文章核心观点 - EPR Properties对激进的收益型投资者而言是独特机会，虽对经济环境敏感且需减少对影院的敞口，但估值显示市场定价有误，具备高初始收益率、月度股息和增长股息且目前稳定，适合看好美国市场长期表现并寻求高收益股息机会的投资者考虑 [22][30] 公司概况 - EPR Properties是房地产投资信托公司，专注拥有三种不同类型的房产，是领先的多元化体验式REIT，专注于独特体验式房产类型 [3][20] 股息情况 - 公司股息支付令人兴奋，初始收益率为7.93%，每月支付股息，过去几年股息持续增长，目前股息安全，前瞻性AFFO派息率为0.38% [5] - 假设未来15年股息年增长率仅为1%，EPR的成本收益率可达9.21% [5] - 2020年初至2021年年中公司削减了股息，恢复后的股息未达2020年前水平，但对于未在股息削减前持有EPR的投资者，当前股息收益率接近8%且更可持续 [24][25] 投资组合 - 影院业务在调整后的EBITDA中占比37%，公司正寻求机会缩减该业务规模，2020年AFFO从422.7降至143.4，降幅达60%，虽影院客流量有所恢复但未达2020年前水平 [8][10] - 公司大部分投资组合分配给“吃喝玩乐”和景点等业务，2024年第一季度，公司在两处房产投资8570万美元，包括以3340万美元收购纽约的Water Safari Resort，以及以1470万美元收购堪萨斯城和伊利诺伊州绍姆堡的土地用于开发两个安德里蒂卡丁车设施 [11] - 公司房地产投资组合中有7%分配给教育领域，公司希望逐步减少该领域的投资 [11] 估值情况 - 从倍数估值角度看，EPR被低估，同类公司平均P/AFFO倍数为11.77，EPR为8.96，若应用平均倍数，EPR估值为56.66美元 [14][26] - 过去10年，EPR的平均P/FFO倍数为13.46，目前为8.54，远低于历史水平，表明公司被低估 [15] - 采用股息贴现模型，假设股息增长率为0.50%，贴现率为8%，EPR的公允价值为45.33美元 [16] 风险因素 - 公司对经济环境敏感，2020年租户经营困难，AFFO大幅下降，近4年才接近完全恢复，导致公司认为对影院业务敞口过大 [22] - 其他业务如景点和“吃喝玩乐”业务也易受经济条件影响，投资EPR意味着押注美国经济保持强劲 [22]