文章核心观点 - 随着购物中心回归，拥有优质物业和多元化租户组合的Regency Centers公司，受益于低空置率和客流量增加，且财务状况良好、战略发展合理，当前估值低于历史水平，为长期投资者提供了兼具增长和分红的投资机会 [8][46] 行业现状 - 零售房地产平均空置率接近4%，低于长期平均水平，且不受其他房地产板块空置率上升的影响 [3] - 尽管部分药店、大型零售商和餐厅关闭，但需求强劲，促使空置率下降，业主可更换较弱租户 [4] - 购物中心供应增长风险降低，预计到2028年，购物中心和预制房屋供应风险最低 [4][5] Regency Centers公司概况 - 1963年成立，是市场上最大的零售房地产投资信托基金之一，2017年被纳入标准普尔500指数，市值120亿美元 [6][10] - 目标是拥有和管理优质购物中心，主要租给郊区领先的杂货店，业务多元化，在纽约、迈阿密等地有租金收入 [6] 公司业务优势 - 物业布局：截至今年，公司持有482处物业，可租赁面积约5700万平方英尺，超80%的投资组合有杂货店作为主力租户，是多家大型零售商的最大公共房地产合作伙伴 [11] - 租户质量：前10大租户中有6家是领先杂货店，多数有投资级资产负债表和良好声誉；周边店铺多为优质运营商，仅22%的年基本租金来自门店少于3家的本地租户 [13][18][19] - 运营表现：过去三年超过以往高入住率，第一季度同店入住率达95.8%，同店净营业收入增长2.1%，未来入住率仍有提升空间 [20][21] - 财务状况：穆迪给予A3信用评级，是唯一获A评级的购物中心；债务到期结构合理，加权平均利率4.0%，加权平均期限近7年，净杠杆率5.2倍，可用流动性15亿美元 [22][41][42] - 发展潜力：预计今年调整后每股运营资金增长4%，2025年和2026年分别加速至6%和8%；股息AFFO覆盖率76%，三年复合年增长率3.8% [43][45] 公司估值与前景 - 公司目前的P/AFFO比率为18.3倍，低于长期正常的21.3倍，潜在低估34%，加上4.2%的股息，未来有望实现两位数的年回报率 [25] - 市场逐渐认识到购物中心的变化，公司盈利增长和估值倍数将得到体现，为长期房地产投资信托基金投资者提供良好的风险回报 [33] 行业内公司对比 |公司名称|评级|价格|年初至今变化|股息连续支付年数|股息频率|信用评级|市值（百万美元）|股息收益率|派息率|当前P/FFO|正常P/FFO|P/FFO变化| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |Regency Centers|买入|64.05|-13.63%|10|季度|BBB+|10,809|4.2%|78.1%|14.0|16.2|-13%| |Retail Opportunity Investments|强力买入|13.01|-12.58%|3|季度|BBB-|1,562|4.6%|80.3%|11.7|14.0|-16%| |Urban Edge Properties|持有|19.37|-10.30%|0|季度|/|1,927|3.6%|72.0%|12.8|12.2|4%| |Phillips Edison|持有|33.87|-9.93%|2|月度|/|4,034|3.5%|61.1%|13.8|14.9|-7%| |Whitestone REIT|持有|13.68|-7.64%|2|月度|/|562|3.6%|62.8%|11.3|9.6|17%| |Kimco Realty|买入|20.58|-3.29%|3|季度|BBB+|13,873|4.7%|78.9%|12.9|13.6|-5%| |Kite Realty Group|买入|23.04|0.30%|3|季度|BBB-|5,060|4.3%|70.1%|11.2|13.3|-15%| |Federal Realty Investment|买入|106.31|1.76%|56|季度|/|8,819|4.2%|84.7%|15.7|17.5|-10%| |Brixmor Property Group|持有|23.73|2.20%|3|季度|BBB|7,150|4.7%|74.3%|11.3|10.8|5%| |CTO Realty Growth|强力买入|18.25|5.31%|11|季度|/|413|8.4%|88.9%|11.3|11.1|1%| |Acadia Realty|减持|19.19|11.70%|0|季度|/|1,980|3.8%|63.2%|15.0|13.0|15%| |SITE Centers|卖出|15.23|11.70%|0|季度|BBB-|3,200|3.5%|83.3%|14.2|10.1|41%| [36][38]