文章核心观点 文章介绍Regency Centers和Rexford Industrial两家房地产投资信托公司的情况，包括财务、业务、股票等方面，认为它们有投资价值并给出评级 [2][7] Regency Centers Corporation（REG） 公司概况 - 1963年成立，总部位于佛罗里达州杰克逊维尔，是标普500成分股，市值约115亿美元 [61] - 拥有超6000万平方英尺可租赁面积，超480处物业，租给超9000个租户，80%购物中心以杂货店为核心 [61] - 在美国沿海市场有强大影响力，东北和加州各占年基本租金23%，佛罗里达州占19%，中大西洋和得克萨斯州分别占8%和7% [61] 财务状况 - 债务指标良好，净债务加优先股与EBITDAre比率为5.2倍，长期债务与资本比率为38.61%，固定费用覆盖率为4.5倍 [64] - 除2020年外，过去十年FFO每股实现正增长，2020年下降约24%，2021年增长36.3%，超过2019年水平 [65] - 有投资级资产负债表，标普评级BBB+，穆迪评级A3，今年2月穆迪将其评级上调至A3 [72] - 债务到期日程安排合理，加权平均到期期限6.9年，加权平均利率4.0% [73] 股息与股票 - 自2014年以来，股息每年以3.8%的复合年增长率增长，2023年底调整后FFO股息支付率为77.06% [1] - 股息收益率4.32%，P/AFFO为17.92倍，低于平均AFFO倍数22.04倍 [2] - 分析师预计2024年AFFO增长4%，2025年和2026年分别增长6%和8% [2] 优先股（REGCO） - 清算优先权为每股25美元，永久有效，可选赎回日期为2024年10月1日 [4] - 目前价格21.93美元，较清算优先权折价12.28%，收益率6.70% [5] - 评级为买入 [68] Rexford Industrial Realty, Inc.（REXR） 公司概况 - 专注于南加州工业地产的收购、增值重建和管理，市值约106亿美元 [7] - 拥有4920万平方英尺的物业组合，超420处工业物业，租给约1600个租户 [7] 财务状况 - 2024年第一季度财报显示，净营业收入同比增长15%，调整后EBITDA同比增长20%，核心FFO同比增长20%，AFFO同比增长22% [10][77] - 债务结构良好，100%为固定利率，97%为无担保债务，净债务与调整后EBITDA比率为4.6倍，净债务与企业价值比率为20.9%，固定费用覆盖率为4.59倍 [17] - 债务加权平均利率3.8%，加权平均到期期限4.5年，2026年前无重大债务到期，总流动性约20亿美元 [18] 股息与股票 - 股息收益率3.57%，2023年AFFO支付率为88.21%，P/AFFO为25.55倍，低于平均AFFO倍数35.21倍 [21] - 自2014年以来，FFO每股复合年增长率为10.2%，股息每股复合年增长率为13.2% [16] - 分析师预计2024年AFFO每股增长12%，2025年和2026年分别增长14%和18% [78] 优先股（REXR.PR.C） - 2019年发行，票面利率5.625%，清算优先权为每股25美元，可选赎回日期为2024年9月20日 [24] - 目前价格20.90美元，较清算优先权折价16.40%，收益率6.73% [25][31] - 评级为买入 [35] 评级情况 - Regency Centers评级为买入 [75] - Rexford Industrial Realty评级为强力买入 [19]