文章核心观点 - 公司虽有优势但也存在不足，零售/服务型房地产行业内有更具吸引力的投资机会，公司适合“持有”评级 [12] 公司亮点 - 截至2024年3月拥有628处房产，运营于受投资者青睐、对经济状况和数字化有韧性的房地产领域 [3] - 约71.1%的调整后基本租金（ABR）来自投资级租户，十大租户中9家评级在BBB至A之间 [4] - 排除74项抵押应收贷款投资后，投资组合入住率达100%，优于部分同行 [4] - 能确保长期租约，2024年3月加权平均租约期限（WALT）为9.2年 [4] - 融资结构安全，2027年前无债务到期，固定费用覆盖率与同行相当 [4] - 2024年AFFO每股指引中点为1.27美元，近期股价16.76美元，股权成本约7.5% [6] - 股息收益率约5%，前瞻性AFFO派息率约65.5%，股息有良好覆盖 [17] - 2021 - 2023年AFFO每股复合年增长率约20.9%，2024年预计同比增长约3.7% [17] 公司不足 - 投资利差低于同行，如公司为0.6%，ADC为1.6%，EPRT为2.3%，NNN为1.2% [16] - 股息增长微乎其微，2020 - 2024E期间增长不显著 [8] - 租户结构相对集中，约52.3%的ABR来自十大租户，高于ADC和EPRT [7][8] - 加权平均债务期限仅3.9年，低于部分同行 [4] - 市盈率倍数方面虽在合理区间，但同行更具增长潜力，公司上行潜力有限 [9] 行业比较 - 与ADC、EPRT、NNN相比，公司在投资利差、股息增长、租户结构等方面存在劣势，同行是更优质的房地产投资信托（REIT） [9][16] 估值展望 - 若无重大市场变化，公司适合的P/FFO倍数在13.0x至14.0x之间，同行有望实现倍数提升 [9]