文章核心观点 - 消费者偏好实体店购物体验以及零售地产新供给有限,有利于扎克斯零售房地产信托行业的构成公司 [1] - 零售房地产投资信托公司通过支持全渠道零售、适应性再利用能力和关注抗电商行业,有望推动行业增长,使Realty Income Corporation、Essential Properties Realty Trust和Retail Opportunity Investments Corp受益 [1] - 但仍存在零售商破产、借贷成本上升、高开支和潜在财务压力等担忧,可能导致房地产决策更加谨慎和空置率上升,同时在线购物也将持续受欢迎 [2] 行业概况 - 扎克斯零售房地产信托行业包括拥有、开发、管理和租赁各类零售空间的房地产投资信托公司 [3] - 这些公司包括区域性购物中心、奥特莱斯中心、连锁超市为主导的购物场所和大型零售商为主导的购物中心 [3] - 净租赁房地产投资信托公司拥有独立经营的物业,租金和大部分运营费用由租户承担 [3] - 行业受整体经济健康状况、就业环境和消费支出模式的影响 [3] - 虽然客流量下降、店铺关闭和零售商破产曾困扰行业,但现在正由于消费者重拾实体店购物热情而复苏 [3] 行业未来发展 需求健康且供给有限有利于基本面 - 消费支出可能得到收入增长和就业支撑,预计零售商将面临健康需求 [4] - 盈利零售商预计将租用更多实体店铺并拓展业务机会,随着经济状况好转 [4] - 这将带动零售房地产投资信托公司的租赁活动增加 [4] - 新零售空间建设乏力,房地产所有者也倾向于将挣扎中的购物中心改为综合用途,减少了大量零售空间 [4] - 这种供给有限有利于支撑零售地产行业的基本面,即使面临经济挑战和对零售需求的影响 [4] 全渠道零售和租户多元化有助于增长 - 全渠道零售近年来受到重视,成为许多零售商的焦点 [5] - 即使是数字原生品牌也在扩大实体店业务,以加强与客户的联系 [5] - 全渠道零售让客户可以实地检查产品,减少退货频率,有助于保护受大量在线退货影响的零售商利润率 [5] - 零售房地产所有者正探索通过引入医疗服务提供商、健身中心、托儿设施和娱乐体验等方式来多元化其产品组合 [5] - 这种多元化有望带来稳定的租金收入 [5] 经济担忧和零售商脆弱性持续构成挑战 - 尽管美国经济避免衰退的可能性增加,但消费者和零售商可能会更加谨慎 [6] - 这预计将影响零售商的租赁决策 [6] - 近年来大量零售商申请破产保护是一个警示信号 [6] - 高债务成本和高建设及运营费用预计将给零售商带来财务挑战 [6] - 在线购物由于便利性将持续受欢迎,可能导致零售商对门店扩张计划更加保守 [6] - 任何租户申请破产的增加都可能导致店铺关闭,损害入住率和零售商的盈利能力 [6] - 这些问题预计将抑制对零售空间的需求,并影响房地产所有者的现金流 [6] 行业评级和表现 - 扎克斯零售房地产信托行业在扎克斯金融板块内,行业排名第66位,位于前26% [7] - 行业排名靠前表明其近期前景良好,研究显示排名前50%的行业的表现超过后50%一倍多 [8] - 行业排名靠前是因为成分公司整体FFO(经营活动现金流)预期上升 [9] - 过去一年,该行业2024年的FFO预期上升1.5% [9] 行业估值和表现 - 该行业在过去一年内表现低于标普500指数和金融板块 [11][12] - 行业当前的12个月前瞻性FFO估值为14.81倍,高于金融板块14.75倍,但低于标普500的22.01倍 [13][14] - 过去5年,该行业的估值区间为10.42-18.87倍,中位数为15.11倍 [15] 3家值得关注的零售房地产投资信托公司 Retail Opportunity Investments Corp. [16][17][18][19] - 专注于收购、拥有和管理位于美国西海岸人口密集大都市区的连锁超市主导的购物中心 - 专注于必需品零售商有助于公司近年来的表现,预计未来也将持续 - 2024年和2025年的FFO预期分别为1.05美元和1.09美元,股价过去3个月上涨9.8% Realty Income Corporation [20][21][22][23] - 主要从事独立商业物业的收购和管理,租金和大部分运营费用由租户承担 - 依赖于服务、非必需品和低价零售业务的租户,这些行业较不易受经济衰退和网上零售竞争影响 - 通过并购和多元化,加上良好的资产负债表,有利于长期增长 - 2024年和2025年的FFO预期分别为4.21美元和4.36美元,股价过去3个月上涨9.2% Essential Properties [24][25][26][27] - 主要从事单一租户物业的拥有、收购和管理,长期净租赁给服务型和体验型企业 - 专注于抗网上零售竞争的行业,如洗车、幼儿教育、医疗/牙科、快餐等 - 加权平均租赁期限14.1年,单位租金覆盖率3.9,有望实现增长 - 2024年和2025年的FFO预期分别为1.74美元和1.87美元,股价过去3个月上涨20%