文章核心观点 - 房地产投资信托基金（REITs）通常被视为收益型投资，当前平均较资产净值折价15.5%，其中木材REITs虽市场价格下跌但土地价值上升，以低于资产净值30%以上的价格买入是不错的切入点 [1][7][20] REITs整体情况 - REITs通常是收益型投资，能提供可靠且高的收益率，常受合同收入支持 [1] - 市场中各类资产受青睐程度不断变化，导致相关股票价格偏离公允价值，当前REITs不受青睐，平均较资产净值折价15.5% [7] 木材行业需求与价格趋势 - 长期来看木材和木材需求总体呈上升趋势，但具有周期性，不应因木材价格暂时下跌而卖出木材REITs，也不应在木材价格飙升和息税折旧摊销前利润（EBITDA）激增时买入，可在其较资产净值折价时买入 [5] - 住房建设长期不足导致库存短缺，虽因抵押贷款利率上升需求被推迟，但潜在需求仍在，利率下降或人们适应现有利率水平时，住房建设需求有望恢复，届时木材价格可能反弹 [5] 各类型REITs折价情况 - 数据中心REITs因与人工智能热潮相关，交易价格高于资产价值，其他REITs大多折价，其中办公、酒店和木材REITs折价约30% [23] - 办公REITs资产可能空置影响现金流，酒店REITs也有自身基本面问题，折价是对额外风险的补偿 [10] 木材REITs土地交易情况 - 2023年11月30日，惠好公司（Weyerhaeuser）以1.7亿美元出售南卡罗来纳州69,600英亩土地，每英亩售价2,442美元，该土地上成熟树木已被砍伐，购买价格主要与土地本身相关 [13] - 2023年4月，宏利金融（Manulife）以7200万美元购买55,000英亩林地；还从瑞尼尔公司（Rayonier）以2.42亿美元购买55,000英亩林地，每英亩售价4,400美元，价格差异可能与树木存量、位置和土地连续性有关 [14] - 2023年11月30日，惠好公司同意以约1.6亿美元收购森林投资协会（Forest Investment Associates）60,700英亩优质林地，每英亩价格2,635美元 [14] - 2024年，保护基金（The Conservation Fund）和华盛顿州自然资源部以1.21亿美元收购该州西南部超过20,000英亩林地，每英亩价格超6,000美元 [16] 木材REITs股票回购情况 - 自2023年10月以来，波塔奇德尔蒂克公司（PCH）回购264,251股，自2022年以来回购股份占已发行股份的2.05% [14] - 2024年第一季度，惠好公司回购147.2万股，自2021年9月22日以来回购股份占已发行股份的3.17% [15] 木材REITs股价下跌原因 - 木材REITs支付不错的股息，但收入并非基于合同，大部分收入来自木材产品销售，木材产品价格波动大，近期价格暴跌，导致2024年利润可能大幅低于2021 - 2022年 [17][18] - REIT投资者习惯关注调整后资金流（AFFO）等稳定的收入指标，木材REITs EBITDA的大幅波动不符合这种投资视角，可能是其股价大幅下跌的原因 [18] 木材REITs价值分析 - 木材REITs土地资产具有永久价值，无论木材价格高低，土地都会增值，树木会生长，木材销售不佳时可减少采伐，长期平均净营业收入表现强劲，如惠好公司过去10年年均净营业收入在20 - 30亿美元之间 [18] - 基于过去十年的盈利情况，木材REITs交易价格非常便宜，较资产净值折价30%以上是很好的买入时机，直接购买林地仍需支付全价 [20] 木材REITs估值相关数据 - 分析师估计瑞尼尔公司每股资产价值为36.52美元，2024年7月7日其股价较资产净值折价23.7% [27][28] - 惠好公司共识净资产价值为40.44美元，2024年7月7日股价较资产净值折价32.1% [29] - 波塔奇德尔蒂克公司共识资产价值为57.99美元，2024年7月7日股价较资产净值折价35.1% [29] 木材土地价值上升证据 - AcreValue跟踪显示，佐治亚州优质林地每英亩销售价格在2023年底升至约3900美元，远高于3年平均的3455美元 [31][33] - 美国房地产投资信托协会（NCREIF）数据显示，木材土地总指数滚动一年回报率为9.85%，包括2.49%的EBITDDA和7.23%的增值回报，南部和西北部地区回报更强，各地区木材土地价值普遍上升 [34]