文章核心观点 - 公司此前因估值和吸引力问题表现不佳，但当前价值提升，虽高度集中于少数租户和赌场行业，不过未影响投资组合信用质量，维持合理杠杆的资产负债表，受益于较高年度租赁递增，虽难以实现显著的倍数扩张，但有实现跑赢市场回报的路径，因此将其股票评级上调为买入 [11][27] 公司概况 - 公司是最大的专注于赌场物业的上市净租赁房地产投资信托基金（REIT），租户负责房地产税、保险和维护费用，使房东现金流利润率高于典型REIT同行 [4] - 公司租户集中在赌场行业，凯撒娱乐公司和米高梅国际酒店集团合计占年化租金超80% [4] 租户情况 | 租户 | 物业数量 | 加权平均剩余租赁期限（年，截至2024年3月31日） | 年化租金（百万美元） | | --- | --- | --- | --- | | | 18 | 31.4 | 1197.6 | | | 13 | 51.0 | 1075.6 | | | 1 | 47.8 | 265.2 | | 塞米诺尔硬石娱乐公司 | 2 | 53.8 | 138.0 | | | 2 | 30.1 | 79.7 | | | 2 | 30.9 | 71.1 | | | 8 | 34.5 | 56.7 | | | 1 | 54.1 | 41.6 | | 东班德切罗基印第安人 | 1 | 32.4 | 33.5 | | | 38 | 54.6 | 31.6 | | OUND+TION | 2 | 33.8 | 24.5 | | | 1 | 41.8 | 24.0 | | | 4 | 43.9 | 16.3 | | 13个租户 | 93 | 41.5 | 3055.3 | [5] 与传统净租赁REIT对比 | 对比项目 | VICI | 选择性三重净租赁 | | --- | --- | --- | | 租户商业模式 | 体验式/运营式/收入多元化 | 一般传统商品模式 | | 底层资产财务透明度 | 高 - 博彩监管机构要求资产报告博彩总收入 | 低 | | 进入壁垒 | 高 | 低 | | 平均每项资产租金 | 约3285万美元 | 约 - 40万美元 | | 资产特性 | 差异化、非商品化 | 高度商品化 | | 平均租赁期限 | 约42年 | 8 - 14年 | | 出租率 | 100% | 70 - 99% | | 现金流波动性 | 低（至今无波动） | 低 | | 长期消费者物价指数（CPI）保护租金占比 | 96% | 约2 - 94% | | 同店租金增长率 | 1.7% | 0.4% | [8] 财务状况 - 2024年第一季度，公司营收同比增长8.4%至9.515亿美元，调整后运营资金（AFFO）同比增长10.3%（每股增长6.1%），全年管理层预计AFFO每股增长最高达4.6%至2.25美元 [16] - 2024年全年预计调整后运营资金（AFFO）为23.2亿美元，每股摊薄后AFFO为2.22美元，预计加权平均股数为10.46亿股 [17] - 截至2024年3月31日，公司总债务为485.841亿美元，总企业价值相关数据呈现一定规模，长期净杠杆目标为5.0 - 5.5倍，债务构成中83%为无担保债务，加权平均到期年限为6.8年 [10][19][20] - 2024年3月7日，公司定价10.5亿美元投资级债券发行，以加权平均利率5.9% refinance现有债务 [21] 投资项目 - 2024年，公司同意通过合作伙伴物业增长基金战略为威尼斯人度假村拉斯维加斯的大规模再投资项目提供资金，包括酒店优化、博彩业务升级、会议中心创新、餐饮娱乐及设施重塑等方面，威尼斯人会议中心4亿美元投资将按固定时间表分季度提取 [22][30] 股票表现与估值 - 过去一年多公司股票表现不佳，自2023年1月以来跑输市场超40%，当前股价表现使价值主张显著改善 [11][12] - 目前公司股票股息收益率为6%，市盈率约为11倍FFO，预计潜在总回报率约为9.5%（9.1% FFO收益率 + 1.7% 年度租赁递增 - 1.4% 债务再融资逆风） [25] 风险因素 - 意外租户问题风险，赌场物业因规模大，再出租可能比传统资产更困难，且在线博彩兴起对实体赌场的影响尚不明确 [26] - 长期表现不佳风险，高利率环境将限制公司未来增长，除6%股息收益率和2% - 5% 近期增长率外，增长空间有限，若市场受其他因素推动，公司股票可能持续表现不佳 [26]