文章核心观点 - 加拿大住房领域的人口、供应和监管因素为住宅租赁物业和公寓房地产投资信托基金（REITs）创造了有利环境，CAPREIT是投资租赁住房市场的优质选择 [1][17] 加拿大住房市场现状 人口因素 - 2023年加拿大人口增长达66年来最快，新增127万人，同比增长3.2%，自然增长仅3万人，近年依赖移民推动劳动力和经济增长，近20%人口为非本土出生 [2] - 政府限制国际学生和非永久居民入境效果甚微，2024年一季度新增24.15万人，二季度新增24.27万人，年增长率达96.84万人，自2020年起人口增长远超1.25%的年复合增长率 [3] 供应因素 - 住房竣工量未随人口增长，年均在19 - 22万套间波动，住房开工量自2021年峰值27.12万套后呈下降趋势，2023年为24.03万套 [4] - 供需缺口扩大致住房危机，自2021年9月加拿大重新开放边境后平均租金飙升，2024年5月达每月2202加元，同比增长9.1% [4] - CMHC预计到2030年需新增约350万套住房恢复可负担性，即每年约50万套，但预计每年仅新增20.75万套，且该预测基于保守人口增长 [4] - 空置率从2021年的3.1%降至2023年的1.5%，大城市更低，即使利率下降，加拿大人购房仍困难，房价指数高，房屋所有权成本占家庭收入中位数超60%，高于十年前的30%，租赁住房需求增加 [4] 监管因素 - 自2023年1月1日起，加拿大政府禁止非加拿大人购买住宅房地产，该禁令已延长至2027年1月1日，迫使新入境者租房 [5] 公寓REITs估值情况 - 上市公寓REITs交易价格较净资产价值（NAV）有20 - 30%的折扣，CAPREIT每股稀释后NAV为54.79加元，交易价格在43 - 47加元，较NAV折价约20% [6] - 估值差距与投资理论合理性无关，主要因监管阻碍美国房地产巨头投资加拿大住宅房地产，市场对利率下降趋势存疑，以及租金控制立法影响租约续签 [6] - 安大略省2018年11月15日后新建并首次入住的建筑可免租金控制，租户更替无租金上限，房东装修后可提高租金，当前租金低于市场租金，租户更替时租金追赶市场幅度近30%，CAPREIT平均租金为每月1550加元，有盈利增长空间 [6] 加拿大上市公寓REITs情况 - 除CAPREIT外，加拿大还有Boardwalk、InterRent、Killiam、Minto和Northview Residential五家大型上市公寓REITs [9] - CAPREIT对安大略省市场敞口最大、地域多元化程度最高、市值最大，在各地区均有物业，安大略省物业占投资组合公允价值46%，月租金最高，CMHC预计该省2030年供应缺口最大 [9] - Boardwalk专注阿尔伯塔省，该地区暂无租金控制，但缺乏地域多元化，该地区租金市场价格较低，上市REITs仅占可寻址市场4.21%，有收购增长机会 [10] CAPREIT公司情况 财务表现 - CAPREIT虽较NAV折价20%交易，但过去四年净营业收入（NOI）复合年增长率达8.06%，不受新冠疫情影响，2024年一季度NOI同比增长8.1%，运营资金（FFO）增长7.4%，展现出对利率波动和通胀压力的韧性 [11] - 债务状况良好，加权平均有效利率2.99%低于市场水平，100%为固定利率，债务/账面价值比率41.8%保守，利息覆盖率3.3倍，2024 - 2025年约18%债务到期，承诺的抵押贷款再融资加权平均利率4.6% [13] - 派息率约60%保守，持有收益以避免在不利时机发行股票融资，2024年一季度实施股票回购计划，回购60万股，均价48.19加元低于NAV，计划以大幅折价投资2700万加元 [13][14] 运营策略 - 采用资本循环和重新定位策略，出售2018年前出租且受租金控制的非核心旧资产，释放资金用于收购新资产，可提高NOI和内部收益率（IRR） [15] - 管理层活跃于优质市场领域，因外国机构被禁购，可从困境开发商处低价收购资产，如2024年一季度以低于重置成本20 - 30%的价格购买两座新建混凝土租赁公寓楼 [15][16] - 2024年一季度加拿大投资组合同物业平均月租金同比上涨6.5%，NOI利润率提高70个基点至64.1%，显示出克服租金控制限制、资本循环和追赶市场租金的能力 [16] - 2024年一季度套房更替率仅2.4%，月租金涨幅23.2%，租约续签率45%，涨幅3%，加权平均增长4.1%，按当前更替率更新租金至市场价格需超十年，未来有增长空间 [16] 未来展望 - REITs估值50%与10年期国债表现相关，另50%取决于行业和公司因素，人口、供应短缺和监管因素短期内难以解决，待零售投资者关注，CPI数据或推动利率下降吸引关注 [17] - CAPREIT退出约占总投资组合4%的制造住房社区业务，专注公寓楼核心业务，是简化公司、降低杠杆和重新配置资本的明智举措 [17]