息支付率保守，2023年低至68.40% [10][12][13] - 2007年以来平均AFFO增长率3.84%，平均股息增长率3.05%，当前股息收益率5.33%，P/AFFO为12.83x [15] EastGroup Properties公司情况 - 是工业REIT，属标普中型400指数成分股，专注开发、收购和管理位于阳光地带市场的工业物业 [17] - 2023年底投资组合出租率98.7%，包括510处工业物业，总面积5920万平方英尺 [17] - 一季度末运营投资组合出租率约98%，无单一租户占ABR超1.8% [17] - 自1996年起有丰富开发历史，到2024年一季度开发260处物业，约2970万平方英尺，占当前投资组合约50% [18] - 物业净运营收入（NOI）34%来自得克萨斯州，25%来自佛罗里达州，新租约和续约租金有显著增长 [18] - 资产负债表具投资级，信用评级Baa2（稳定），杠杆率低，债务指标良好 [19] - 连续177个季度分红，过去12年每年增加股息，2015年以来平均股息增长率9.22%，AFFO支付率合理 [21] - 2015年以来平均AFFO增长率10.23%，分析师预计2024 - 2026年AFFO每股分别增长11%、9%和16%，当前P/AFFO为27.56x [22] 投资理念总结 - 多数百万富翁节俭自律，专注能产生可持续收入的投资可构建长期财务成功基础 [24][25]